1、 全球房地产市场研究全球房地产市场研究 金砖系列之二金砖系列之二 印度印度房地产市场房地产市场研究研究 印度是经济增速最快的大型经济体之一，但其城市化率较低， 基础设施相对落后，住宅短缺问题较为严重。近年来，印度房地产 行业发展迅速，未来发展潜力较大。 目前印度的经济增长速度在世界各个经济体中占据领先。1991年印度开 始实施市场经济改革，优先发展信息技术产业，许多欧美企业将部分工 作外包给印度科技企业，软件、信息等服务业得以快速发展，是印度产 业升级和经济增长的主要推动力。 印度人口基数较大且人口增速较快，年轻化的人口年龄结构将为国家发 展提供良好的人口红利。但是，由于印度长期重视农村发展以
2、及相对落 后的工业化水平，导致城镇化水平仍然较低。基础设施方面，印度城市 建设较为滞后，居住在贫民窟的人口占比较高。住房市场方面，印度存 在较大规模的住房短缺，整体供给有所不足。 房价方面，金融危机之后，由于人口增长、城市化推进、收入水平提高 等原因，随着居民购房需求的增加，印度房地产市场快速增长，房地产 价格持续上涨。近年来，住房供给与需求均有所下降，部分城市的房地 产价格出现回调。2016年末，印度政府为了打击地下经济，执行废除大 面值钞票的政策，在短期内导致房地产市场有所收缩。 房企方面，由于房地产行业对印度经济的贡献程度较大，市场规模逐步 提升并将持续扩大。DLF作为老牌房地产开发商，
3、通过建设新德里卫星 城古尔冈占据市场领先地位，近年来由于房价过快上涨以及居民购买意 愿下降，住房销售情况有所转淡。 2017 年年 4 月月 12 日日 报告编报告编号号：CCXR2017025 中诚信证券评估有限公司中诚信证券评估有限公司 CHINA CHENGXIN SECURITY RATING CO.,LTDCHINA CHENGXIN SECURITY RATING CO.,LTD 作作 者者 朱 震 分析师 胡辰雯 高级分析师 樊春裕 高级分析师 联系人联系人 龚天璇 房地产行业负责人 邵津宏 副总裁 品牌与宣传品牌与宣传 周莺燕 品牌经理 电话电话 021-51019090 公司
4、网站公司网站 2 / 8 全球房地产市场研究全球房地产市场研究 引引 言言 金砖国家包括巴西、俄罗斯、印度、中国和南非，为新兴市场国家的代表。新兴市场房 地产的发展时间较短，发展状况与其经济发展、社会环境、人口与城市化等方面相关。印度 的城镇化进程较为缓慢，目前是世界上城镇化率较低的国家之一。印度人口规模庞大且人口 增长迅速，社会的发展和住房的建设无法与人口的增长相匹配，造成住房短缺和贫民窟的现 象。近年来，由于人口增长、城市化推进、收入提高等因素，印度房地产行业快速发展。本 报告主要研究分析印度的宏观经济发展历程、人口与城市化进程、住房供应和消费以及住房 价格波动等情况。 金砖国家概况金砖国
5、家概况 金砖国家包括巴西、俄罗斯、印度、中国和南非。虽然同为新兴市场国家，各成员国的经济 环境、人口与城市化因素以及房地产市场指标均存在较大差异。 人口密度方面，中国和印度由于人口基数较大因此人口密度较高，每平方公里超过100 人。 城市化发展方面， 巴西和俄罗斯城市化水平较高， 中国和南非进入城市化加速发展阶段， 而印度的城市化水平相对较低。根据世界银行的经济数据，虽然金砖五国同为新兴市场的代 表，但各成员国的经济发展情况并不完全相同。 表表 1：2015 年金砖国家的概况指标年金砖国家的概况指标 国家国家 国土面积国土面积 （万平方公里）（万平方公里） 年中人口年中人口 （万人）（万人）
6、人口密度（人人口密度（人/ 平方公里）平方公里） 城市化率城市化率 （%） GDP （亿美元）（亿美元） GDP 增速增速 （%） 人均人均 GDP （美元（美元/人）人） 中国 960 137,122 143 56.1 110,077 6.9 8,028 巴西 852 20,450 24 85.7 17,747 -3.8 8,539 俄罗斯 1,713 14,630 8.6 74.0 13,312 -3.7 9,093 印度 329 125,402 396 32.7 20,954 7.6 1,598 南非 122 5,500 44 64.8 31,46 1.3 5,724 资料来源： 金砖国
7、家联合统计手册（2016） 、世界银行，中诚信证评整理 房地产市场方面，从绝对房价来看，俄罗斯和印度的住房均价在金砖四国中相对较高， 巴西和南非则相对较低。从相对房价来看，印度的房价收入比明显高于其他金砖国家，反映 居民对住房的购买压力很大。另外，从租赁市场来看，由于房价处于高位，印度的租金收益 率和房价收入比也低于其他金砖国家。 表表 2：金砖国家的房地产市场指标：金砖国家的房地产市场指标 国家国家 每平方米房价每平方米房价 租金收益率租金收益率 房价收入比房价收入比 房价租金比房价租金比 巴西 $4,370 - 50.40 x - 俄罗斯 11,866 3.22% 159.19x 31 年
8、 印度 $9,783 2.39% 609.91x 42 年 南非 $4,214 3.88% 73.58x 26 年 注：房价收入比=住房价格/人均 GDP，房价租金比=住房价格/一年租金 资料来源：环球地产指南，中诚信证评整理 3 / 8 全球房地产市场研究全球房地产市场研究 印度社会经济概况印度社会经济概况 印度在过去十多年经历了迅猛发展，目前是经济增速最快的新兴经济体之一，科技发展和软 件技术进步使得服务业成为印度经济的支柱产业，庞大的人口基数及经济的持续增长为未来 城镇化水平的提高提供了空间。 自1947年独立后， 印度建立起一套政府主导的计划经济体系， 政府启动一系列大型项目， 建起大
9、批钢铁厂、炼铝厂。但由于印度人口基数较大，因此工业推动经济发展的速度较慢。 1991年印度决定开启市场经济改革，并采取优先发展信息技术产业的政策，计算机软件业逐 渐成为印度产业升级和出口的新推动力。20世纪末，面对软件业的“千年虫危机”，欧美企业 将一些数据处理工作转包给具有成本优势的印度IT企业，印度软件业得以快速发展，服务业 逐渐成为印度的支柱产业。2015年，服务业对印度GDP的贡献度超过50%，其中软件服务业 的贡献度从1998年的1.2%升至2015年的9.5%。印度作为新兴市场代表国家之一，已成为全球 第七大经济体，近年来的经济增速也在全球大型经济体中领先。 图图 1：1960-2
10、015 年印度年印度 GDP 增速增速 图图 2：1960-2015 年印度三大产业增加值比重年印度三大产业增加值比重 资料来源：世界银行，中诚信证评整理 资料来源：世界银行，中诚信证评整理 人口方面，2015年印度人口达到13.1亿人，是世界第二人口大国。与发达经济体和其他 金砖国家相比，印度的人口结构更加年轻化。2015年印度0-14岁人口占比28.8%，65岁以上 人口占比仅为5.6%，年轻化的人口结构未来将为印度带来大量的人口红利。 城镇化方面，虽然印度近年来保持了较快的经济增长，其城镇化水平仍然较低，2015年 城市人口占总人口的比重为32.7%。印度城市化进程的总体发展趋势较为缓慢
11、，一方面，工 业化是城镇化的重要推动力量，印度的工业化进程仍然落后于其他国家，同时农业生产效率 较低，大量农村人口无法从农业部门解脱，成为城镇化水平较低的主要原因。另一方面，印 度城乡收入差距较小，城市住房和生活成本偏高，缺乏吸引农村人口进入城市的动力。预计 未来印度将加快城市化步伐，城市人口增速高于农村人口增速，根据印度工商联合会估计， 2012-2050年城市人口的复合增长率约2.1%，到2050年全国城市将有9亿人口的净增长。 4 / 8 全球房地产市场研究全球房地产市场研究 图图 3：1960-2015 年印度人口规模与增速年印度人口规模与增速 图图 4：1960-2015 年印度城市
12、化率年印度城市化率 单位：万人、单位：万人、% 单位：单位：% 资料来源：世界银行，中诚信证评整理 资料来源：世界银行，中诚信证评整理 随着印度农村人口的迁移，由于社会发展无法跟上人口增长的步伐，城市基础设施普遍 较差， 城市贫民窟问题严重。 根据印度住房和城市扶贫部的调查报告， 印度城市的贫民窟 人 口在2011年底达到9,306万人，其中金融中心孟买所在的马哈拉施特拉邦的贫民窟人口达到 1,815万人。值得注意的是，2014年总理莫迪执政后，印度政府改变之前注重改善农村条件、 忽视城市发展的策略， 开始推行“智慧城市”等政策， 向500个城市投入75亿美元以改善基础设 施条件。印度庞大的人
13、口基数为城市人口增长提供了巨大空间，城市建设的完善也将支撑未 来的城市化发展。 从住房市场来看，印度整体存在住房短缺问题，大量人口的居住面积较小、居住环境较 差。根据印度住房和城市扶贫部的估算数据，2012-2017年全国城市住房短缺共1,878万套， 其中经济薄弱地区的短缺量为1,055万套，低收入人群的短缺量为741万套，这两部分占比达 到96%。从地域分布来看，住房短缺问题既存在于经济落后地区，也存在于发展较好地区， 其中北方邦的住房短缺量为307万套，金融中心孟买所在的马哈拉施特拉邦的短缺量为194万 套。尽管农村人口持续向城市转移，2012-2017年农村地区住房短缺共4,367万套
14、，贫困线以 下人群占比达到90%。从长远来看，印度政府仍需要时间解决国内住房短缺问题。 印度房地产市场印度房地产市场 印度房地产行业经历了高速发展时期，主要是因为经济增长、人口增加、城市化推进、收入 提高等因素，房地产市场规模持续扩大，房地产价格快速上涨。2016年末，在印度政府的废 钞行动下，房地产市场在短期内出现明显萎缩。 房地产行业是印度的重要产业，包括住宅、零售、酒店和商业四个细分部门，其中住宅 部门对GDP的贡献程度约为5-6%。近年来印度房地产市场快速扩容，根据印度注册会计师协 会的估计，2008-2020年住宅地产的市场规模将保持11.2%的复合增长率。 在过去的十多年中，印度住
15、宅地产行业经历了快速增长，主要原因包括人口持续增长、 城市化进程推进、人均收入水平提高、服务业创造大量就业机会等。行业发展阶段可分为以 贫民窟定义为城市中紧凑型住房群落或至少存在 20 户住房条件差的定居点，且大多缺乏卫生及饮用水等基本生活设施。 5 / 8 全球房地产市场研究全球房地产市场研究 下四个阶段：第一阶段（2001-2005年）为起步阶段，随着全球经济复苏以及印度经济平稳增 长，住宅销售与价格稳步上升；第二阶段（2006-2008年）为增长阶段，由于印度中产阶级和 青年群体快速增长， 住房需求大量释放， 家庭收入增长加上低利率刺激， 住房价格大幅上涨； 第三阶段（2009-2010
16、年）为调整阶段，由于全球经济不景气，购买力下降，流动性收紧，房 地产市场呈现供过于求；第四阶段（2011-2015年）为巩固阶段，需求和供应有所恢复，价格 小幅上涨，尤其是城市地区表现强劲。房价方面，金融危机以来，根据印度储备银行公布的 房价指数，印度房价呈现持续上涨的趋势，近三年的房价涨幅有所收窄。印度三大主要城市 中，金融中心孟买与首都德里的房价涨幅明显超过全国平均水平。 图图 5：2009Q1-2016Q3 印度全国房价指数印度全国房价指数 图图 6：2009Q1-2016Q3 印度主要城市房价指数印度主要城市房价指数 （2010/2011年度年度=100） （2010/2011年度年度
17、=100） 资料来源：印度储备银行，中诚信证评整理 资料来源：印度储备银行，中诚信证评整理 造成印度房价快速上涨的原因包括内部原因和外部原因。 从内部因素来看， 印度软件业、 信息服务业等服务产业快速发展，中产阶级迅速逐渐崛起，城市化进程的持续推进，产生巨 大的住房需求推动房价上涨。按照中产阶级标准，年收入在34-170万卢比的家庭被列为中产 阶级。根据印度国家应用经济研究院的测算，2016年印度中产阶级人口达到2.67亿人，随着 经济与人口持续增长，2025年中产阶级人口有望达到5.47亿人。 从外部因素来看， 海外投资者直接投资进入房地产市场， 推动房地产市场发展。 2005年， 印度政府
18、通过一项条例，允许外国投资者在没有当地伙伴、无须政府特别批准的情况下对印 度建筑项目竞标。2015年，印度政府对外资投资房地产进一步放开，取消了最少投资2万平 方米、500万美元的限制。来自印度工业政策和促进部的数据显示，从2000年4月至2016年12 月，房地产业累计外商直接投资（FDI）达到243亿美金，占所有行业总额的8-9%。 货币政策和政府行动也对印度房地产市场存在短期影响。以最近一个加息减息周期为 例，为了控制通货膨胀和稳定卢比汇率，2013-2014年印度央行连续三次加息，基准利率由 7.25%上调至8%；面对大宗商品价格下行，为了对抗通缩和提振经济，2015年至今印度央行 已
19、经六次降息，基准利率下调至6.25%，因此利率变动导致房地产市场有所波动。另外，为 了打击地下经济，印度政府在2016年11月8日宣布废除500和1000卢布两种大面值货币，流通 中货币有所减少。受废钞行动影响，房地产开发商抑制新建住房供应，而购房者的消费态度 转向谨慎，房地产市场出现明显萎缩。根据莱坊国际的研究数据，印度八大城市的住房供 孟买、德里、班加罗尔、浦那、金奈、海得拉巴、加尔各答和艾哈迈达巴德。 6 / 8 全球房地产市场研究全球房地产市场研究 应和销售创近年来新低，2016年第四季度的住房供应量和销售量分别为2.43万套和4.09万套， 同比下降61%和44%。 图图 7：201
20、1-2016 年印度房地产行业年印度房地产行业 FDI 占比占比 图图 8：2002-2016 年印度基准回购利率年印度基准回购利率 资料来源：印度工业政策和促进部，中诚信证评整理 资料来源：印度储备银行，中诚信证评整理 长远来看，未来印度房地产市场的发展主要取决于城市化进程的推动，印度城市化的发 展潜力巨大，未来可以创造更多的城市就业岗位，并提高居民的可支配收入，持续刺激房地 产市场需求增长。 印度房地产企业印度房地产企业 印度大型房地产企业涉及房地产的开发、投资和运营，DLF集团是大型房地产企业的代表， 公司依靠在首都新德里的土地开发地位，长期以来成为印度领先的房地产企业，近年来受市 场影
21、响销售情况有所缩减。 经过长时间的经营，印度涌现出一批大型房地产公司，在房地产市场占据领先地位，这 些企业具备综合的开发经营能力，业务范围包括住宅开发、商业地产和酒店等。2016年根据 市值排名，DLF经营历史悠久，是印度全国市值最大的房地产公司，Prestige Estates Projects Limited作为新兴房地产公司发展速度较快，市值排在第四位。 表表 3：2016 年印度前十大上市房地产企业情况年印度前十大上市房地产企业情况 排名排名 公司公司 市值（亿卢比）市值（亿卢比） 1 DLF 23,902.3 2 Oberoi Realty 9,868.7 3 Godrej Prop
22、erties 7,197.1 4 Prestige Estates Projects Limited 7,102.5 5 Indiabulls Real Estate Limited 4,877.0 6 HDIL 4,056.0 7 Sobha Limited 2,982.6 8 PNC Infratech Limited 2,886.1 9 Omaxe 2,810.3 10 Brigade Enterprises 1,743.6 资料来源：公开信息，中诚信证评整理 7 / 8 全球房地产市场研究全球房地产市场研究 DLF集团由辛格家族于1946年创立，总部位于新德里。1957年，印度政府通过
23、德里发展 法案，禁止私人地产发展商在德里进行房地产开发。在拉吉夫 甘地总理帮助下，DLF以较低 成本获得新德里近郊的卫星城古尔冈的大量土地， 并将古尔冈建设成繁华的商住区。 2007年， 公司在印度国家股票交易所上市，成为印度历史上最大规模的IPO，进一步扩大了公司规模。 目前除了房地产开发以外， 公司还经营商业地产、 酒店与高速公路等业务。 从营业收入来看， 2015-2016年度公司合并收入为9,819亿卢比，同比上升20%。从销售情况来看，公司合约销 售呈现下降趋势， 2015-2016年度公司完成销售金额3,150亿卢比和销售面积1,140万平方英尺， 同比分别下降18%和49%；从在
24、建工程来看，截至2016年3月，公司住宅与商业在建工程面积 为3180万平方英尺和170万平方英尺，同比分别下降36%和15%，可见在当前市场环境下公司 业务规模有所缩减。 表表 4：近三年近三年 DLF 集团集团业务运营情况业务运营情况 2013-2014 2014-2015 2015-2016 收入（亿卢比） 9,790 8,168 9,819 销售金额（亿卢比） - 3,850 3,150 销售面积（百万平方尺） 3.74 2.25 1.14 出租面积（百万平方尺） 1.70 1.46 1.02 完工面积（百万平方尺） 4.26 13.5 14.07 在建面积（百万平方尺） 59 46
25、33.5 注：公司财务年度截至每年 3 月 31 日。 资料来源：公司网站，中诚信证评整理 结结 论论 随着软件业、信息服务业等服务产业的快速发展，印度是世界上经济增速最快的国家之 一。 人口结构与城市化进程决定了印度房地产市场的长远发展。 一方面， 印度人口基数庞大、 人口老龄化程度较低，具有大量的潜在购房需求。另一方面，印度的城市化水平仍然较低， 未来发展潜力较大，城市化过程中带来的人均收入增长和新中产阶级将持续支撑房地产市场 的发展。另外，政府的货币政策和行政调控在短期内对房地产市场产生影响，在废除大面值 钞票行动的影响下，印度房地产市场出现需求减少、价格下跌，房地产企业的销售情况有所
26、下降。 8 / 8 全球房地产市场研究全球房地产市场研究 中诚信证券评估有限公司中诚信证券评估有限公司 地址：上海市黄浦区西藏南路 760 号 安基大厦 24 楼 邮编：200011 电话： （8621）51019090 传真： （8621）51019030 网址： 中诚信证评和/或其被许可人版权所有。本文件包含的所有信息受法律保护，未经中诚信证评事先书面许可，任何人 不得复制、拷贝、重构、转让、传播、转售或进一步扩散，或为上述目的存储本文件包含的信息。 本文件中包含的信息由中诚信证评从其认为可靠、准确的渠道获得，因为可能存在人为或机械错误及其他因素影响， 上述信息以提供时现状为准。特别地，中
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