1、贵阳精装修市场情况,本报主要了解贵阳市区精装房项目中的代表性楼盘，分别为： 花溪区：碧桂园花溪1号 小河区：万科大都会 云岩区：万科玲珑湾、万科城 南明区：中铁国际城 观山湖区：恒大金阳新世界,碧桂园花溪1号,【碧桂园花溪1号项目概况】,项目概况：碧桂园花溪1号位于贵阳市花溪区甲秀南路（春江生态园站）旁, 为项目占地面积约12万方，总建筑面积约29万（含地下车库）。规划有125、14018层精装洋房、2518层精装洋房，别墅、1万方商业街、3000方会所，配备7万方市政公园、幼儿园，公共交通较差。,碧桂园花溪1号业态区域分布,碧桂园花溪1号小高层成交情况,碧桂园花溪1号自2016年7月开盘至1
2、7年1月14号小高层成交1076套，金额约9.7亿，均价约5800元/，120-150为主力去化户型 精装修标准报价为：1000元/,碧桂园花溪1号小高层精装标准,碧桂园精装样板,客厅、餐厅效果图,单炉使用油烟机款式,双炉使用油烟机款式,厨房效果图,飘窗做法示意,木地板做法示意,卧室效果图,卫生间立面图,碧桂园花溪1号精装PK国宾府毛坯,碧桂园花溪1号小高层pk国宾府高层 两项目地理位置接近，均为16年新推出项目，花溪1号精装房属于花溪首次推出产品，为11-18层小高层，在均价上优势明显，比国宾府仅高出160元/ 在产品定位上，碧桂园主力产品为120-150，国宾府为99-140，碧桂园总价相
3、对较高，但仍保持较好销量,小结,碧桂园一号是花溪首家精装修项目，在花溪市场属于稀缺产品，因此受到追捧； 碧桂园花溪一号客户群体主要是花溪本地拆迁户以及大学城的教师，具有较高总价承受能力，在一定程度上加快了该项目的去化速度。 该项目所处地段属于半山腰，客户不选择这里主要是考虑老年人出行不方便。 在户型选择上，该项目属于经典户型，布局、结构上占据优势，不足之处实用性不强，空间上过于浪费,万科大都会,【万科大都会项目概况】,项目概况：万科大都会打造的是小河区域第四代城市综合体，分为北区、南区、金域华府、万科亲爱的、花城等五个板块。除住宅之外该项目还规划有集中商业、办公、情景商业步行街以及沿街裙楼及底
4、层商铺，更有康体休闲娱乐、教育配套等。目前在售的主要是公寓，以及一栋在认筹阶段的高层。,万科大都会高层成交情况,万科大都会自12年年底开始销售，四年时间所推出高层5591全部去化，去化率100%，成交金额31亿，价格低开高走，均价6064元/ 精装修标准报价为：1000元/ 售楼部已经封闭，搬迁至万科租赁中心，目前还剩一栋高层在认筹阶段。,万科样板间装修标准玄关及走廊,入户门：钢质万科定制 入户内墙：内墙乳胶漆多乐士 入户挂钩：不锈钢万科定制 玄关柜：成品柜体万科定制 地面：强化木地板圣象,入户挂钩,地面,玄关柜,入户内墙,万科大都会精装修标准-客厅,天花：局部石膏板吊顶饰乳胶漆面多乐士 墙面
5、内墙乳胶漆多乐士 地面：强化木地板圣象 灯饰：节能灯雷士,天花板,墙面,地面,万科大都会精装修标准-厨房,收纳柜：成品柜体万科定制 灶台：人造石台面万科定制 地面：地砖马可波罗（柜体遮盖处不铺贴） 内墙：瓷砖马可波罗（柜体遮盖处不铺贴） 门：定制门万科定制 天花板：铝扣板,墙面,地面,收纳柜,灶台,抽油烟机、燃气灶方太 不锈钢厨盆摩恩 水龙头摩恩 厨卫灯三雄极光,水龙头,不锈钢厨盆,燃气灶,抽油烟机,万科大都会精装修标准-卫生间,浴室柜,洗手盆,坐便器,地面,墙面,天花：铝扣板 墙面：瓷砖马可波罗（柜体遮盖处不铺贴） 地面：瓷砖马可波罗（柜体遮盖处不铺贴） 清洁系统坐便器乐家 清洁系统洗手盆
6、摩恩 清洁系统洗手盆龙头摩恩,清洁系统淋浴龙头摩恩 清洁系统地漏摩恩 收纳系统浴室柜万科定制 浴霸：品牌浴霸 灯具：厨卫灯,地漏,淋浴龙头,洗手盆龙头,18,万科大都会精装修标准-主卧及次卧,地面,墙面,墙面：内墙乳胶漆多乐士 地面：强化木地板圣象 灯饰：节能灯雷士,墙面,万科大都会精装修标准-阳台,地漏,清洁系统龙头,栏杆,外墙,地砖,门：塑钢万科定制 地面：地砖马可波罗 外墙：涂料 栏杆：金属栏杆 灯具：吸顶灯三雄极光 清洁系统龙头摩恩 清洁系统地漏摩恩 注：景观阳台除无地漏之外，其他配置与生活阳台一样,万科大都会精装修标准-其他,电视接口,电话接口,塑钢窗,开关面板,户内门 门锁/门吸万
7、科定制 户内门 门套万科定制 户内门 户内门万科定制 窗户：塑钢窗万科定制 开关：开关面板西蒙 电气：有线电视系统客厅、主卧预留有线电视接口（开通服务需要与相关运营商单独签订服务协议） 电气：电话系统客厅、主卧设置有电话接口（开通服务需要与相关运营商单独签订服务协议） 电气：信息网络系统客厅、主卧设置有网络接口 电气：户内安防系统客厅设置彩色可视对讲 电气：户内安防系统主卧室设置紧急按钮,网络接口,紧急按钮,万科大都会精装PK北大资源缤纷广场毛坯,大都会PK缤纷广场 区位大都会比缤纷广场占优势 价格上大都会除掉1000元/成本价格低于缤纷广场，精装与毛坯价格相差800元/ 品牌优势及地理价格优
8、势，使得大都会年均去化量较高,小结,大都会吸引客户的亮点主要是万科的品牌质量、户型实用，教育配套、地铁以及万科的物业； 支撑房价上涨的原因主要是配套、品牌、物业、户型上实用浪费少； 据里面的置业顾问介绍，精装修并不是大都会好卖的主要亮点,万科玲珑湾,【万科玲珑湾项目概况】,项目概况：万科玲珑湾项目由13栋高层（10号楼为毛坯）和36套别墅所组成的围合式的建筑。高层成交均价约8200元/ 主力户型： 三居(建面89) 三居(建面128) 三居(建面88),本栋3号高层属于毛坯房,36套别墅均价2万4售罄,万科玲珑湾规划分布,万科玲珑湾高层成交情况,万科玲珑湾自12年开始销售，截止今天六年时间高层
9、去化98%，筑房网数据显示成交1453套，金额14亿元成交均价8200元/，已经开始清盘 精装修标准报价为：1000-1100元/,万科玲珑湾高层交付标准,万科玲珑湾高层交付标准,万科玲珑湾高层精装样板房,茶房，可改成衣帽间,卧室,卫生间,厨房,客厅,餐厅,万科玲珑湾精装高层PK未来方舟毛坯高层,玲珑湾PK未来方舟 一、均为是12年开始销售，项目距离一街之隔 二、玲珑湾高层每平方高出未来方舟3439元/， 三、同时未来方舟在体量、配套和声势上较有巨大优势，因此年均去化量相差较大,小结,万科玲珑湾由高层、别墅以及商业组成，总建面20万方。12年开始销售，去化周期为四年，去化缓慢 万科玲珑湾主打精
10、装房高层，走中高端路线，价格贵是其去化慢的主要原因 而项目旁的贵阳旗舰大盘未来方舟体量巨大，价格便宜，在一定程度上制约了玲珑湾的去化,万科城,【万科城项目概况】,项目概况：贵阳万科城分五个板块四期建成，一期规划为高层精装房跟洋房别墅；二期规划三栋高层以及幼儿园、中小学教学楼，三期规划高层；四期预计规划以别墅为主。目前在售的主要是三期高层。建筑面积70-116三房，在售均价为5800元/。,万科城规划分布,二期 教学楼、高层售罄,一期高层 售罄,一期 别墅、洋房在售,三期 高层在售,四期 预计规划别墅,万科城精装修高层交付标准,万科城精装修高层交付标准,万科城高层标准样板房,客厅,卧室,玄关,厨
11、房,阳台,餐厅,万科城高层成交情况,万科城精装修高层自2013年开售，推出总套数6840套，去化6381套，去化率93%，截止目前销售金额26亿元，均价5100元/，采用低开高走策略，70-116主打刚需客户 精装修标准报价为：800-1000元/,万科城精装高层PK华润国际毛坯高层,万科城高层PK华润国际高层： 一、两项目所处位置皆为世纪城商圈，华润周围交通或其他配套交优越 二、万科城销售时间是13年开始，而华润是从15年1开始销售，去化时间上华润国际较短 三、万科城精装修价格低于华润因此在年成交数量上高于华润国际。,小结,万科城高层面积段为70-116，以二、三居室为主，实用性强，基本无浪
12、费面积； 价格上，受区位影响，精装修总体成交均价在5100元/左右，除掉装修成本800元/，实际毛坯价格为4300元/。从价格上看，弥补了区位上的缺陷的同事，性价比尤为突出； 万科城面市初期周边交通道路未开通，入市价格在4800元/左右，随着交通道路及配套的逐步完善，价格、成交量以及成交额呈持续上升； 精装修对于刚需客户来说节省业主的装修时间以及装修风险，因此受到市场欢迎,中铁国际城,【中铁国际城项目概况】,项目概况：中国铁建国际城从2010年1月开始推售，共分五期开发。项目内拥有8万平米商业及4万平米基本配套，容积率为3.0，建筑密度为18%。 项目所处位置自然环境较好，但交通不便，从产品和
13、价格来看，国际城属于大型刚需住宅项目。目前在售高层是G组团1、2、3栋。,中铁国际城规划分布,水岸别墅区,星级酒店,8万方水岸广场,水岸天街,在售G组团1、2、3,G组团1、2、3栋与16年4月推出精装高层，但由于销售不理想16年8月改售毛坯,中铁国际城高层成交情况,中铁国际城2010年开始销售，共推出高层8957套，已售8567套，去化率96%，2016销售金额56亿元，均价5517元/，2016年由于溢价需要推出精装高层，销售业绩大幅下滑 精装修标准报价为：800元/,中铁国际城精装修标准,中铁国际城精装修样板房,中铁国际城高层精装修PK毛坯,D4组团高层总套数997套，截止16年5月销售
14、959套，经历10个月去化率96%，金额5.7亿元，均价5926元/ G组团高层4-7月份推售精装房，8月后改为毛坯销售，总共推出785套，截止目前销售570套，经历10个月去化率73%。金额3.9亿元，均价6778元/，精装修均价为6950元/ 精装与毛坯价格差异为1024元/，与精装修标准报价800元/相比，精装性价比较低,G组团（精装） 16年至17年销售情况,D4组团（毛坯） 15年至16年销售情况,小结,中铁国际城16年推出精装修属于中铁的精装实验产品； 从装修交付标准上来看，设计单调、用材普通，以及使用战略品牌等模糊描述也是其不受客户认可的原因； 中铁国际推出的G组团精装房在进入市
15、场4个月便退出了市场，主要原因是客户不喜欢装修后的产品以及价格高。,恒大金阳新世界,【恒大金阳新世界项目概况】,项目概况：金阳新世界总占地3300亩，总建筑面积400万平方米，规划居住人口十万人，投资总额将超过100亿元人民币 。金阳新世界分为五期进行开发，建成后，金阳新世界将成为集居住、商贸、娱乐于一体的大型文化生活社区，拥有大型购物广场、商业风情步行街、五星级酒店、公寓及办公楼等配套设施。 本项目2015年年底被恒大收购更名恒大金阳新世界,金阳新世界高层成交情况,金阳新世界从2007年开始销售，截止2015年年低被收购前； 目前推出高层11009套，已售10921套，余货88套，去化率约1
16、00%，销售金额62亿元，均价5259元/。其中2016年恒大接手后高层成交套数超金阳新世界最后一年销售779套，增长率为44%,52,恒大样板间装修标准客厅,天花板：高级乳胶漆，配精美石膏角线 地面：“金意陶”或“蒙娜丽莎”或“博德”高级抛釉砖 墙身：高级乳胶漆 入户门：高级装甲入户门，配高级精美入户门锁 窗：采用高级镀膜玻璃铝合金窗,地面,墙身,天花,入户门,恒大样板间装修标准厨房,天花板：铝扣板吊顶 地面： “欧神诺”或“蒙娜丽莎”或“马可波罗”高级地砖 墙身：“欧神诺”或“博德”或“蒙娜丽莎”高级墙面砖 橱柜：“皮阿诺”或“海尔”或“志邦”高级吸塑面板组合橱柜 龙头：配 “摩恩”“美标
17、或“乐家”龙头 窗：采用高级镀膜玻璃铝合金窗 门：采用高级木饰面门及门套，配高级门锁及五金件,门,窗,橱柜,地面,天花,墙身,54,恒大样板间装修标准卧室,天花板：高级乳胶漆，配精美石膏角线 地面：“世友”或“大自然”或“新绿洲”豪华复合实木地板 墙身：高级乳胶漆 门：采用高级木饰面门及门套，配高级门锁及五金件 窗：采用高级镀膜玻璃铝合金窗,窗,墙身,地面,天花板,门,55,阳台门,恒大样板间装修标准阳台,天花板：高级乳胶漆 地面：高级地砖 墙身：同本层建筑外墙材料 出阳台门：高级铝合金门或入户门,地面,墙身,恒大样板间装修标准卫生间,墙身：“欧神诺”“马可波罗”或 “博德”高级墙面砖，配精
18、美镜框 洁具：选用 “乐家”或 “美标”“摩恩”名牌洁具 龙头：选用 “摩恩”“美标”或“乐家”或名牌龙头 天花：铝扣板吊顶 地面：“欧神诺”“新明珠”或“马可波罗”高级地砖 门：采用高级木饰面门及门套，配高级门锁及五金件 窗：采用高级镀膜玻璃铝合金窗,窗,地面,龙头,门,天花,洁具,墙身,57,恒大样板间装修标准过道,天花板：高级乳胶漆 地面：“金意陶”“兴辉”“蒙娜丽莎”“博德”“欧神诺”高级抛釉砖 墙身：高级乳胶漆,墙身,天花板,地面,恒大金阳新世界PK金阳新世界,恒大15年成交情况,金阳16年成交情况,金阳新世界年成交均价为5663元/，恒大金阳精装修年均价为6331元/，整体价格差在
19、667元/左右。 恒大接手后年同比增加779套，增长率为44% 与1000元/平方米的精装报价相比，同时采用低开高走策略，精装有较高性价比因此去化大幅提升,小结,金阳新世界在观山湖区属于老盘，从2007年开始进入市场，知名度较高； 恒大收购金阳新世界，全面将高层改为精装修，装修成本在1000元/，同时采用低开高走策略，制造精装修的高性价比，因此与之前的金阳新世界毛坯相比，去化速度加快； 恒大集团在贵阳市推售高层主要以精装房为主，在精装房领域有着丰富的经验，品牌效应及价格优势，使得去化情况较好。,总结,所对比精装修项目，除万科玲珑湾定位高端及中铁国际城尝试采用精装修失败 其他精装项目对比竞品皆取得了较好的销量,总结,1、贵阳精装修开发商：万科、恒大、碧桂园，以成熟、标准化产品体系，低成本，形成了强大的价格优势，及品牌口碑，是致胜的根本原因； 2、而其他未有成熟精装体系的品牌，如中铁16年推出精装，因成本无法控制最终以失败而告终； 3、贵阳精装修市场属于起步阶段，在售项目精装修标准报价为800-1200元/，暂未出品高端或豪装标准，较为同质化，对于定位刚需及中端项目较为匹配，高端项目如万科玲珑湾，精装修往往形成高价格和装修档次不足形成对销售的制约； 4、但精装修以及领包入住、省心省力、以及不失品位的硬装设计，仍然具有强大的市场需求。,汇报完毕！ 2017年1月,
