1、南京房地产2011年4月月报 南京道非道房地产营销代理目录一、时政动态3一） 时政一览3二） 动态要闻5二、土地市场8一） 四月土地挂牌8二） 四月土地成交9三） 挂牌土地市场10四） 成交土地市场11三、房地产市场动态12一） 住宅市场121、南京商品房库存122、4月预计上市套数与实际上市套数133、2010年10月-2011年4月住宅市场144、历年金三银四总成交套数155、各面积成交区间比例变化16二） 2010年10月-2011年4月办公市场17三）2010年10月-2011年4月商业市场18一、时政动态一） 时政一览 国务院楼市调控督查组今起督查江苏楼市国务院楼市调控专项督查组昨天
2、抵达江苏。从今天起，对江苏楼市调控政策落实情况展开为期4天的督查。据了解，住建部牵头的督查组是在陕西结束督查后赶到江苏的，督查从4月15日开始，至4月18日止。督查组尤其重视了解房地产市场出现的新情况，并突出四项重点督查内容：一是中央调控政策部署的落实情况；二是中央调控政策部署的相关数量比例要求；三是地方政府关于房地产调控的工作记录，特别是责任和落实机制；四是地方政府监管的责任和办法。具体来说，包括保障性安居工程建设、执行税收政策和差别化信贷政策、住房用地供应管理、引导住房需求，以及落实住房保障和稳定房价工作约谈问责机制情况等。对落实房地产市场调控政策措施有偏差、不到位的，督查组将督促进行整改
3、。另据了解，督查组除了听取汇报、检查数据外，还将深入社区听取基层群众意见，召集部分基层干部、房地产开发商和保障性住房投资建设运营单位代表、城市住房和保障的各类群众代表举行座谈会，听取方方面面的意见；深入住房建设项目现场，实地查看商品房价格、销量及保障房建设质量和运营管理情况。 存款准备金率4月21日起再次上调0.5个百分点中国人民银行决定，从2011年4月21日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。此次为央行年内第四次上调存款准备金率，此次上调后，存款准备金率将达到20.5%的历史新高。 4月6日起上调存贷款基准利率0.25%中国人民银行决定，自2011年4月6日起上调金融机
4、构人民币存贷款基准利率。金融机构一年期存贷款基准利率分别上调0.25个百分点，其他各档次存贷款基准利率及个人住房公积金贷款利率相应调整。 建行首套房贷利率调至1.1倍 南京多家银行表示将跟进建行个贷部相关人士透露，总行要求上调首套房贷利率，从目前的5%调至10%，建行也因此成为目前南京市场上首个执行首套房贷利率1.1倍的国有银行。此外，通知明确要求，个人信贷条件良好的客户申请首套房贷基准利率，必须到省行房贷部门审批。与此同时，南京多家的银行相关人士也表示，近日将会收到类似通知。 国土部将对土地编码 每块地将配身份编号国土资源部副部长王世元在日前召开的全国宗地统一编码试点工作部署研讨会上提出，将
5、为全国每一块土地设唯一的身份证编号。目前，试点工作已在天津、辽宁、上海、四川、广西、海南、宁夏及深圳市展开。王世元说，开展宗地统一编码是实现推进以土地为基础的不动产统一登记的有效途径。只有实施全国宗地的统一编码，才能确保国家通过对每一块土地的身份编号，便捷地查询和跟踪掌握土地使用情况，真正做到对土地实时全程监管，从而实现地籍管理的信息化、社会化、产业化。国土部相关负责人表示，在开展全国宗地编码研究的基础上，国土资源部已完成国家标准的立项、宗地编码方案论证工作，形成了宗地编码规则初稿，并完成了试点方案的编制。二） 动态要闻 南京221条街巷出新本月动工昨天，南京市环境综合整治指挥部公布了将于四月
6、份动工的第二批街巷出新的名单，这221条市民家门口的街巷预计将在6月底前面貌一新。 南京市环境综合整治指挥部街巷组负责人严怀贵告诉记者，根据南京城市环境整治的三年行动计划，2010年2012年，要出新1200条街巷。去年已完成600条，今年又是600条的任务，也就是说，到今年年底，南京市将有600条街巷出新整治完毕。在此次公布的第二批街巷出新名单中，在对应街巷后面的备注栏中，分别标注了各自不同的出新标准，主要分为三类，一是普通达标、二是适度提高、三是特色街巷。其中特色街巷有37条，例如傅厚岗，将重点打造民国文化氛围，三步两桥、陶李王巷、罗廊巷等也都在特色街巷名单之上。 对于特色街巷的方案，严怀
7、贵透露，基本原则是在保护挖掘历史文化内涵的基础上，进一步拓展休闲旅游空间。值得关注的是，有12条道路集中在原来的有民国风情的特色片区，涉及的7条街巷分别是天竺路、普陀路、灵隐路、牯岭路、珞珈路、琅琊路、莫干路；此外还有5条干道分别为：江苏路、颐和路、西康路、宁海路、赤壁路。 中山门隧道大修延至下半年施工4月26日，中山门隧道的投标公示已结束，市住建委相关人士昨天透露说，按照施工计划具体大修时间可能要延迟至今年下半年，而相关施工方案将在“五一”后具体研究。 南京市住建委相关人士昨天在接受记者采访时表示，这个月肯定不会动工，因为相关方案将在下个月进行研究，除了对中山门的施工方案邀请相关专家进行论证
8、之外，还将对这一咽喉路段的交通疏导进行研究。对于可能采取的交通管制方案，这位人士透露，或许会采取单双号通行。市住建委相关人士表示，大修不同于出新，要求较高。但他们也会要求施工方在保证质量的前提下，压缩工期。如果一切顺利，最快可能就会在6月份动工，争取年底前完工。 纬一路两座跨线桥“五一”完工经五路跨线桥将于五一前完工，同步完工的还有水吉路跨线桥和铁北路跨线桥北幅桥面。纬一路快速化改造工程是2010年南京市重点建设项目，工程西起长江大桥，沿幕府西路、幕府东路、栖霞大道，东至绕城公路（柳塘立交），全长约10.1公里，是南京市目前长度最长、难点最多、工程量最大的城市道路改造工程。 由于纬一路是连接南
9、京长江大桥与长江二桥的重要通道，同时又是主城通往城东北片区的要道，所以在铁北路、中央北路、水吉路、和燕路及经五路等5处重要交叉口，设置了跨线桥和隧道以便于车辆上下转换。项目于2009年12月8日正式开工。 据了解，隧道在中央北路节点需与地铁三号线站房同步建设。“届时这里将是地下三层，其中负一层为地铁站厅，乘客从这里进站；负二层是纬一路隧道，车辆从这里快速通过；负三层则是地铁站台，乘客在这里上车。”城建项目管理公司负责人告诉记者，下月开始的施工部分主要为连接地铁站台的两侧隧道。 京沪高铁南京南站6月底启用与京沪高铁同步，南京南站6月底将正式投入使用，昨天，市交通运输局透露，首批开通的公交有9条，
10、兼顾了南京的东西南北。不过，与南京南站同在一个“屋檐”下的公路客运南站班线却还在调整，目前南站长途客运站务公司正在组建中。关于备受市民关注的南京南站配套公交，市客管处刘正直副处长昨天透露，一期已经准备好9条公交线同步开进南京南站，二期计划再增加6条。据介绍，6条通往主城，3条通往江宁，最长的为南京站到南京南站，总长18公里。据了解，南京南站通往主城的6条公交线分别为南京南站到河西中部、北部地区各一条公交线，通往城东、城东南各一条，通往火车站一条（总长18公里，为了避免与地铁1号线重合，线路从龙蟠路、北安门街走，填补城东空白），通往新街口一条（为减少与地铁重合，从户部街、常府街横向通往南京南站）
11、。通往江宁的3条公交线分别到江宁东山、江宁进出口加工区及东南大学、江宁开发区，基本上通过一次换乘，江宁居民也能方便到达南京南站。据悉，下一步等南京南站高铁全面停靠以后，还计划二期再增加配套6条公交线，今后适时再根据需要增设公交线。 公交配套方案已经出台，那公路客运班线有没有落实，昨天，市交通运输局坦言，正在调整中，“目前我们首要任务是组建南站长途客运站务公司。”据介绍，汽车客运南站项目是市政府规划的两大主枢纽客运站之一。根据计划，南京汽车客运南站要在今年6月30日与高铁同步运营。记者获悉，目前，市交通运输局已经明确了参股企业和股份配置比例，起草完成了站务公司章程，正在着手公司注册等相关工作。“
12、至于南站投入运营后，客运班线如何调整，正在通盘考虑、慎重筹划。”记者获悉，初步计划中，公路客运南站几乎汇集了所有方向的班线，市民乘坐非常方便。二、土地市场一） 四月土地挂牌地块编号板块地址出让面积容积率用地性质竞买日期起拍价格NO.2011G14河西建邺区滨江大道以南，江山大街东、西两侧2283744.28商住混合5月10日66000万元NO.2011G15江北浦口区总部大道以北地块2483302.31商住混合5月10日25000万元NO.2011G16城东白下区双麒路以东856461.0-1.83二类居住5月26日22000万元NO.2011G17江北六合区沿江工业开发区葛中路以东，晓汤路以
13、南387021.99商业、办公5月26日2000万元NO.2011G18江北六合区沿江工业开发区葛中路以东，晓汤路以北292981.2市场用地5月26日1500万元NO.2011G19江北六合区雄州街道雄州东路以北24275商业、办公5月26日380万元 南京4月挂牌土地是6块，集中在江北区域。由于土地资源的稀缺性，城区可供出售的土地越来越少，新开发地块逐渐往城郊结合部、郊区移动。二） 四月土地成交地块编号板块地址出让面积容积率用地性质成交价格摘牌单位NO.2011G02江宁江宁区禄口街道信陵路以南C地块12366.91.0-1.8商住混合6200万元中北地产NO.2011G03江宁江宁区禄口
14、街道信陵路以南D地块27990.51.0-2商住混合12800万元中北地产NO.2011G04江宁江宁开发区内环路以南，苏源大道以东69458.43.5商业、金融业80000万元南京启迪园NO.2011G05江宁江宁区汤山街道汤铜路以东，汤山路以南30241.11.5商业9600万元南京中合众原置业NO.2011G08城东玄武区仙鹤门一号路以东9016.72商业、金融业8300万元南京汉溢资产管理NO.2011G09城北玄武区红山路地块49053.22.7商业、金融业61700万元江苏常发地产NO.2011G10城北栖霞区迈皋桥街道万寿村季家街02地块22359.21.0-2.5商住混合380
15、00万元江苏通宇NO.2011G11城北栖霞区新尧新城后新塘西81103.72.45商住混合77000万元金地集团NO.2011G12仙林栖霞区文澜路以东，文范路以南19947.73商业、办公10500万元中建工业设备安装NO.2011G13江北浦口区江浦街道新浦路7号36681.31.7二类居住26200万元江苏通宇 南京4月成交土地10块，大多数地块较小，以商住混合型地块为主，区域集中在江宁、城北。三） 挂牌土地市场 从土地挂牌市场来看，年关期间挂牌土地减少，但是总体而言挂牌土地在减少，而且逐渐往郊区移动。四） 成交土地市场 南京土地市场需求一直很旺盛，仅4月成交就10块，但是成交面积相对
16、不高，基本上是拆分为小地块出售三、房地产市场动态一） 住宅市场1、南京商品房库存 2011年4月，南京商品房库存创出最近7个月以来的新高，一个V字型的形态显示了南京商品房去化速度逐渐放缓，库存开始增多。即使短期内效果不明显，但是量变引起质变的可能性在增大。2、4月预计上市套数与实际上市套数 从上图可以看出，总体而言，南京4月住宅实际上市量基本低于预计上市量。这不是个别现象，而是开发商普遍对市场期望不高，开盘信心不足。普遍推迟开盘或是减少推出量，以期待市场的变化。3、2010年10月-2011年4月住宅市场 2011年春节以来，南京市住宅市场连续3个月持续低迷，在2200套左右挣扎。可见随着房地
17、产调控实效性的逐步发挥，火热的市场受到了控制。4、历年金三银四总成交套数 南京2011年金三银四成交4339套，同比下降70左右，进入近五年，也是2000年以来历史最低点，开发商的金三银四不在。5、各面积成交区间比例变化 房地产调控以来，刚需逐渐占据市场主流。从图表看出，80以下的户型需求稳定，80-100的纯刚需户型比例逐渐上升；改善型需求呈下降的趋势，100-120户型对改善型来说有点小，对刚需来说有些大，所以需求降低，而120-140改善型需求维持相对稳定的状态；豪华型需求降低，140-160相对稳定，160以上户型多为别墅，需求不稳定，但是从短期趋势可以看出是在震荡下行。二） 2010年10月-2011年4月办公市场 2011年以来，南京市办公市场销量逐渐提升，受住宅限购政策的影响，办公市场降迎来一定的机遇。三）2010年10月-2011年4月商业市场 2011年春节以来，南京市商业市场销量逐月稳定上升，不排除受到了住宅市场限购政策的影响。
