碧桂园集团经营情况及合作模式分析_2016年.docx

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1、碧桂园集团经营情况及合作模式分析 经过大量的信息收集和整理,对碧桂园集团近年的经营情况及合作开发项目进行研究分析,归纳总结出以下内容:碧桂园概述中国驰名商标企业碧桂园成立于1992年,2007年在香港联交所主板上市,是一家以房地产为主营业务,涵盖建筑、装修、物业发展、物业管理、酒店开发及管理等行业的国内著名的综合性房地产开发企业。千亿房企,中国房企三强,福布斯全球上市公司500强,截至2017年3月,全球超400城,700项目。碧桂园在所在城市都是亮丽风景线和名片。花园、绿化使当地人民流连忘返,会所、物业服务令人生活舒适、安全。每个城市新建的建筑环境、管理都应经得起历史的检验,碧桂园在每个地方

2、都将小区品质做到一步到位:建世界一流的小区!所以现已有超过150万业主选择在碧桂园安居乐业。立业以来,碧桂园矢志耕耘于房地产业,开创出独具特色与核心竞争力的碧桂园开发模式。公司实行设计、建筑、物业等一体化开发模式,力求降低成本;高品质产品、优质园林环境、完善配套、国家一级资质物业服务等因素构成的碧桂园家园模式为各区域市场提供了大量物超所值的高品质人居产品。碧桂园以“希望社会因我们的存在而变得更加美好”和“做有良心、有社会责任感的阳光企业”为企业核心经营理念 一、碧桂园集团近年财务状况分析作为千亿房企中唯一深耕三四线的开发企业,碧桂园2015全年的销售金额达到1401.6亿元,单城市产能9.67

3、亿元,单项目产能4.0亿元。2016年集团连同其合营企业及联营公司共实现合同销售约人民币3088.4亿元,同比增长120.3%;集团总收入约人民币1530.9亿元,毛利约人民币322.4亿元,核心净利润约人民币119.8亿元,同比增长分别达35.2%,41.0%和22.3%。其中销售楼款现金回款2841亿元人民币,同比增长142.8%,回款率达到92%,净经营性现金流约为415亿元。2016年碧桂园的净借贷比例约为48.7%,同比下降11.3个百分点,期末加权平均借贷成本5.66%,同比也下降了54个基点,企业负债率也在下降。数据说明碧桂园负债管理得非常好,这个很关键,因为按照正常逻辑,企业负

4、债率一般和规模成正比,而碧桂园却能逆势下降,维持在合理范围内,这和它自身的高周转销售模式与负债管理有莫大关系!负债管控是衡量企业财务价值的重要参数,也是企业发展健康度的外在体现,碧桂园负债率的下降进一步提升了其财务价值。财务价值是衡量世界最具竞争力企业的标准,它的增长将直接增强企业竞争力。纵观碧桂园近年来业绩表现,杨国强总结了三个原因:1.去年整个房地产市场的向好,集团也是受到市场的利好;2.合伙人制度的安排,所有的项目里有583个项目实施了跟投制度,净利达12%;3.快周转,从拿地到销售历时6个月。上海克而瑞集团CEO丁祖昱认为,在前三强房企之中,碧桂园2016年的增长速度最快,近三年的复合

5、增长率也达到了42.8%,仅次于恒大。碧桂园销售规模已经是全国Top3,达到了3000亿量级,而且据数据显示,碧桂园今年前两月的销售额已经刷新了行业单月销售纪录,成为了行业Top1,碧桂园也正是基于此才提出了要成为世界最具竞争力企业之一这个宏伟目标,因为它已经具备了发力世界最具竞争力企业的规模基础,未来要做的是继续保持企业经济高质量增长,往提高企业竞争力方向发力。碧桂园业绩发布会透露,2017年销售目标为4000亿元。当天现场莫斌提出这一目标时,着实出乎大家的预料,现场记者对此也提出了疑惑,碧桂园今年难道没有想超越恒大、万科的想法吗?杨国强回应说,“万科、恒大都是优秀的企业,尤其是万科是我们长

6、期学习的榜样。这么多年学习榜样给了我们进步的动力。”他还说,“如果到了年中,真的能够做到的话,我们就会进行调整,因为去年年中的时候也进行了业绩目标调整。”企业发展最忌讳的就是过于冒进,过于冒进恐有空心化的危险。碧桂园一步一个脚印稳健地走到今天,财务价值有口皆碑,皆和它核心人物脚踏实地的性格有直接关系。二、碧桂园开发经营模式1、主要特点:统一开发,统一规划的产业化经营模式。 2、大盘开发:项目面积大,大部分都在150万以上,有的甚至600万,规模开发,建成一座城。 3、一条龙服务:从项目设计施工安装装修销售物业都有自己来做,而且还有全国排名前三的管桩厂,甚至还有自己的庄园,可以供应家禽蔬菜,可谓

7、应有尽有。4、碧桂园社区:学校俱乐部别墅住宅等三大功能相互依存的现代化社区。5、低价&快速低价:采用沃尔玛的盈利法则,薄利多销,从而注重控制开支;快速:由于一系列工作由自己来做,而且采用产业化经营模式,碧桂园每次开发周期能缩短到六个月,3月开工做基础,8月就可交楼。6、项目选择均立足在二、三线城市,于是才能大盘开发。7、市场客户定位为中等收入的大众群体,这些人能买得起房也需要买房。抓住这个群体的法宝:相对较低的价格,优质的服务。三、碧桂园合作模式分析参考碧桂园其他项目的合作案例(大亚湾项目、云南项目、湖北联投等),建议我们以土地入股,碧桂园以资金和渠道品牌注入,以此合作模式将会使项目溢价、并在

8、产品去化速度上带来更高的预期。四、桂林碧桂园项目简介碧桂园山河郡是碧桂园集团落子桂林的开山之作,落子于桂林荔浦县,占地160亩,项目位于滨江新区西侧,地块处于荔浦人气区域,周边有大发商业中心、荔江沿江景观区、湿地公园等配套资源。并且周边有荔浦县幼儿园、离荔城镇第二小学、荔浦民族中学、荔浦中学多个优质教育资源。项目于2016年12月20日开盘,计划入住时间为2018年3月份。五、着手打造科技小镇,提升品牌贡献一个具备世界竞争力的企业,不只是要做大企业规模一个纬度,有没有可持续发展的规划和能力,才是关键。华为、苹果、谷歌这些企业产品的迭代更新就是他们不断前进的基础。作为一个地产企业,碧桂园有没有这

9、样的产品,在未来激烈的市场竞争中,成为承托企业迈向可持续发展之路的基石?碧桂园2016年财报透露了一大亮点:作为房地产主营业务的战略补充,碧桂园正着手打造科技小镇,在一线城市周边及强二线城市,打造产业发展平台,建设包含住宅在内的多种业态,务求实现长期盈利。碧桂园所要推出的科技小镇非比寻常,正如杨国强说的,“不是大家想象中的,住宅区旁边建设美丽的小镇,不是这样的,我们建设的是科技和产城一体化的小镇。”这是契合国家发展战略,采用产城融合的方法建设打造,推动中国城市化进程,这是企业的社会责任和价值,在这个过程中,企业也会从中获益。碧桂园产城发展事业部总经理向俊波之前就表示,产业地产短期投入大,但中长

10、期能产生稳定收益,对冲房地产周期波动,对公司利润贡献可达30%。六、一二三四五线通吃、布局海外,激发品牌价值无论是销售目标、产业布局,碧桂园都紧紧围绕着提高企业财务价值,增强品牌贡献的方向,以达到企业高质量增长、提高企业竞争力的目标。激发品牌价值,也同样是为了这一目的。在3月20日发布的2017年度“BrandZ最具价值中国品牌100强”榜单上,碧桂园蝉联50强,较2016年排名提升了4位,品牌价值增长21%,增幅领跑地产行业,是百强品牌平均增幅的3.5倍。碧桂园怎么做到的?碧桂园在城市布局战略上一直坚守市场导向,这是他们的原则,也是实现品牌价值提升的重要原因。总裁莫斌在这次发布会上透露了碧桂

11、园未来发展战略,仍是哪里有市场,哪里就有碧桂园。目前,碧桂园已经一二三四五线通吃,海外也有碧桂园的项目。莫斌在发布会上透露:截止2016年12月31日碧桂园已签约或已摘牌的项目总数为728个,其中722个位于中国,马来西亚有4个,澳大利亚1个以及印度尼西亚1个。位于中国的项目分布于28个省/自治区/直辖市的185个城市,总计覆盖456个区/县,覆盖范围进一步扩大,今年还将投入1500亿拿地。在这种市场导向的布局原则下,碧桂园实现了销售规模的增长,也为碧桂园完成今年制定的销售目标提供了保障。而这种一二三四五线通吃,海外布局的战略,也更有利于打响碧桂园品牌知名度。如今提到碧桂园森林城市谁人不知,这

12、就是结果。透过现象看本质,品牌知名度的提高其实就是品牌价值的增长,最终将体现在企业竞争力上,因此归根结底碧桂园还是将目的导向了它所定的目标成为全世界最具竞争力的企业之一。再好的规划都需要人去完成,碧桂园掌舵人杨国强一手倡导的人才战略,为碧桂园提供了源源不断的前进动力,也为碧桂园追求世界最具竞争力企业之一储备人才资源。在碧桂园官网上,杨国强在2017年元旦致辞中写道,“有人才有天下!”接近杨国强的人说,对于人才越发重视,是近几年来他最大的变化。数据显示,到2016年底,入职碧桂园的博士已超过400人。但只有高中学历的杨国强仍不满足,他向内部发出了一个最新的动员令:2017年碧桂园还要新招300名

13、博士,其中至少有200名博士是海外招聘,海外启用。正如他所说,“我们希望不断地努力,我们引进优秀的人才,给他们很好的发展空间,给他们相应的薪酬、成就共享,这是社会进步很棒的事情。我们很开心有这样的机会,可以做这样的事情,也是因此才能取得今天比较好的成绩。”特别是碧桂园的销售单价仅6510元/平方米,是七家千亿企业中最低的,因此能够达到这样的规模,非常不容易。而连续几年在三四线市场的突出表现,也让它获得了碧桂园“三四线杀手”的美誉。仅凭这点,它算得上是中国千亿企业当中最有特色的一家。尽管如此,一直都保持低调。然而就在成为千亿房企的第四个年头,一贯以低调闻名的碧桂园开始改变自己的玩法。在去年正是国

14、人欢度元宵佳节的时候,打开电视的人们发现,碧桂园高调地成为了今年央视元宵晚会的独家冠名商。这只是碧桂园近期“不经意”转变的一个镜头。此前,碧桂园独家冠名了央视跨年晚会启航2016、登顶了中国第一高塔广州塔。春节期间,碧桂园斥巨资在马来西亚打造的碧桂园森林城市项目,成为了NBA2016年猴年贺岁的官方推广合作伙伴七、碧桂园低调转高调缘于战略转型低调的碧桂园正在变得高调,这是外人对碧桂园近期系列动作的直观感受。而在2月20日碧桂园总部的内部交流会上,碧桂园集团副总裁、新闻发言人朱剑敏进一步透露了碧桂园在品牌国际化、高端化上迈出的重大步伐。以往更多地在三四线布局的碧桂园,未来在国内市场将会实行“巩固

15、三四线,拥抱一二线”的战略,同时,碧桂园也将在供给侧发力,其拿地策略和产品线将发生改变。首先,在三四线城市的拿地策略上,以往碧桂园在三四线城市拿地动辄千亩以上,并且集中在郊区,而在未来,碧桂园的项目将会变得更加小型化和中心化。具体来说,碧桂园未来将在三四线城市重点收储体量在几百亩,位于地市、县城最核心的优质地块。从“郊区地块”到“核心优质地块”,战略改变之后,碧桂园的客户定位也将变化,改善型需求的占比增加,使产品上的升级改变顺理成章。换言之,以前在三四线城市产品线全面开花的碧桂园,接下来将主打高端产品和服务。其次,碧桂园集团在2015年转型跨界等动作明显,除了传统业务的战略变化,比如城市进入,

16、也开拓了诸多新业务,如物业、教育、文旅等,这些项目都需要大量的资金支持。因此,也触发了碧桂园的痛点:第一,海外地产依然是碧桂园最大的痛。碧桂园的高调剑指马来西亚的森林城市项目。业界也有不看好的声音出现,认为它不具备中国客户购买海外地产的三个因素中的任何一个:投资、留学、移民。应该逐步降低海外地产的比重,追加投入也好,模仿海花岛做营销也好,都是引鸩止渴。碧桂园金海湾是碧桂园首个在海外开盘的项目,其产品类型涵盖高层洋房、现代公寓等,有近七万平米的商业,约一万平米的海景风情商业街、人造沙滩、游艇码头、高档会所等,是当地市中心唯一海景综合体项目。金海湾的成功是典型的“碧桂园模式”的海外延伸。也使他们对

17、另一个高调亮相的项目碧桂园森林城市充满期待。该项目占地约14平方公里,未来20年,预计耗资超2500亿元打造成为碧桂园海外战略最高代表作。碧桂园作为首批进驻海外市场的中国房企,与一些房企还在摸索中不同,碧桂园的海外战略已经在大张旗鼓地升级中。除了马来西亚、澳大利亚,目前碧桂园在印尼、美国、加拿大等多个国家和地区都有开发计划。未来,碧桂园将坚定地推进国际化战略,海外市场将成为碧桂园版图的重要组成部分。第二,碧桂园成立了一线事业部,今年在上海嘉定和奉贤拿了地,在北京拿了地又退。从碧桂园的长期运作来看,既没有一线城市的经验,产品也没有优势。而当前一线城市的地价高企,如果不做高溢价产品,在一线城市是很

18、难赚到钱的。当然,今天采用合作开发模式是碧桂园在一线城市发展的好思路。第三,三四线还是要量入为出,以销定产,控制规模。2014年之后中国经济增速的下滑,受到冲击最大的还是三四线。“三四线城市杀手”之名只能代表一时,碧桂园对三四线市场还是应该保持敬畏之心。 八、碧桂园云南项目分析2015年下半年以来,碧桂园除了大胆接盘贵州遵义项目以外,还先后在东莞、揭阳、佛山、惠州、昆明等众多三四线城市频繁落子。可以看出,碧桂园似乎还是更钟情于其最熟悉的三四线城市。来自三四线城市的业绩压力并没有让千亿房企碧桂园止步,碧桂园集团宣布2016年在昆明计划开发6个项目,投资超过400亿元,这意味着碧桂园的入昆计划辗转

19、6年后才能得以实现。据媒体报道,碧桂园入昆的消息最早始于2008年,当年7月,时任省委常委、市委书记的仇和会见了碧桂园董事局主席杨国强一行,称碧桂园将在白沙河建设一个包括五星级酒店、商业中心、学校等配套设施在内的新型社区,但昆明当地所提供的支持以及商机未符合碧桂园的需求,最终合作不了了之。因此,碧桂园进军云南的首选之站放弃了昆明,随后转向曲靖。2013年7月,曲靖市麒麟区与广东碧桂园控股有限公司成功签约;同年8月,总投资22亿元的曲靖麒麟区碧桂园项目正式奠基。在2014年3月,曲靖碧桂园项目举行产品发布会,标志着曲靖碧桂园项目正式展现在世人眼前。从成功签约到项目开工直至产品面世,前后用时不到一

20、年。曲靖项目之后,碧桂园并未停止在云南的开发脚步,2014年5月,碧桂园集团副总裁李时续一行赴楚雄市的东南新城、楚雄灵秀湖片区等投资考察,并在考察过程中对楚雄市的人居、投资环境以及未来发展潜力做了充分肯定,流露出投资意向。并在2015年8月8日,楚雄州欢庆火把节之际,楚雄碧桂园举行了开工奠基仪式,将在楚雄建设集休闲、娱乐、餐饮等商业配套于一体的英伦商业街,以及集健身房、咖啡书吧、棋牌室、恒温泳池等于一体的凤凰俱乐部,建成后还将引进具有国家一级资质的碧桂园物业服务团队。楚雄碧桂园项目的落地,不仅标志着碧桂园将五星级的居住品质与五星级的物业服务带到楚雄,更标志着碧桂园云南第二城正式落地。从2013

21、年7月曲靖碧桂园的项目签约到2015年8月楚雄碧桂园的开工奠基,前后近两年的时间,千亿房企碧桂园已在云南的滇东北、滇中地区落下两项目。在此期间,碧桂园集团于2015年7月,昆明设立全资子公司云南碧桂园投资有限公司,全面统筹云南区域项目建设,公司注册地址为昆明市东郊茶旺山。近日,成为焦点话题的碧桂园入昆首盘碧桂园凤凰湾亮相,8年前就已经看中的白沙河,多年夙愿终于如愿以偿。春节期间,碧桂园入昆首作终于浮出水面。碧桂园凤凰湾正式出街,项目位于七彩云南花之城斜对面的苏家营地块,与白沙河水库紧临,项目广告已出街,围挡以蓝色为主色调,清晰写有案名碧桂园凤凰湾。据了解,该项目动工至今已经有一个多月,施工以来

22、进度较快,预计要建一个综合体,别墅、洋房、住宅和商业都有,之前说计划今年6月面市。对此,联系了相关负责人,透露项目规划有社区配套商业2万方。尽管只有如此小体量的社区商业,但对于专注于住宅开发的碧桂园来说,也是一个挑战,还好其战略具有远见,于2015年8月9日,中国平安、碧桂园集团、华谊兄弟、海昌集团、艺术北京、砂之船奥特莱斯等多家龙头企业的大佬齐聚北京,正式启动跨界资源整合平台“平安文旅荟”。该平台旨在整合国内顶尖影视、旅游、休闲、房地产和消费资源,打造针对各类主力消费人群的文化旅游项目,并计划在全国范围复制发展。强强联合的时代,碧桂园坚信专业的人要做专业的事情,自己不擅长的事情可以采取协议合

23、作、新开发等方式去操作。碧桂园正在打造全生命产业链的资源整合平台,以社区为基础,为业主提供住宅、物管、酒店、教育、商业、文化、旅游、理财、健康、养老等产品和服务,满足业主各个生命阶段的生活需求。九、碧桂园尝试协议合作、新开发等方式据媒体报道称,今年云南碧桂园公司计划在昆明通过协议合作、新开发等方式,力争开工建设10个项目,其中意向合作对象包括沸城、潘家湾小新村等城中村项目,还有在文创项目中小有影响力的金鼎山1919项目。计划总是好的,只是面临云南市场的开发现状,还是需要一段漫长的路走。从入滇开始,碧桂园一直没放弃寻找优质开发资源。期间,昆明市富民县政府与碧桂园签订富民奎南生态文化旅游产业园项目

24、合作协议;碧桂园还意向参与西山区29号片区城中村,高新区项目的开发,以及随着碧桂园凤凰湾项目的启动。其在昆明的发展版图已经初见端倪。10、 碧桂园广西项目分析广西区域总部设在广西南宁市青秀区。碧桂园广西区域自2009年入桂至今,深耕八桂8年,截至2017年3月,广西已有19城,21个在售(建)项目,分别是南宁片区项目(南宁、崇左、横县及南宁周边新地)、玉林片区项目(玉林、北流、容县)、贵港片区项目(贵港及新地)、钦北防片区项目(钦州、北海、合浦);柳州片区(柳州三盘、柳江)、桂西片区(百色、河池、平果)、桂东片区(贺州、荔浦、梧州、鹿寨)。2017年广西区域将持续激昂奋进,持续拓盘广西核心潜力

25、城市,拟布局40盘,深耕八桂,荣誉共享! 碧桂园入桂足迹2009年碧桂园首驻广西,建立北流唯一坐拥五星级标准酒店社区北流碧桂园2011年碧桂园落户平果,筑造桂西宜居大城2013年梧州首席生态城诞生碧桂园凤凰城2014年钦州碧桂园国庆开盘,2小时劲销2.5亿元2014年12月河池碧桂园开盘,首日销售逾6.6亿元2015年11月28日柳江碧桂园开盘2小时劲销4亿元2015年12月13日玉林碧桂园开盘劲销12亿元,刷新玉林楼市开盘单日销售金额、面积、套数3项纪录2016年1月柳州碧桂园开盘狂销8亿元2016年2月26日碧桂园斥资22.7亿元拿下柳州河东2宗共354亩优质地块2016年3月7日碧桂园成

26、功进驻鹿寨,打造城市里的山水豪宅2016年3月31日碧桂园成功摘下贵港港北区政府旁核心地块2016年4月23日碧桂园天玺湾闪电开盘,震撼南宁楼市2016年5月7日崇左碧桂园开盘,当日劲销1.5亿元2016年5月11日碧桂园以爱为名,城启百色2016年5月17日碧桂园进驻贺州,打造市政府旁豪宅标杆2016年6月8日碧桂园进驻横县,打造横县首个智慧豪宅2016年7月26日碧桂园北纬21度进驻北海,打造2016北海楼市封面作品 2016年8月2日碧桂园进驻容县,打造容县“新城央1号豪宅”2016年12月20日碧桂园山河郡荣耀开盘,入驻桂林第一盘2016年12月29日成为首个进驻合浦的地产大鳄,即将开启城市湖居新纪元2017年4月21日,融水碧桂园项目案名发布会隆重举行

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