1、万科产品系学习心得青岛公司万科生态城策划师 许秀明145355一、 背景回顾没有任何防备，2016年一开年青岛房地产市场就像一匹脱了缰的野马，一路狂飙，如火如荼，下半年伊始便不断传出各房地产项目提前完成年度任务的喜报。房地产市场牛市直接导致房价的飞跃式上扬，而万科在这其中，或多或少也是助推了一把。说起今年的房市，青岛市区有2个楼盘很火。一个叫未来城，一个叫如园。一个前身是海晶化工地，一个是当年城里人看不起的屌丝刚需盘；一个用开盘劲销10亿，狂刷了一次存在感，一个用高价售罄开启世园高端居住区新纪元；我们抛开市场的疯狂，供需的失衡，土地供应的不足，“万科”也许可以好好解释这个疯狂的市场。与其说市场
2、造就了牛逼的万科，不如说在市场进入牛市时，万科能敏锐的嗅到契机，敢打，敢干，而且，够狠。好了不吹牛逼了，想夸万科可以找到一百种理由（你以为我真的会傻到给你列举？），但这次想跟大家分享的是大家最常听到的万科的产品系，虽然叫万科产品系，但依然适用于其他项目但土地属性定位。开始之前我们先简单了解下万科在青岛二、 万科在青岛2006年城阳万科魅力之城，开启万科青岛之旅，为万科在城阳的壮大立下汗马功劳，以城阳核心区为发源地，相继开发万科城市花园，万科春阳花园，万科玫瑰里，万科桃花源，cmp多个项目。2008年即墨万科四季花城，树立起产品标杆，2010年创下7.2亿销售记录，成为即墨巅峰，至今仍为即墨高端
3、居住楼盘标杆。2010年深耕市北，万科城、万科蓝山、万科金色诚品三盘联动，为青岛再造一个城市中心新都心。曾经跟一个同行聊天，聊到万科城新都心说：万科在的地方就是城中心，是有些夸张，但万科但造城能力确实不得不佩服。2011年落子李沧，万科生态城入驻东李世园版块，那会儿世园会还没举办，周边鸟不拉屎的地方。只6年时间，东李的房价从7000多到现在高层1.4万的均价，最初的刚需屌丝盘逆袭高富帅。2011年挺进西海岸，万科青岛小镇，青岛市卖的最火的别墅项目。西海岸豪宅标杆。2012年扎根平度，平度万科城，平度万科四季花城。从青岛版图来看，10年间万科实现了“农村包围城市”的战略布局。每一个版块都有一个标
4、杆项目。这个标杆是可见的，或是产品标杆，或是价格标杆，或是服务标杆，或是销量标杆。三、 万科产品系 万科以土地价值为基础，以客户为根本，共分为8大品类（TOP1、TOP2、G1、G2、G3、C、T1、T2）通过品类划分，发掘土地价值，提供满足客户需求的产品。系列品类核心价值土地属性主力客群关键词高档TOP1(城市豪宅)城市中心稀缺地段位于城市中心稀缺地段或占有市区稀缺景观资源富贵之家山川湖海TOP2(郊区豪宅）郊区稀缺资源位于郊区，占有稀缺景观资源金色系列G1（商务住宅）城市生活，注重工作便利，关注服务和品质1、地块商务属性高，周边写字楼密集，交通高度发达，享受市中心级别配套2、地块可能有不利
5、因素影响，如交通噪音干扰3、商业价值高4、居住价值一般商业人士CBD综合体G2（城市改善）城市生活，追求居住改善和品质1、周边配套完善，交通便捷，通常较为安静2、适宜居住首改、再改出则繁华入则宁静G3（城市栖居）城市生活，低总价优势1、要求公共交通密集，站点在步行距离内2、周边有较完善的生活配套3、居住价值一般首置、首改城市花园系列C（城郊改善）城市近郊，舒适居住1、可快速到达，离城市成熟区域比较近2、相对城中心居住密度低3、地块所在区域居住氛围良好首置近郊四季T1（郊区栖居）城市远郊，价格务实1、距离目标客户原有工作地点较远2、交通不便利，公交线路缺乏3、项目周边通常无配套，依赖小区内部解决
6、4、地块通常有三通刚性首置远没资源T2（郊区享受）城市远郊，舒适居住，考虑父母养老或休闲第二居所1、有自然资源2、距离城市较远，但有快速道路3、无完善生活配套，但周边可能有休闲配套改善、养老远有资源不同产品系的竞品属性对标分析万科项目品类核心竞品品类核心关键词市区蓝山G2远洋风景G2弱优势资源万科城多伦多G3保利叶公馆G2万科城中央公园G1保利香槟国际C配套差异紫台G3中信城G3未来城G3中海蓝庭G3东第G1金地悦峰G2生态城C保利中央公园G3配套差异城阳中心区桃花源城阳中心区C保利蔷薇公馆城阳中心区G2配套差异魅力之城城阳中心区G2蔚蓝群岛T1城市花园城阳中心区G3中冶圣乔维斯城阳中心区G2
7、配套差异玫瑰里城阳中心区G2水悦城城阳中心区G1春阳花园城阳中心区G2青特赫府城阳中心区G2魅力新城城阳中心区G2金日正阳公馆城阳中心区G2弱优势资源瑞阳路项目城阳中心区C银盛泰嘉富丽苑城阳中心区C平即即墨四季花城即墨G2佳源都市即墨G2即墨东郡即墨C绿城理想城即墨C平度四季花城平度C海尔首府G3平度万科城平度G3中高名人国际花园G3西海岸青岛小镇T保利海上罗兰T不同品类同质产品价格（价值）关系TOP1=TOP2G2G1G3 C T1 T2万丽海景=海信天玺蓝山东第未来城紫台生态城中欧国际城港中旅海泉湾四、 相关案例经典G2-G1 pk一路之隔，两种不同土地属性。保利偏重居住改善，万科偏重工作
8、便利和服务品质G1万科城国际公园G2保利叶公馆在以上案例中，万科城国际公园与保利叶公馆仅一路之隔，万科国际公园地块商务属性高，周边写字楼密集，交通出行方式便利，受周边商业及交通的影响，有噪音和灰尘等不利因素。有明显的g2土地属性。而保利叶公馆地块住宅属性高，周边生活配套丰富，交通便利，商务氛围较小，相对适宜居住，土地属性为g1。万科国际公园与保利叶公馆的售价几乎接近，但保利叶公馆价格略高于万科国际公园。价格回归但本质是土地属性认知的回归。土地属性定位失败案例保利香槟国际（伪g3，真cc属性，g3价格）G3_城市生活，低总价优势1、要求公共交通密集，站点在步行距离内2、周边有较完善的生活配套3、
9、居住价值一般C_城市近郊、舒适居住1、可快速到达，离城市成熟区域比较近2、相对城中心居住密度低3、地块所在区域居住氛围良好保利香槟国际位于欢乐滨海区，周边配套不成熟，临近环湾大道，但公共交通配套很弱，没有公交车直达，居住价值一般，与g3的属性相差较大。但价格接近g3产品价格，经过一轮的市场洗牌后价格回归。五、 总结万科的产品系分类在前期对地块属性的判断和定位指导有很好的参考意义。同时不同产品系产品又对应不同的客户群体，在后期营销中明确项目定位和客户定位才能更好的进行精准营销。但个人认为土地的属性判断需要考虑时间因素，尤其是开发周期长的超大型项目，在做定位时要考虑开发周期以及随着土地的开发周边配套及环境的变化，量变过程中可能导致质的变化。就像万科如园定位中高端改善，但项目前前期并没有预料到在开发周期内客户的需求会有这种质的变化（这种客户群体的改变某种程度上是由于区域配套及环境改善带来的高客户预期，其实是土地属性发生了微妙的变化），在产品设计上仍然是前期定的刚需户型配比，导致后期的营销会比较被动。
