2010年12月青岛市房地产深度研究报告_40页_银海.pdf

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1、 市 场 综 述 楼 市 调 控 效 力 散 去 住 宅 签 约 问 鼎 全 年 自 9 月 底 以 来 , 中 央 政 府 和 多 部 委 打 出 了 一 系 列 针 对 楼 市 的 “ 组 合 拳 ” , 内 容 涉 及限购 令 、 预售 资金监 管 、 加息 、 限外令 、 上调存款 准备金 率 等 , 但 在 “ 号 称 史 上 最 严 厉 ” 的 调 控 政 策 笼 罩 下 的 全 国 楼 市 也 仅 在 1 0 月 份 出 现 了 短 暂 的 回 落 。 1 1 月 份 开 始 , 全 国楼市 再 次 全 面反 扑 , 以 北 京 为 代表 的 各 大 城 市 住 宅 签 约 量 。

2、大 幅 上 扬 。 1 2 月 份 伊 始 , 全国 楼 市依 然 延 续 了 1 1 月 份 的 走 高 态 势 , 在 此 种 情 况 下 , 1 2 月 2 5 日 晚 央 行 再次 宣 布加 息 , 金 融机 构 一 年 期 存 贷 款 基 准 利 率 分 别 上 调 0 . 2 5 个 百 分 点 , 其他 各 档次 存 贷 款 基准 利 率 相 应 调 整 。 但 即 使 如 此 , 依 然 没 能 阻挡 住 楼 市 的火 爆 , 1 2 月 , 北 京 、 上海 等 大 中 城 市 再 次 以 “ 量 价 齐 升 ” 的 答 卷 完 美 收 官 , 其 中 北 京 1 2 月 成。

3、 交 期 房 商 品 住 宅 1 3 6 7 5 套 , 成 交 现 房 商 品 住 宅 2 0 9 7 套 , 环 比 分 别 上 涨 3 5 . 3 % 、 8 6 . 7 % , 单月 签约量 问鼎全年 。 与 此 同 时 , 从 万 科 、 保 利 、 绿 地 、 中 海 等 开发 企 业 1 2 月 份 公 布 的 数据 看 , 2 0 1 0 年 万 科 、 恒 大 等 6 家 超 大 型房地 产 企 业 销售 额 已超 5 0 0 亿 , 其 中万 科 以 1 0 2 6 亿 元 创 纪 录 的 销 售 业 绩 和 8 4 7 万 平 方 米 的 销 售 面 积 称 冠 。 2 。

4、0 1 0 年 , 全国 楼市之 火 爆从此可 窥一斑 。 根 据 银 海 世 邦 市 场 研 究 中 心 的 监 测 , 1 2 月 份 的 岛 城楼 市 与 全 国各 城 市 楼 市 走 势 相 契 合 , 住 宅 签 约 量 创 下 历 史 记 录 , 达 1 3 7 3 5 套 约 1 3 0 . 2 7 万 平 方 米 , 套 均 面 积 9 5 平 方 米 , 比 1 1 月 份 减 少 了 6 平 方 米 , 中 小 户 型 为 市 场 签 约 主 力 , 面 积 同 比 增 加 4 2 . 6 % 。 全 市 ( 七 区 五 市 ) 商 品 住 宅 签 约 均 价 延 续 了 。

5、1 1 月份的 下滑势 头 , 降至 7 5 6 7 元 / 平方米 , 环比 下降 5 . 6 % 。 写字楼市场 方 面 , 1 2 月份共有 1 0 5 套预售写 字楼房 源 进行网签 , 签约 面 积 共 约 1 . 0 3 万 平 方 米 , 签 约面 积 较上 月 减 少 一倍 。 价格 方 面 , 五大 商 务区 的 写 字 楼 签 约 均 价 在 1 2 月 出 现 上 涨 , 整 体 签 约 均 价 再 次 破 万 , 攀 升 至 1 2 6 6 3 元 / 平方米 , 环比上 涨 3 3 . 4 % 。 商 业 物 业 方 面 , 1 2 月 全 市 共 签 约 商 业 类。

6、 物 6 9 6 套 , 约 6 . 9 9 万 平 方 米 , 面 积 环 比 下 降 3 4 . 9 % 。 价 格 方 面 , 1 2 月 份 全 市 商 业 签 约 均 价 回 升 1 4 2 3 5 元 / 平 方 米 , 较上 月环比 上 涨 4 1 . 3 % , 与去年同 期相比上 涨 5 5 . 7 % 。 1 2 月 份 , 岛 城 新 建 住 宅 市场 和 二手 房 市 场 双双 问 鼎全 年 , 与 此同 时 , 新 建 商 品 住 宅签 约 均价 持 续 高 位运 行 。 虽 然 中 央 政府 一 再表 态 , 必 会让 已 经疯 狂 的 楼 市 降温 , 但从 市 。

7、场 实 际表 现 来看 , 调 控 之下 的 全国 楼 市 依 然没 能 停住 高 速 运 转 的 车 轮 。 1 2 月 2 9 号 , 住 建部 部署 2 0 1 1 年 重 点 工 作时 表 示 将 继续 施 行 从 严 从 紧 的 调 控 政策 , 与 此 同时 , 2 0 1 1 年 1 0 0 0 万 套 的 保 障性 住 房 计 划也 将 正 式 实 施 , 二者 或 将对 高 烧 不 退的 楼 市起 到 降 温 作用 。 因此 , 我 们 预计 住 宅市 场 在 2 0 1 1 年 上 半 年仍 将 在 高 压下 度 过 , 商 业 地 产或 将 逐渐 走 出 低 迷 , 迎 。

8、来春 天 。 目 录 背 景 篇 第一部分 : 全国宏观经济及房地产数据解读 .007 第二部分 : 青岛市宏观经济及房地产数据解读 .016 第三部分 : 12 月政策环境分析 .023 第四部分 : 12 月份行业重点资讯 .030 土 地 篇 第一部分 : 12 月份青岛土地资讯 .041 第二部分 : 土地市场分析 .052 第三部分 : 12 月地块一览表 .063 住 宅 篇 第一部分 : 2010 年 12 月份全市住宅市场分析 .077 第二部分 : 2010 年 12 月区域住宅市场分析 ( 七区 ) .100 第三部分 : 2010 年 12 月七区二手住宅市场分析 .15。

9、8 商 业 、 办 公 篇 第一部分 : 写字楼市场分析 .167 第二部分 : 商业物业市场分析 .190 板 块 研 究 第一部分 : 三大板块综合对比分析 .204 第二部分 : 南部板块分析 .210 第三部分 : 中部板块分析 .215 第四部分 : 北部板块分析 .218 营 销 篇 第一部分 : 广告 投 放分析 223 第二部分 : 营销 策 略盘点 231 第 一 部 分 : 全 国 宏 观 经 济 及 房 地 产 数 据 解 读 第 二 部 分 : 青 岛 市 宏 观 经 济 及 房 地 产 数 据 解 读 第 三 部 分 : 1 2 月 政 策 环 境 分 析 第 四 部。

10、 分 : 1 2 月 份 行 业 重 点 资 讯 ( 略 ) 第 一 部 分 : 1 2 月 份 青 岛 土 地 资 讯 第 二 部 分 : 土 地 市 场 分 析 第 三 部 分 : 1 2 月 地 块 一 览 表 ( 略 ) 第 一 部 分 : 2 0 1 0 年 1 2 月 份 全 市 住 宅 市 场 分 析 第 二 部 分 : 2 0 1 0 年 1 2 月 区 域 住 宅 市 场 分 析 ( 七 区 ) ( 略 ) 第 三 部 分 : 2 0 1 0 年 1 2 月 七 区 二 手 住 宅 市 场 分 析 ( 略 ) 第 一 部 分 : 2 0 1 0 年 1 2 月 份全市 住 宅。

11、 市 场分析 1 、 一 手 住 宅 市 场 综 述 自 9 月 底 以 来 , 中 央 政 府和 多 部委 打 出 了 一系 列 针对 楼 市 的 “ 组 合 拳 ” , 内 容 涉 及 限 购 令 、 预 售 资 金 监 管 、 加 息 、 限 外 令 、 上 调 存 款 准 备 金 率 等 , 但 在 “ 号 称史上最严 厉 ” 的 调控政策 笼罩下 的 全国楼市 也仅在 1 0 月份出现 了短暂 的 回 落 。 1 1 月 份 开 始 , 全 国 楼 市 再 次 全 面 反 扑 , 以 北 京 为 代 表 的 各 大 城 市 住 宅 签 约 量 大 幅 上 扬 。 1 2 月 份 伊 。

12、始 , 全 国 楼 市 依 然 延 续 了 1 1 月 份 的 走 高 态 势 , 在 此 种 情 况 下 , 1 2 月 2 5 日 晚 央 行 再 次 宣 布 加 息 , 金 融 机 构 一 年 期 存 贷 款 基 准 利 率 分 别 上 调 0 . 2 5 个 百 分 点 , 其 他 各 档 次 存 贷 款 基 准 利 率 相 应 调 整 。 但 即 使 如 此 , 依 然 没 能 阻 挡住 楼 市 的 火爆 , 1 2 月 , 北 京 、 上 海 等大 中 城 市 再次 以 “ 量价 齐 升 ” 的 答 卷 完 美 收 官 , 其 中 北 京 1 2 月 成 交 期 房 商 品 住 宅。

13、 1 3 6 7 5 套 , 成 交 现 房 商品住宅 2 0 9 7 套 , 环比分别 上涨 3 5 . 3 % 、 8 6 . 7 % , 单月签约 量问鼎全 年 。 与 此 同 时 , 从 万 科 、 保 利 、 绿 地 、 中 海 等 开 发 企 业 1 2 月 份 公 布 的 数 据 看 , 2 0 1 0 年 万 科 、 恒 大 等 6 家 超 大 型 房 地 产 企 业 销 售 额 已 超 5 0 0 亿 , 其 中 万 科 以 1 0 2 6 亿 元 创 纪 录的 销 售 业 绩和 8 4 7 万 平 方 米 的 销售面积 称冠 。 2 0 1 0 年 , 全 国 楼市之火 爆。

14、从此 可 窥一斑 。 根 据 银 海 世 邦 市 场 研 究 中 心 的 监 测 , 1 2 月 份 的 岛 城 楼 市 与 全 国 各 城 市 楼 市 走 势 相 契合 , 住宅 签 约 量 创下 历 史记 录 , 达 1 3 7 3 5 套约 1 3 0 . 2 7 万平方米 , 套 均 面 积 9 5 平 方 米 , 比 1 1 月 份 减 少 了 6 平方 米 , 中 小户型 为 市场签约 主力 , 面 积 同 比 增 加 4 2 . 6 % 。 全市 ( 七 区 五市 ) 商品 住 宅 签 约均价延 续了 1 1 月份的下 滑 势 头 , 降至 7 5 6 7 元 / 平方米 , 环。

15、 比下降 5 . 6 % 。 1 2 月 份 的 岛 城 土 地 市 场 与 住 宅 市 场 一 样 红 红 火 火 , 不 论 招 拍 挂 土 地 量 还 是 成 交量 全都创 下 历史新高 , 且 “ 地王 ”再现 ( 位 于市北 区 镇江路 2 2 号的地 块 在 经 过 3 9 8 轮 的 叫 价 后以 1 5 0 6 0 元 / 平 方 米 的 价 格 成 交 , 刷新 了市北区 地王的 新 纪 录 ) 。 目 前 全 国 楼 市 及 岛 城 楼 市 全 都 如 上 过 了 发 条 的 玩 具 陀 螺 疯 狂 的 旋 转 着 , 中央 及各部 委 的调控政 策对已 经 失控的陀 螺如。

16、同 轻 轻飘落的 羽毛 , 虽 能 起 到 轻 微 的 摩 擦 作 用 , 但 起 不 到 实 际 性 的 作 用 。 高 速 运 转 的 发 条 总 有 损 坏 的 一 天 , 如 果 不 能 将 其 在 此 期 间 平 稳 、 缓 和 着 落 , 得 到 的 将 是 全 面 崩 溃 的 后果 。 2 、 供 应 分 析 u 新 增 供 应 月 度 走 势 新增供应 面积翻 番 从 全 市 住 宅 新 增 供 应 走 势 看 , 2 0 0 9 年 随 着 交 易 市 场 的 回 暖 , 全 市 住 宅 新 增 供 应 量 也 逐 渐 好 转 , 尤 其 是 在 2 0 0 9 年 1 2 。

17、月 更 是 突 破 了 万 套 高 点 , 进 入 一 个 新 时 代 。 2 0 1 0 年 初 , 受 楼 市 传 统 淡 季 及 传 统 农 历 春 节 影 响 , 住 宅 新 增 供 应 量 一 度 回 落 , 但 在 经 过 一 段 时 间 的 蛰 伏 后 , 住 宅 新 增 供 应 开 始 呈 现 出 明 显 的 上 升 态 势 , 在 2 0 1 0 年 9 月 份 出 现 今 年 的 第 一 个 高 点 , 1 5 6 9 2 套 ; 1 1 月 稍有调整 后 , 1 2 月 份 , 全市 住宅新 增 再创历史 新高 。 1 2 月 份 , 七 区 五 市 共 计 新增 住 宅。

18、房 源 1 8 6 2 2 套 约 1 7 0 . 0 9 万 平 方 米 , 新 增 面 积 翻 了 一 番 。 根 据 银 海 世 邦 市 场 研 究 中 心 的 监 测 , 1 2 月 份 全 市 住 宅 新 增 供 应 房 源 再 创 历 史 新 高 主 要 有 两 方 面 原 因 : 第 一 为 今 年 配 售 的 政 策 性 住 房 在 1 2 月 份 集 中 取 得 预 售 许 可 , 此 部 分 房 源 约 5 0 0 0 套 左 右 ; 第 二 则 是 受 2 0 1 1 年 调 控 政 策 加 强 预 期 影 响 , 部 分 项 目 尤 其 是 郊 区 项 目 在 1 2 。

19、月 份 集 中 入 市 , 趁 热 打 铁 意 图 明 显 。 在 连 续 4 个 月的 新增 供 应 高 涨情 况 下 , 我 们 预 计 2 0 1 1 年 初岛城住 宅新增 房 源将大幅 萎缩 。 全 市 住 宅 新 增 供 应 月 度 变 化 趋 势 2 0 4 0 6 0 8 0 1 0 0 1 2 0 1 4 0 1 6 0 1 8 0 0 9 0 1 0 9 0 3 0 9 0 5 0 9 0 7 0 9 0 9 0 9 1 1 1 0 0 1 1 0 0 3 1 0 0 5 1 0 0 7 1 0 0 9 1 0 1 1 万 平 米 2 0 0 0 4 0 0 0 6 0 0 。

20、0 8 0 0 0 1 0 0 0 0 1 2 0 0 0 1 4 0 0 0 1 6 0 0 0 1 8 0 0 0 2 0 0 0 0套 面 积 套 数 u 新 增 供 应 区 域 分 布 李沧区首 次夺冠 从 1 2 月 份 全 市 住 宅 新 增 供 应 区 域 分 布 看 , 位 居 住 宅 新 增 预 售 房 源 面 积 前 三 甲 的 分 别 为 李 沧 区 、 即 墨 市和 胶 州市 , 其 中 李沧 区 3 4 . 3 2 万 平 方 米 、 即 墨市 2 5 . 4 8 万平方 米 、 胶 州市 1 9 . 3 8 万平方米 。 u 新 增 住 宅 面 积 区 间 分 布 。

21、6 0 - 9 0 面积区间占 据半壁江 山 1 2 月 份 全 市 住 宅 新 增 预 售 房 源 主要 集 中 在 6 0 - 9 0 中 小 户 型 和 9 0 - 1 2 0 中 等 户 型 面 积 区 间 , 其 中 6 0 - 9 0 中 小 户 型 9 6 5 0 套 , 约 占住 宅 新 增 预售 房 源 总 套 数 的 5 1 . 8 % , 较 1 1 月 份 增 加了 约 1 1 . 8 个 百 分 点 ; 9 0 - 1 2 0 中 等 户 型 6 0 3 1 套 , 套数 所占比 重 由 1 1 月份的 3 2 . 9 % 降至 3 2 . 4 % , 减少了约 0 。

22、. 5 个百分点 。 其 次 为 1 2 0 - 1 4 4 中 大 户 型 1 6 4 5 套 , 约 占 住 宅 新 增 预 售 房 源 总 套 数 的 8 . 8 % ; 1 4 4 - 1 8 0 大 户 型 面 积 区 间 紧 随 其 后 , 5 7 9 套 , 占 比 约 为 3 . 1 % ; 其 他 面积区间 占比基 本 相当 , 全 都在 3 % 以 下 。 1 2 月 份 住 宅 新 增 预 售 房 源结 构 调整 较 大 , 除 6 0 - 9 0 面 积 区 间 所占 比 重 出 现 增 长 外 , 其 他 各 面 积 区 间 所 占 比 重 则 全 都 出 现 不 同。

23、 程 度 减 少 , 尤 其 是 1 8 0 以 上 超 大 面 积 区 间 , 所 占 比 重 减 少 了 3 . 7 个 百 分 点 。 1 2 月 份 住 宅 新 增 房 源 面 积 区 间 之 所 以 调 整 较 大 , 主 要 原 因 为 1 2 月 份 入 市 房 源 中 政 策 性 住 宅 占据约四 分之一 的 比例 。 2 0 1 0 年 1 2 月 全 市 新 增 住 宅 面 积 区 间 套 数 占 比 8.8% 3.1% 1.2% 2.7% 51.8% 32. 4% 6 0 以 下 6 0 - 9 0 9 0 - 1 2 0 1 2 0 - 1 4 4 1 4 4 - 1 。

24、8 0 1 8 0 以 上 1 2 月 份 , 李 沧 区 在 福 临 万 家 二 期 、 李 沧 宝 龙 城 市 广 场 、 春 和 景 明 二 期 、 御 景 山 庄 、 李 家 庵 旧 村 改 造 配 建 经 济 适 用 住 房 项 目 、 福 顺 嘉 园 、 虎 山 花 苑 四 期 等 项 目 取 得 预 售 拉 动 下 以 4 7 0 4 套 约 3 4 . 3 2 万 平 方 米 首 次荣 登 榜 首 , 套 均 面积 7 3 平 方 米 。 其 中 福 临 万 家 二 期于 1 1 月 2 3 号 分 两 次 共 取得 1 7 8 2 套 , 约 1 1 . 7 1 万 平 方 。

25、米 的 住 宅 预 售 , 约 占 区 域 新 增 住 宅 预 售 总 面 积 的 三 成 多 ; 李 沧 宝 龙 城 市 广 场 在 1 2 月 1 6 号 取 得 其 8 # 、 1 1 # 最 后 两 个 楼 座 的 预 售 许 可 , 共 计 5 1 6 套 约 4 . 0 8 万 平 方 米 的 住 宅 房 源 ; 春 和 景 明 二 期 在 1 2 月 1 7 号 取 得 9 - 1 3 # 5 个 楼 座 预 售 , 共 为 李 沧 区 带 来 1 1 3 套 约 1 . 0 2 万 平 方 米 住 宅房 源 。 从 1 2 月 份 李沧 区 住 宅 新增 房 源项 目情况看 ,。

26、 约七 成 多的房源 来自于 政 策性住宅 。 1 2 月 份 , 即 墨 市 以 2 4 4 0 套 约 2 5 . 4 8 万 平 方 米 居全 市 住宅 新 增 预 售区 域 排行 榜 第 二 位 , 主 要 来 自 动 感 世 代 三 期 、 海 泉 湾 港 中 旅 公 馆 、 御 园 、 启 翰 苑 、 永 桥 祥 和 景 苑 、 万 科 四 季 花 城 三 期 、 信 特 景 瑞 名 都 二 期 、 富 东 花 园 等 项 目 。 其 中 动 感 世 代 三 期 在 1 2 月 2 1 号 取 得 5 7 0 套 约 5 . 4 1 万 平 方 米 住宅 预 售 许 可 ; 海 泉。

27、湾 港 中 旅 公 馆 在 1 2 月 3 1 号 取 得 3 1 9 套 约 4 . 7 4 万 平 方 米 住 宅预 售 , 分 多 层 和小 高 层 两 种 建 筑 类 型 , 参 考 均 价 为 7 5 0 0 元 / 平 方 米 左 右 ; 御 园 在 1 2 月 1 4 号 取 得 3 1 2 套 约 3 . 4 7 万 平 方 米 住 宅 预 售 , 全 部 为 1 0 - 1 2 层 房 源 , 参 考 价 格 约 8 5 0 0 元 / 平 方 米 。 网 上 备 案 项 目 较 少 的 胶 州 市 自 今 年 年 中 开 始 逐 渐 走 向 规 范 , 1 2 月 份 , 。

28、住 宅 新 增 房 源 首 次 晋 身 全 市 前 三 甲 。 1 2 月 份 , 胶 州 住 宅 新 增 房 源 在 隆 福 馨 河 湾 、 新 城 渤 海 湾 花 园 、 华 丽 澄 月 湖 畔 小 区 、 文 澜 阁 小 区 、 宝 丽 金 山 水 国 际 公 寓 等 项 目 取 得 预 售 拉 动 下 , 以 2 0 2 4 套 约 1 9 . 3 8 万 平 方 米居 排 行榜 第 三 位 。 其 中 隆福 馨 河 湾 分 别 在 1 2 月 2 1 日 和 1 2 月 2 2 日 分 两次 共 取 得 7 1 0 套 约 6 . 8 6 万 平 方 米住 宅 预 售 许 可 ; 新。

29、 城 渤 海 湾 花 园 于 1 2 月 2 2 号 取 得 其 1 - 4 # 楼 座 预 售 许 可 , 共计 4 5 4 套 约 4 . 7 3 万 平 方 米 住 宅 房 源 ; 华 丽 澄 月 湖 畔 小 区 在 1 2 月 3 1 号 取 得 其 1 - 7 # 楼 座 预 售 许 可 , 共 计 2 1 0 套 约 1 . 9 9 万 平 方 米 住 宅 房 源 。 胶 州 市 可 开 发 住 宅 用 地 相 对 充 足 , 尤 其 是 随 着 海 湾 大 桥 通 车 的 临 近 , 胶 州 端 接 线 的 顺 利 进 行 , 胶 州 住 宅 市 场尤其是 新城区 住 宅市场将 。

30、更加活 跃 。 市 内 四 区 方 面 , 除 李 沧 区 外 , 市 南 区 和 四 方 区 全 都 有 住 宅 新 增 房 源 , 而 市 北 区 在 1 2 月 份 则无 新 增 。 市南 区 共计 新 增住 宅房源 3 0 8 套约 3 . 6 1 万平方 米 , 套 均 面 积 1 1 7 平 方 米 , 全 部 来 自在 天 山华 庭 项目 。 该项 目 在 1 2 月 2 4 号取得 其 全 部 房 源 的 预 售 许 可 , 为 多 层 和 小 高 层 带 电 梯 房 源 , 参 考 价 格 为 2 2 0 0 0 元 / 平 方 米 , 全 部 为精 装 修交 付 , 装 修。

31、标 准 为 3 0 0 0 元 / 平方米 。 四 方区在 1 2 月共计 新 增 住 宅 房 源 1 7 4 4 套 约 1 5 . 8 9 万 平 方 米 , 套均 面 积 9 1 平方米 , 主要来自 中海清 江 华 府 、 联 城 海 岸 锦 城 、 保 利 百 合 花 园 西 区 三 期 、 金 海 山 庄 等 项 目 。 其 中 中 海 清 江 华 府 在 1 2 月 2 8 号 取 得 2 # 、 4 # 、 7 # 、 1 1 # 、 1 3 # 楼座预售 , 共计 3 7 8 套约 3 . 9 3 万 平 方 米 ; 联 城 海 岸 锦 城 在 1 2 月 3 号 取 得 1。

32、 - 9 # 楼 座 预 售 许 可 , 共 4 1 4 套 约 3 . 7 6 万 平方米 。 此 外 , 平 度 市 新 取 得 预 售 住 宅 房 源 也 在 1 0 万 平 方 米 以 上 。 值 得 一 提 的 是 胶 南 市 、 黄 岛 区 和 城 阳 区 , 自 2 0 0 9 年 以 来 这 三 个 区 域 借 着 “ 大 青 岛 ” 和 “ 一 桥 一 遂 ” 利 好 规 划 的 有序推 进 , 房 地产 开 发如 火 如 荼 , 住 宅 新增 供 应 量 更是 屡 创新 高 , 但 也 因 前 期 供 应 量 较 大 , 造 成 1 2 月 份 住 宅 房 源 入 适 量 。

33、稍 有 回 落 , 三 区 新 增 房 源 全 都在 6 万 平方 米 左 右 , 预 计 此种 萎缩情 况将在 2 0 1 1 年初继续保 持 , 从 2 0 1 1 年二季度开 始 或将再次 崛起 。 2 0 1 0 年 1 2 月 份 全 市 各 区 域 住 宅 新 增 预 售 对 比 0 9 1 8 2 7 3 6 4 5 市 南 区 市 北 区 四 方 区 李 沧 区 崂 山 区 城 阳 区 黄 岛 区 即 墨 市 胶 州 市 胶 南 市 平 度 市 莱 西 市 万 平 方 米 0 1 0 0 0 2 0 0 0 3 0 0 0 4 0 0 0 5 0 0 0 套 面 积 套 数 u。

34、 存 量 月 度 走 势 存量回升 从 住 宅 存 量 走 势 来 看 , 2 0 0 9 年 1 月 份 至 今 , 岛城 住 宅存 量 走 势 呈现 出 先 抑 后 扬 的 态 势 。 2 0 0 9 年 随 着 市 场 的 复 苏 、 火 爆 , 住 宅 存 量 持 续 下 滑 , 并 于 2 0 0 9 年 1 1 月 份 降 至最 低 点 , 之后 开 始在 低 位 震 荡 , 2 0 1 0 年 5 月 份 开 始 受到 调 控 政 策 的 影 响 , 市 场 逐 渐 表 现 出 观 望 的 气 氛 , 住 宅 签 约 量 受 到 一 定 影 响 , 存 量 开 始 走 高 。 至。

35、 2 0 1 0 年 1 1 月 份 , 全 市住 宅 存 量 在连 续 7 个月 上 升 后 首次 出 现回落 。 1 2 月 份 , 全 市 住 宅 存 量 再 次 回 升 , 根 据 青 岛 网 上 房 地 产 数 据 , 截 至 1 2 月 底 , 全 市 住 宅 存 量 升 至 6 3 9 6 2 套 , 约 6 5 9 . 0 5 万 平 方 米 , 套 均 面 积 1 0 3 平 方 米 , 面 积 环 比 增 长 6 . 4 % , 同 比 增 长 3 5 . 2 % 。 其 中 市 内 四 区 住 宅 存 量 1 5 5 5 5 套 约 1 4 6 . 4 3 万 平 方 米。

36、 , 面 积 环 比 增 加 3 6 . 2 % , 约 占 全 市 住 宅 存 量 面 积 的 2 2 . 2 % 。 1 2 月 份 住 宅 新 增房 源 与 1 1 月 份 相 比再 次 回 升 , 1 2 月 住宅 签 约 量 虽然 再 创 新 高 , 但 住 宅 新 增 房 源 增 幅 更 大 , 致 使 住 宅 存 量 抬 头 。 根 据 银 海 世 邦 市 场 研 究 中 心 的 长 期 监 测 , 1 2 月 份 之 所 以 出 现 在 签 约 量 破 纪 录 的 同 时 , 住 宅 存 量 依 然 走 高 , 主 要 原 因 为 受 调 控 政 策 将 进 一 步 从 紧 影。

37、 响 , 部 分 实 力 较 强 的 开 发 企 业 纷 纷 在 年 底 借 势 ( 市 场 火 爆 之 势 ) 开 盘 , 集 中 回 笼 资 金 为 明 年 储 备 土 地 做 好 充 足 准 备 , 还 有 一 部 分 中 小 开 发 企 业 则 是 受 政 策 从 紧 预 期 影 响 加 快 推 盘 节奏 , 在 政策 没 出 或 观望 没 有那 么 浓 厚 的时 候 抓紧 入 市 销 售 ; 另 一 方 面 则 是 前 期 受 政 策 影 响 推 迟 开 盘 的 项 目 , 尤 其 是 城 郊 区 市 的 项 目 在 政 策 消 化 期 后 开 始 纷 纷 放 量 , 以 上 两 个。

38、 原 因 带 动 1 2 月 份 住 宅 新 增 房 源 逼 近 2 万 套 , 直接 拉动全 市 住宅存量 再次上 升 。 全 市 住 宅 存 量 月 度 变 化 趋 势 4 5 0 5 0 0 5 5 0 6 0 0 6 5 0 7 0 0 0 9 0 1 0 9 0 3 0 9 0 5 0 9 0 7 0 9 0 9 0 9 1 1 1 0 0 1 1 0 0 3 1 0 0 5 1 0 0 7 1 0 0 9 1 0 1 1 万 平 米 4 0 0 0 0 4 5 0 0 0 5 0 0 0 0 5 5 0 0 0 6 0 0 0 0 6 5 0 0 0套 面 积 套 数 u 存 量 。

39、住 宅 面 积 区 间 分 布 6 0 - 1 2 0 区间存 量 套数占比 6 9 . 5 % 截 至 1 2 月 底 , 全 市 住 宅 存 量 仍 以 6 0 - 9 0 中 小 户 型 和 9 0 - 1 2 0 中 等 户 型 面 积 区 间 为 主 。 其 中 6 0 - 9 0 中 小 户 型 2 3 3 4 4 套 约 1 8 2 . 4 6 万 平 方 米 , 所 占 比 重 增 加 了 1 . 4 个 百 分 点 , 增 至 3 6 . 5 % ; 9 0 - 1 2 0 中 等 户 型 面积 区 间 2 1 0 9 7 套 约 2 1 2 . 4 5 万 平 方 米 , 。

40、在 全 市 住 宅存 量 总套 数 中 所 占比 重 增加 了 0 . 3 个 百 分 点 , 为 3 3 . 0 % 。 其 次 为 1 2 0 - 1 4 4 中 大 户 型 面 积 区 间 , 7 9 3 6 套 约 1 0 3 . 9 万 平 方 米 , 约 占 全 市 住 宅 存 量 总 套 数 的 1 2 . 4 % , 较 1 1 月 份 减 少 了 0 . 4 个 百 分 点 ; 其 他 面 积区间占 比皆在 8 % 以下 。 与 1 1 月 份 相 比 , 1 2 月 份 各 面积 区 间变 动 幅 度 较少 。 其中 6 0 - 1 2 0 各 面 积 区 间 所 占 比 。

41、重 有 所 增 加 , 其 他 面 积 区 间 所 占 比 重 则 全 都 有 不 同 程 度 减 少 。 其中 6 0 以下小 户 型面积区 间减少 幅 度最多 , 为 0 . 6 个百分点 。 2 0 1 0 年 1 2 月 全 市 存 量 住 宅 面 积 区 间 套 数 占 比 12.4% 6.6% 4.3% 7.2% 36. 5% 33.0% 6 0 以 下 6 0 - 9 0 9 0 - 1 2 0 1 2 0 - 1 4 4 1 4 4 - 1 8 0 1 8 0 以 上 u 住 宅 存 量 区 域 分 布 胶南市稳 居榜首 从 各 区 域 住 宅存 量 来 看 , 截 至 1 2。

42、 月 底 , 住 宅存 量 主要 集 中 在 胶南 市 、 黄 岛 区 和 即 墨 市 三 个 城 郊 区 市 。 其 中 胶 南 市 以 9 7 . 4 3 万 平 方 米 的 住 宅 存 量 居 各 区 域 住 宅 存 量 排 行 榜 首 位 ; 黄 岛 区 以 7 8 . 8 1 万 平 方 米 居 第 二 位 ; 即 墨 市 排 行 第三 , 7 0 . 4 2 万平方 米 。 1 2 月 份 , 胶 南 市 住 宅 市 场 在 连 续 3 个 月 站 在 百 万 平 方 米 以 上 高 点 后 首 次 回 落 至 百 万 平 方 米 以 下 。 截 至 1 2 月 底 , 住 宅 存。

43、 量 为 9 6 9 8 套 , 约 9 7 . 4 3 万 平 方 米 , 约 占 全市 住 宅存 量 总 面 积的 1 4 . 8 % , 比 1 1 月 份 减 少 了 1 . 8 个 百 分 点 , 套均 面 积 1 0 0 平 方 米 , 以 中 等 户 型 为 主 。 存 量 主 要 集 中 在 隆 海 海 之 韵 、 昆泉 天 籁 村 、 阳 光 经 典 、 那 鲁 湾 、 香 槟 海 岸 、 金 晖 花 园 等 项 目 。 其 中 隆 海 海 之 韵 6 4 1 套 约 6 . 0 6 万 平 方 米 ; 昆 泉 天 籁 村 4 2 5 套 约 5 . 0 3 万 平 方 米 。

44、; 阳 光 经 典 4 9 3 套 约 4 . 9 4 万 平 方 米 ; 那 鲁 湾 4 8 9 套 约 4 . 5 8 万 平 方 米 。 此 外 , 住 宅 存 量 在 两 万 平 方 米 以 上 的 项目 还 有 1 0 个 左 右 。 随 着海 底隧 道 的 建 成通 车 , 胶 南 市 住 宅市场 或 仍 将 有 不 俗表 现 , 但 因 目 前 期房 和 土地 存 量 全 都较 大 , 后 期 不 可避免将 面 临 巨大销售 压力 。 黄 岛 区 在 海 上 嘉 年 华 、 盛 世 江 山 、 华 海 嘉 园 、 海 信 凤 凰 金 岸 、 锦 源 龙 邸 、 绿 岛 印象 等 。

45、项目 拉 动 下 住宅 存 量继 续 稳 居 第二 位 , 截 至 1 2 月 底 , 累 计 住 宅 存 量 6 8 7 6 套 约 7 8 . 8 1 万 平 方 米 , 套 均 面 积 1 1 5 平 方 米 。 其 中 海 上 嘉 年 华 9 1 5 套 约 1 5 . 5 9 万 平 方 米 ; 盛 世 江 山 二 期 4 6 0 套 约 4 . 9 4 万 平 方 米 ; 华 海 嘉 园 1 9 0 套 约 3 . 5 1 万 平 方 米 。 虽 然 从 目 前情 况 看 , 黄 岛 区 住宅 存 量较 高 , 一 方面与部 分 已 成 交 房 源尚 未 进行 网 签 有 关 , 。

46、另 一方 面 也 与 部分 项 目的 推 盘 策略密不 可 分 。 即 墨 市 在 1 2 月 底 以 5 9 0 9 套 约 7 0 . 4 2 万 平 方 米 的 住 宅 存 量 居 第 三 位 , 主 要 来 自 海 信 马山 新 城 、 中 惠 景 园 、 海 泉湾 港 中 旅 公馆 、 鳌山 名 苑 、 温馨苑 等 项 目 , 套 均 面 积 1 1 9 平 方 米 。 其 中 海 信 马 山 新 城 8 9 4 套 约 1 0 . 3 9 万 平 方 米 ( 四 期 累 计 存 量 ) ; 中 惠 景 园 5 4 7 套 约 5 . 4 3 万 平 方 米 ; 海 泉 湾 港 中 。

47、旅 公 馆 2 7 1 套 约 4 . 0 4 万平方米 。 此 外 , 截至 1 2 月底 , 住宅存量 在 5 0 万平 方米以上 的区域 还 有 胶 州 市 、 莱 西 市 、 城 阳 区 和 平 度 市 。 其 中 胶 州 市 为 5 5 0 8 套 约 5 8 . 3 2 万 平 方 米 , 套 均 面 积 1 0 6 平 方 米 ; 莱 西 市 6 2 5 9 套 约 5 7 . 0 8 万 平 方 米 , 套 均 面 积 9 1 平 方 米 ; 城 阳 区 4 6 6 7 套 约 5 4 . 3 6 万 平 方 米 , 套 均 面 积 1 1 6 平 方 米 ; 平 度 市 5 。

48、6 3 2 套约 5 3 . 5 9 万平方米 , 套均面 积 1 0 0 平方米 。 市 内 四 区 方 面 , 截 至 1 2 月 底 , 市 南 区 住 宅 存 量 3 1 5 2 套 约 3 6 . 4 8 万 平 方 米 , 主 要 集中 在 万丽 海 景 、 香港 置 地 、 天 山 华 庭 、 远 雄国 际 广 场 、 东 海 路 9 号 、 凯 悦 中 心 、 万 邦 中 心 等 项 目 ; 市 北 区 在 花 好 月 圆 、 良 辰 美 景 、 香 缇 树 、 太 平 洋 怡 和 公 寓 、 桓 竹 苑 小 区 、 丽 景 苑 等 项 目 推 动 下 , 住 宅 存 量 为 3 4 4 2 套 约 3 5 . 0 1 万 平 方 米 , 其 中 花 好 月圆 存 量为 回 迁 安 置房 源 ; 良 辰 美 景 所存 房 源 实 际 早 已 成 交 只 是尚 未 在 网 上房 地 产备 案 ; 桓 竹苑 小 区虽 从 2 0 1 0 年 3 月 份 即 取 得 2 0 4 套 房 源的 预售 许 可 , 但仍 未 开盘 销 售 ; 太平 洋 怡和 公 寓 为 政策 性 住 宅 ; 丽 景 苑 房 源 实 际 早 在 0 5 、。

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