2010年11月济南房地产市场研究报告_143页_思源.ppt

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1、2010年11月济南房地产市场简报思源经纪济南公司策划顾问部2010年12月11日普通住宅整体市场简析二土地市场简析内容提要十大板块普通住宅市场简析四宏观政策简析及城市建设动态别墅、公寓、写字楼、商业市场简析阅读说明1、此11月份月度简报,我们第一次试图以PPT形式呈现于各位读者2、本次月报,重点在普通住宅市场研究,此外还有别墅、公寓、写字楼、商业等专题3、就普通住宅而言,我们把济南市场细分为10个板块进行研究,打破传统东西南北中分法4、涉及到统计口径及板块划分的更改,部分数据不一致地方我们已添加备注说明5、本报告仅供参考,不足之处,敬请批评指正编写团队1、专业顾问:张伟(思源山东区域总经理)。

2、、李震山(济南思源项目部总监)2、责任编辑:李成龙(济南思源综合总监&策划顾问部总监)、侯文静(高级市场研究员)3、分项编辑:陈琪、和慧娟、段成刚、杨宇、濮兴春土地市场简析月度土地成交分析区域土地成交分析土地供应结构分析土地成交价格分析月度土地成交分析-本月土地成交数量与上月持平、土地市场波澜不惊11月共有16幅地块挂牌、比上月有所增加;成交6幅地块、与上月持平,所有成交地块均集中在宝华街片区,其中5幅由香港南益集团竞得月度土地成交分析-本月土地市场波澜不惊11月共供应土地516亩,与上月基本持平,成交面积267亩,较上月有小幅增长供应:东部最多,共推出6幅土地,其次是中部,南部和长清未有土地。

3、供应成交:本月成交6幅土地均集中于中部宝华街片区区域土地成交分析-本月供应东部居首、成交集中于中部供应:东部共推出土地367亩,占整体供应的71%,中部和西部也有部分供应成交:本月共成交267亩,均集中于中部区域区域土地成交分析-本月供应东部居首、成交集中于中部土地供应结构分析-居住和商业金融用地数量各占一半本月居住用地和商业金融用地挂牌与成交数量相当供应:本月居住用地推出389亩,商业金融用地推出127亩成交:本月成交居住用地213亩,商业金融用地54亩土地供应结构分析-居住用地的供应和成交面积较大土地成交价格分析-成交单价集中在350万亩左右成交土地集中在宝华街片区,最高成交价412.25。

4、万元亩、最高楼面地价为1150.6元。附:11月土地成交信息一览表十大板块普通住宅市场简析城央板块城西板块北部滨河板块城南板块高新会展板块奥体文博板块邢村唐冶板块长清大学城板块圣井板块章丘板块十大板块界定-传统的“东西南北中”分法已不足以准确描述各区域特性城央板块城南板块城西板块滨河板块高新会展板块奥体文博板块邢村唐冶板块长清大学城板块圣井板块章丘板块城央板块普通住宅市场简析板块界定项目概况户型配比供销情况销售走势1板块界定-随着城市发展变化,适度扩大城央板块范围经十路以北、西至纬六路、东至二环东路、北至北园高架路万达广场保利大名湖力高-盛世名门南益-名泉春晓绿景尚品发祥福邸齐鲁经一路项目在售。

5、项目潜在项目项目概况-高层为主、风格多样、体量不大、数量有限城央板块在售及潜在住宅总量仅122.25万平方米,潜在项目更是十分有限;除万达广场和南益.名泉春晓外,其他住宅体量均不大;建筑类型多以高层为主,建筑风格呈现多样化户型配比-三居主流、舒适至上城央板块以舒适三居为主流产品,大户当道,成为市场主力户型户型消化-三居畅销城央板块本月销售户型三居为主,高品质舒适型三居占据主流市场供销情况-供应相对较少、热销局面减弱、价格居高不下城央板块11月份无新增供应,从销售套数来看盛世名门热销70套;从销售均价来看万达豪宅占据头位;整体区域市场趋于存量消化阶段销售走势-价格涨幅较大、央区价值突显、销售速度。

6、较快城央板块在售项目稀缺,前期开盘新推热销,后期存量消化平稳;销售均价升幅明显,潜在项目逐步推向市场城南板块普通住宅市场简析板块界定项目概况户型配比供销情况销售走势2板块界定-经十路以南的片区经十路以南、阳光新路以东、二环东路以西、二环南路两侧项目概况-住宅总量较大、高端项目为主、现代风格盛行城南板块住宅建筑面积共计601万平方米,潜在供应210万平方米,占住宅总量34.94%鲁能领秀城、中海国际社区2个高端大盘是南部住宅市场供应的主要来源城南板块建筑风格以现代风格为主,但备受关注的中海国际社区选择了惯用的英式风格户型配比-三居主流、舒适至上城南板块以舒适户型为主,经济户型为辅鲁能领秀城、银丰。

7、花园以三居为主力户型;天泰太阳树户型面积较大,主要供应三、四居,户型面积均在155平方米以上户型消化-三居畅销本月城南板块共销售106套住宅,其中三居去化50套,占47.17%;二居和其他户型(四居及复式)约各占一半从销售状况看,中大户型接受度较好供销情况-供应较为充足、销售平稳、均价万元以上城南板块11月可售住宅606套,其中新增住宅25套;销售106套,均价12331元鲁能领秀城供应房源最多,360套;天泰太阳树只有75套可售房源鲁能领秀城销售房源最多,共50套,但11000元的均价是三个在售项目中最低;天泰太阳树主打生态住宅,在济南属首例,售价较高,达14000元,11月销售36套,共5。

8、940平方米销售走势-房价涨幅较大,地块价值凸显,去化速度较快、市场竞争激烈城南板块2010年无新开盘项目,鲁能领秀城、天泰太阳树销售周期均在4年以上城南板块普通住宅当前均价万元以上,尤其是天泰太阳树,均价14000元,在济南普通住宅销售价格中位于前列城南板块累计销售量217.1万平方米,月均消化量43141平方米,由此看出,板块内住宅需求量较大;剩余住宅383.9万平方米,市场竞争相对激烈,销售周期相对较长城西板块普通住宅市场简析板块界定项目概况户型配比供销情况销售走势3二环北路以南,二环南路以北,西至京福高速公路,东至济齐路、纬十二路、纬六路、阳光新路板块界定-以纬十二路、阳光新路为南北轴。

9、线,经十西路为东西轴线,济南西部新城老城结合区域潜在项目在售项目项目概况-单盘体量较大、高层建筑为主、现代风格当道、项目数量较多从规划来看,该区域楼盘开发规模较大,大盘当道从建筑类型来看,以高层为主,多层、小高层占少数,居住密度相对适中,舒适度较高从建筑风格来看,现代风格当道,欧式风格逐渐形成户型配比-二居、三居为主,舒适性相对较高城西楼盘均以经济两居和经济三居为主,同时舒适两居和舒适三居也占有相当一部分。两居的户型集中在85-110左右,三居的户型集中在115-140左右卢浮公馆户型比较单一,但舒适性较高;阳光100户型涵盖范围较广,路劲御景城户型面积区间跳跃性比较大;泉景天沅和凯旋新城的户。

10、型主要以两居、三居为主户型消化-三居畅销从整体来看,本月区域楼盘销售房源438套,其中绿地卢浮公馆销售套数占一半以上从户型销售情况来看,三居销售套数占多数,其次是二居,可见经济舒适大户型房源,受区域市场接受程度较高,而复式结构的大户型,市场相对冷淡供销情况-新增供应相对较多、单盘成交火爆、均价逼近九千从供应量来看,本月区域在售楼盘只有绿地卢浮公馆新推房源,共292套,其他楼盘处于存量消化阶段。从成交量来看,本月供应量共计767套,销售438套,区域整体成交率达57%,其中,绿地卢浮公馆单盘成交239套,一定程度上拉动了区域楼盘成交量。从销售均价看,目前区域各楼盘均价处于8500-9000元左右。

11、,阳光100依靠成熟大盘势力,价格偏高,连成水岸由于位置较偏西部,价格相对较低。销售走势-销售周期较长,单盘消化速度相对较快,价格稳步增长从消化速度来看,多数楼盘销售周期普遍较长,月均销售量趋于稳定。其中,少数楼盘销售周期偏长,销售速度较慢,比如外海现代中央花园一期销售11万平米,销售周期两年半,自2008年初一期售罄至今,二期尚未销售;相反,绿地卢浮公馆开盘至今六个半月,累计销售23万平米,月均销售3.5383万平,可见销化速度之快。从价格走势来看,目前各楼盘均价均已远远超出第一次开盘价格,甚至翻倍增长。尤其绿地卢浮公馆、路劲御景城,开盘短短半年或一年,价格便出现大幅上涨,一定程度上拉动了区。

12、域成交均价;阳光100、泉景天沅,截止目前长达四五年销售周期,可谓价格处于稳步小幅上涨;整体可见,该区域楼盘价格一直处于上升趋势。滨河板块普通住宅市场简析板块界定项目概况户型配比供销情况销售走势4板块界定-清河两岸、楼盘林立、滨河新区、未来新城北园路以北、西至二环西路、东至绕城高速北大尚品清河重汽翡翠清河在售项目潜在项目重汽翡翠外滩天鸿万象新天鑫苑名家项目概况-潜在供应量大,竞品项目不多滨河板块住宅面积仅160.5万平方米,市场潜在供应较多;建筑类型以高层为主,项目多为现代风格户型配比-首次置业、优选户型、供应较大、持续热销滨河板块项目以经济两居、三居产品为主,首次置业优选户型,推出市场普遍热。

13、销户型消化-经济户型为主导,销售套数增幅较大本月滨河板块销售以经济三居为主导,在售项目开盘热销供销情况-供应井喷放量、优质户型热销、价格稳中有升滨河板块本月在售项目开盘热卖,万象新天销售套数本月首推第一,单月销售面积超5万平米,价格涨幅较小销售走势-开盘项目持续热销,潜在项目推盘在即滨河板块两个在售项目开盘5个月热销30万平方米,开盘热销势头不减,价格小幅上涨高新会展板块普通住宅市场简析板块界定项目概况户型配比供销情况销售走势5板块界定-以高新会展为中心,延伸至花园路沿线工业南路以北、西至二环东路、东至凤山路、北至工业北路圣浩尚东国际恒大城保利海德公馆海信慧园名筑美嘉祥泰森林河湾在售项目潜在项。

14、目项目概况-高层为主、体量不大、建筑风格现代为主高新会展板块住宅总建筑面积87万平方米,已知潜在供应量38万平方米,当前供应较小;建筑类型以高层为主,建筑风格相对简洁明快户型配比-经济户型为主高新会展板块板块以80-90平米两居和100-120平米经济三居为主要户型;两种户型成为首次置业和初次改善的首选产品类型,占据区域产品市场主流户型消化-二居、三居平分秋色本月区域市场两个项目开盘热销,户型多以90平米舒适两居和120平米经济三居产品为主,花园路东与高新会展板块已经成为首次置业和初步改善客户的首选区域供销情况-新增供应较多、板块热销、均价平稳上升本月花园路东段与高新会展板块两个项目开盘新增房。

15、源366套,开盘优惠活动带动产品热销;市场潜在项目供应量充裕,竞品项目后期存量消化压力较大销售走势-持续热销、均价走高、存量较少、潜在较多区域市场两个在售项目08年开盘从成交均价来看首次开盘至今价格涨幅明显;而销售周期较长,月均消化量较低,后期市场消化压力较大奥体文博板块普通住宅市场简析板块界定项目概况户型配比供销情况销售走势6板块界定-以奥体中心为原点,辐射周边4公里范围二环东路以东、刘智远路以西、工业南路以南、旅游路沿线项目概况-名盘当道、新古典风格大行其道、物业类型多样奥体文博板块住宅项目总建筑面积282.5万平方米,因海尔绿城全运村项目后期规划未定,板块内普通住宅总建筑面积只有134万。

16、平方米,预计后期还有较大体量供应中海奥龙观邸选择了惯用的英式风格,其余项目采用新古典主义风格或装饰主义户型配比-三居主流、舒适至上奥体文博板块以舒适户型为主,经济户型为辅奥体文博板块整体供应以三居户型为主,黄金99、名士豪庭两个项目二居在售房源较多26%户型消化-三居畅销奥体文博板块共销售190套住宅,其中三居占50%,共95套;二居和其他户型(四居及复式)约各占一半从销售状况看,中大户型接受度较好供销情况-新增供应较少、销售良好、均价位居济南前列奥体文博片区11月供应住宅471套,新增供应177套,新增房源主要来自中海奥龙观邸2号楼开盘和海尔绿城全运村的二期开盘高端项目开盘,带动了区域板块的。

17、热销,本月共销售190套房源,两个开盘项目共去化住宅124套,占总消化量的65.26%;板块住宅均价较高,达13951元,尤其海尔绿城全运村项目,均价接近20000元销售走势-房价涨势迅猛、升值潜力巨大、消化速度较快对比各项目开盘价格和当前价格可以看出,奥体文博板块住宅市场升值潜力巨大奥体文博板块月均消化量4万多平方米,住宅需求量较大在售项目剩余住宅体量仅为32.826万平方米,市场竞争相对较小邢村唐冶板块普通住宅市场简析板块界定项目概况户型配比供销情况销售走势7板块界定-以经十东路为中轴线、绕城高速贯穿南北东至圣井立交桥、南至旅游路以北、西至刘智远路、北至世纪大道在售潜在项目概况-高层社区、。

18、体量适中、风格多样化户型配比-户型走两端,经济型两居和舒适型三居为主户型消化-个案销售突出、整体平稳恒大名都在该板块内销售较为突出,保利花园处于尾盘销售期,火炬东第别墅12月底开盘,普通住宅本月供应相对少、成交也少。供销情况-供大于求、各案供应有差异房源供大于求,恒大名都销售良好,其余项目去化率低于20%,销售情况不佳销售走势-个案销售突显价格平稳涨幅板块内各项目虽属城市远郊项目,但依托经十东路的便利,销售价格平稳涨幅。而恒大名都在短短的4个月,销售面积竟突破20万平方米,在该板块内位居首位长清大学城板块普通住宅市场简析板块界定项目概况户型配比供销情况销售走势84、北部滨河板块-北部滨河板块范。

19、围界定东至济广高速,西至京台高速,北至山东技术学院,南至山东艺术学院。板块界定-以园博园为核心,各大高校集中区域,不包括长清县城紫薇翠庭同圆润和山居鲁商常春藤恒大绿洲潜在项目在售项目项目概况-数量有限,风格多样,高层为主区域楼盘开发规模大小不一,恒大绿洲规模最大;建筑风格多样化,现代风格占主流类型多样,高层为主;在售项目有限,尚无潜在项目。户型配比-户型多样,舒适性较高通过将区域内几个在售楼盘户型比较,从整体户型供应来看,多数楼盘以舒适两居和经济三居为主,同时经济两居和舒适三居占有相当一部分,值得注意的是由于该区域可用土地较多,居住密度相对较低,花园洋房成为了该区域建筑类型之一,相应户型面积比。

20、较大。户型消化-二、三居均较为畅销从整体来看,本月该区域楼盘销售233套,其中恒大绿洲销售200套,占据本月区域总成交量大多数。从户型销售来看,本月销售户型以两居、三居户型为主,可见在如此销售楼盘有限的区域内,舒适型户型更受购房者青睐。供销情况-单盘新增并热销,价格相对平稳从供应量来看,本月区域新增房源152套,仅恒大绿洲本月开盘推出152套,由于恒大绿洲存量房源较多,拉动了区域的整体供应量。从成交量来看,本月供应量共计2264套,销售223套,其中,恒大绿洲成交200套,一定程度上提升了区域楼盘成交量。从销售均价看,目前区域各楼盘均价处于5000-6000元左右,恒大绿洲精装房源,价格略高。。

21、销售走势-消化速度快慢不一,价格持续上涨从消化速度来看,该区域楼盘多为当年开盘销售,恒大绿洲消化速度较快,开盘不到半年,消化量远远超于区域其他项目,鲁商常春藤销售周期相对较长,消化速度相对稳定。从价格走势来看,虽然多数楼盘开盘仅有3-5个月,但各楼盘均价均有不同程度的上涨,以致整体来看,区域均价呈上涨态势。圣井板块普通住宅市场简析版块界定项目概况户型配比供销情况销售走势9板块界定-城市远郊地,特色新亮点东至圣井立交桥、南至济莱高速、西至孙村立交桥、北至世纪大道在售项目概况-项目体量大、产品特点突出、区域竞争少该板块内项目都属城市远郊项目,且体量都在40万以上,在该板块内属于大盘项目该板块内竞争。

22、相对较少,项目自身产品特点突出,建筑类型多样化,而且建筑风格都各有典型特色。户型配比-中小户型占据市场过半该板块内项目,以两居户型为主,而诺贝尔城大面积舒适型三居填补了区域空白户型消化-三居户型销售量占到了总销售量的74%总体来看,圣井板块仍以二居三居主力户型去化速度较快,本月三居去化速度较快。翡翠东郡项目因封盘未有任何销售情况,所以该板块内销售情况均以诺贝尔城为依据供销情况-供应多、无新增、月销售尚可版块内供应量大,暂无新增供应量,月消化量较好(翡翠东郡封盘不计算在内)销售走势-销售价格稳步上涨重汽翡翠东郡项目主要由重汽内部员工团购260套,所以月消化量相对较高章丘板块普通住宅市场简析板块界。

23、定项目概况户型配比供销情况销售走势10板块界定-济南东拓、章丘西进、城市相融发展东至东外环路、南至309国道、西至圣井立交桥、北至济青公路在售项目概况-项目体量适中、产品特点突出章丘板块多为30万平米以上项目,物业类型以小高、高层为主。户型配比-三居占有率较大、舒适度较高该版块内户型以舒适性三居为主,其中110-145平米的户型超过了项目总体量的50%户型消化-三居销售比例过半该板块月均去化60套左右,以三居室户型去化最快,约占总销售套数的60%。供销情况-供应量较大、消化情况良好该板块内房源供略大于求,去化情况较理想,整体均价持续提升。销售走势-销售价格涨幅较大该板块内项目销售价格平均涨幅5。

24、0%以上,不过销售周期较长三普通住宅整体市场简析新推楼盘分析本月供应分析本月成交分析本月供求分析本月销售排名本月新推楼盘简析新推楼盘项目概况新盘的推盘及产品信息销售信息1新推楼盘项目概况-本月新推项目10个,几乎各板块都有新房源入市新盘的推盘及产品信息-推出房源户型多样,经济两居三居、舒适两居三居均有销售新盘的推盘及产品信息-推出房源户型多样,经济两居三居、舒适两居三居均有销售销售信息-本月新推楼盘共销售1441套,销售额为11.44亿销售信息-本月新推楼盘共销售1441套,销售额为11.44亿本月供应分析供应量分析新增供应量分析2供应量月度对比分析新增供应量月度对比分析供应量分析-本月整体供。

25、应量7138套,长清板块供应量最大本月济南整体供应量为7138套,长清板块供应量最大,圣井板块供应量最少。新增供应量分析-本月新增供应量1668套,滨河板块新增供应量最大本月济南新增供应量为1668套,滨河板块新增供应量最大,圣井板块和邢村唐冶板块均无新增供应。供应量月度对比分析-本月供应量环比下降2.8%备注:为保持一致,月度对比中长清、圣井和章丘板块未纳入计算范围,随着以后的逐步完善,对比范围将扩大至十个板块。新增供应量月度对比分析-本月新增供应量环比下降42.9%备注:为保持一致,月度对比中长清、圣井和章丘板块未纳入计算范围,随着以后的逐步完善,对比范围将扩大至十个板块。本月成交分析成交。

26、套数分析成交面积分析3销售额分析成交套数月度对比分析成交价格月度对比分析成交价格分析成交套数分析-本月共成交2429套,以滨河板块最多本月济南普通住宅成交量为2429套,滨河板块成交量最大,城南板块成交量最少。成交面积分析-本月共成交28.84万平米,以城西板块成交量最大本月济南普通住宅成交量为28.84万平米,城西板块成交量最大,城央和圣井板块成交量较少。成交额分析-本月济南普通住宅销售额为23.73亿元,奥体文博板块最大本月济南普通住宅销售额为23.73亿元,奥体文博板块销售额最大,圣井板块销售最少。成交价格分析-本月济南普通住宅销售均价为8263元平米本月济南普通住宅成交均价为8263元。

27、平米,此均价包含长清和章丘板块、为济南十大板块之均价。成交套数月度对比分析-本月成交套数环比下降26.16%备注:为保持一致,月度对比中长清、圣井和章丘板块未纳入计算范围,随着以后的逐步完善,对比范围将扩大至十个板块。成交价格月度对比分析-本月济南普通住宅销售均价为环比下降5.08%备注:为保持一致,月度对比中长清、圣井和章丘板块未纳入计算范围,随着以后的逐步完善,对比范围将扩大至十个板块。本月供求关系4本月供求关系-本月供求比为0.8,需求市场旺盛本月济南住宅新增供应18万平米,成交22.54万平米,供求比为0.8,环比下降32.8%。(为保持一致,章丘、圣井、长清不在计算范围)本月销售排名。

28、销售套数TOP10销售面积TOP105销售额TOP10本月销售排名-销售套数TOP10本月销售排名-销售面积TOP10本月销售排名-销售额TOP10别墅、公寓、写字楼、商业简析四别墅市场简析公寓市场简析写字楼市场简析商业市场简析济南别墅市场简析项目概况产品信息销售情况1项目概况-平稳销售、漫山香墅二期开盘11月份的别墅市场依旧平稳,各别墅项目宣传推广力度较小,只有漫山香墅二期开盘,大部分项目延缓了下半年的推盘计划,现阶段主要以蓄客为主产品信息-双拼联排为主,建筑风格多样产品信息在售产品以双拼、联排为主,辅助有叠加户型双拼户型面积区间集中在340-500之间,较大的有580联排户型面积区间集中在。

29、210-300之间,较大的有420叠加户型面积区间集中在180-280之间在售别墅项目中只有鲁商御龙湾、九如山庄和国科国际高尔夫别墅有独栋发售,独栋别墅较稀缺独栋户型面积区间集中在380-600销售情况-销售不及上月11月别墅销售情况较上月有所下滑,销售套数和面积同比均下降83%中海奥龙观邸作为别墅中的高端项目,销售套数、面积及销售均价、总额均列首位公寓市场简析2在售公寓分布项目概况产品配置户型配比供应情况分析消化情况分析在售公寓分布图-主要分布在高新会展及奥体板块银座中心.名寓玉兰公寓MINI公馆万豪国际中齐未来城鲁商国奥城香格里拉目前济南公寓在售项目共7个,主要分布在东部区域。项目概况-高。

30、层、现代风格为主、产品形态多样均为高层建筑,以现代风格为主,兼有新古典风格,产品形态多样,以平层为主,LOFT为辅。产品配置-大堂精装、品牌电梯、室内精装盛行大堂均挑空精装,配备品牌电梯,并且产品开始走精装路线。户型配比-小户型为主,舒适性大户型开始出现36-70m2的小户型仍旧为主流户型,舒适性两居和三居也开始出现。供应情况分析-本月供应相对较少、无新增供应供应量:本月供应量为699套、4.79万平米,环比下降39.6%和40.1%新增供应量:本月仅玉兰公寓推出一层,19套,1890平米消化情况分析-整体量跌价涨消化情况分析-整体量跌价涨量:本月公寓市场成交量为335套、1.85万平米,环比。

31、下降30%和45.6%价:本月公寓市场价格为13090元平米,环比上涨35.6%整体来说,本月公寓成交情况整体表现为量跌价涨写字楼市场简析3在售写字楼分布项目概况产品配置供应情况分析消化情况分析在售写字楼分布图-主要分布于经十路和东部区域万达广场中铁汇展国际中润世纪广场鲁银银河大厦鲁商国奥城润阳大厦齐源大厦天业国际项目概况-甲级、高层、且多可自由分割从档次来看:甲级高档写字楼占据主流市场;从产品来看:标准层面积多数集中在10002000平方米;从建筑结构来看:写字楼平层多采用自由分割的形式,便于入驻商户自由划分产品配置-大堂挑高精装、5A级配置、品牌电梯空调供应情况分析-整体供应量下降,无新增。

32、本月写字楼整体供应量为14.6万平米,环比下降13.1%,无新增供应。消化情况分析-本月成交量跌价涨量:本月写字楼市场成交量为1.91万平米,环比下降14.3%价:本月写字楼市场价格为12887元平米,环比上涨6.5%消化情况分析-本月成交量跌价涨商业市场简析4在售商业分布项目概况产品配置供应情况分析消化情况分析在售商业分布图-主要分布在中心区域目前济南在售纯商业项目共6个,主要分布在中心区域,北部和东部也有分布。鲁商广场晶都国际红尚坊泉乐坊(明湖新坊巷)东环商业广场齐鲁鞋城品牌港项目概况-目前在售商业体量较小、剩余房源均不多供应情况分析-供应量较小、无新增11月济南纯商业项目供应量为2.03。

33、万平米,连续三个月下跌,本月仍无新增供应,并且目前在售商业项目体量都较小。消化情况分析-成交量较小,环比连续下降11月济南纯商业项目成交量为0.19万平米,环比下跌40.6%,主要是由于多数项目剩余房源不多,可选择余地不大。宏观政策简析及城市建设动态宏观政策简析城市建设动态宏观政策简析违反限购令不能办理房产证10月国务院颁布了国务院关于坚决遏止部分城市房价过快上涨的通知(国发201010号),对居民家庭的购房套数。限购令出台后,由于个别购房人超出当地规定的家庭限购套数,新购住房无法办理合同备案或房地产登记,引起了一些经济和法律纠纷,给购房人带来了重大风险。对此问题,住房城乡建设部发布风险提示,。

34、郑重提醒房地产交易各方参与人应当详细了解房地产调控政策,重点是本地区限购住房套数的相关规定,防止因对政策的不了解而产生经济和法律风险。同时,房地产销售机构要加大对限购措施等调控政策的告知力度。政策解读:本次住建部提示,产权的无法办理,为限购政策增加了筹码,导致一些政策性退房及纠纷的出现,严重动摇了购房者的信心。随着政策的进一步落实,市场动向尚不明朗的情况下,观望情绪将进一步加强。宏观政策简析二套房公积金贷款首付不得低于50%11月3日,住房城乡建设部、财政部、人民银行、银监会联合印发关于规范住房公积金个人住房贷款政策有关问题的通知,规定,第二套住房公积金个人住房贷款首付款比例不得低于50%,贷。

35、款利率不得低于同期首套住房公积金个人住房贷款利率的1.1倍。据悉,目前济南公积金新政细则已经出台,二套房公积金贷款,认房又认贷,须满足人均住宅建筑面积低于28.81平方米。如果三口之家住房面积超过了86.43平方米,申请公积金贷款购买二套房将被拒贷。政策解读:收紧公积金贷款的发放,这是在严厉的楼市政策下,房价依然坚挺,政府方面要逐步堵死各种投机投资渠道,严厉打击投机行为的体现,这个新政策覆盖了以往政策的盲区,使得利用公积金投资、投机购房的机会受到遏制,同时这也会加速住房公积金个人贷款需求的回落。宏观政策简析本月央行两次上调存款准备金利率10日晚央行宣布,自11月16日起上调存款类金融机构人民币。

36、存款准备金率0.5个百分点;19日晚,央行再次宣布自11月29日起,上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。年内央行已五次上调存款准备金率。目前一些大型金融机构的准备金率已经高达18.5%至19%的历史高位。政策解读:提高存款准备金率将进一步影响购房者贷款,从资金面看,存款准备金率上调收缩了银根,缩紧流动性,对于房地产企业来说,无论是心理层面还是资金供给方面,都会带来明显的影响。对于资金压力比较大的企业来说,上调准备金率带来的影响会比较明显。宏观政策简析四大银行并未暂停房地产开发贷款,但已明显收紧工、农、中、建四大银行并未暂停开发贷,虽然银行并未公开停止对开发商贷款,商业银行对房地。

37、产开发贷款已明显收紧。但是实际情况和停贷并无太大差别,虽说目前监管机构没有对房地产开发贷下达任何指令性文件,但是银行在授信规模上卡得非常严。政策解读:央行两次调高存款准备金率,货币政策开始步入紧缩通道,在宏观层面上表达出一种未来政策的指向,意在控制日益加剧的通货膨胀。同时,各大银行对购房贷款严管,开发贷收紧,客观上将开发商回钱渠道越卡越小。多重调控压力下,传统的融资渠道几近关闭,房地产开发商现金回笼压力与日俱增。城市建设动态省城最大棚户区改造项目启动,将建城市综合体11月6日上午,由香港南益集团投资开发的南益名泉春晓正式奠基,标志着省城最大棚户区改造项目天桥区官扎营宝华街片区改造正式启动。该项。

38、目南至宝华街,北至堤口路,紧靠天桥区政府,处于天桥区政务中心、商业中心双核心地段,区位优势十分突出。由于距离火车站和长途汽车总站很近,素有天桥区“黄金口岸”之称。该项目一期占地近300亩,总建筑面积约55万平方米,建成后将成为集商务、办公、居住于一体的城市综合体。济南市将建五大区域性服务业中心近日市政府公布了济南市开展国家服务业综合改革试点实施方案。根据方案,我市将建设区域性信息服务中心、现代物流中心、金融服务中心、文化旅游中心和商务会展中心。到2015年,全市服务业增加值达到3600亿元,年均增长13%以上,占全市GDP的比重提高到56%以上,从业人员的比重提高到47%,占全部税收的比重提高。

39、到55%。城市建设动态大观园东片区规划扩大范围,将建全省第一高楼大观园东片区土地熟化项目建设用地规划许可进行公示调整。为满足回迁安置需求,在原规划用地范围基础上增加经六路以南、经二路以北地块,规划范围扩大用地增加一倍多。按照济南市此前公布的方案,将在此片区内建400米的高楼。济南将建CSI住宅(中国支撑体住宅)济南计划三年建设150万平米的CSI住宅项目,如果进展顺利,在“十二五”期间的后两年,省城30%的住宅建设将用作CSI项目。CSI住宅,是采用结构支撑体和填充体完全分离方法施工的住宅,被通俗地成为“百变”只能住宅。该住宅无梁无柱,靠内隔墙板,进行随意拼装分割各功能房间,解决了传统住宅二次。

40、装修浪费严重、耗能发、户型不可变等缺点。城市建设动态西客站客运枢纽设计方案完成,商业约8.9万平方米日前,西客站综合客运枢纽设计方案编制完成。根据方案,该客运枢纽设计日旅客发送量3万人次。其中站房规划地上及地下建筑规模约7万平方米,商业综合办公建筑规模约8.9万平方米。在建筑造型方面,充分考虑济南的传统泉水文化,以现代手法加以诠释,在配套的商业办公综合楼的立面设计中融入凤凰的寓意,构造出令人耳目一新的建筑形象。在规划布局方面,西客站综合客运枢纽方案将站房主体建筑设于用地北侧,靠近高铁站房,站房北和东侧规划两个广场,融入高铁广场空间;商业办公综合楼位于用地南侧,充分利用长途客运站人流的商业价值。。

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