1、2010 年 7 月宁波房地产市场研究报告 20107 月房地产月报 地址 /Add：宁波百丈东路 37 号 25 楼 热线 /Hot： 400-600-5900 1 宁波华星房产咨询有限公司 研展部 2010 年 8 月 2 日 2010 年 7 月宁波房地产市场研究报告 2010 年 6 月 28 日 - 2010 年 7 月 25 日 2010 年 7 月宁波房地产市场研究报告 20107 月房地产月报 地址 /Add：宁波百丈东路 37 号 25 楼 热线 /Hot： 400-600-5900 2 一、 宏观扫描 类型 事件 内容简要 政策 北京 二套房认定细则出台 严格按认房又认贷
2、北京二套房认定标准 7 月 15 日出台，银行在放贷前，不仅要查询借款人的贷款 记录，还将登录房管部门的房屋权属系统查询借款人家庭的住房数量。严格按“认 房又认贷”原则界定二套房。 政策 下半年财政宏观调控 “以稳为主” 财政部 2010 年全国财政厅长座谈会上对于下半年工作进行了部署，对于下半年的财政宏观调控，稳定的财政政策仍然是主基调，继续落实好积极的财政政 策。 政策 国土部 下半年继续调控房地产 在调控政策“组合拳”的影响下，上半年全国房地产用地供应出现价跌量增的情 况。国土资源部强调，下半年应保持现有房地产调控政策的持续性和稳定性，确 保实现调控目标。 土地 国企再现：华侨城 37
3、亿斩获天津 14 幅地块 6 月 30 日的天津土地拍卖会上 ,中铁建总计以 40 323 亿元的总价 ,将当日出让的天津河北区金钟河大街北侧 1 号、 3 号、 5 号地块全部收入囊中。 土地 上海 楼板价超过 4.26 万元的上海世博“准地王”夭折 7 月 13 日，上海规划和国土资源局发布公告，终止卢湾区第 104 街坊 137D-3 地 块的预申请程序。该地块是今年上海第 1 号出让预申请公告地块中最受关注的一 幅，因为出让底价折合楼板价高达 42684 元 /平方米，成为市场预期的“准地王”。 土地 二季度 105 个主要城市地价环比涨幅回落 报告显示， 105 个主要监测城市地价总
4、体水平为每平方米 2756 元，环比增长 1.52%，同比增长 9.29%。 36 个重点监测城市综合地价为每平方米 3740 元，环比 增长 1.88%，同比增长 11.21%。 土地 上海 闸北区 279 街坊地块拍出楼板价 21031 元 /平方米 作为沪土地市场下半年首块住宅用地 闸北区 279 街坊地块从一开始就引得 11 家房企关注，最终由上海天祥投资管理有限公司以 5.63 亿元拿得该地块，楼 板价 21031 元 /平方米，溢价率 62%。 2010 年 7 月宁波房地产市场研究报告 20107 月房地产月报 地址 /Add：宁波百丈东路 37 号 25 楼 热线 /Hot：
5、400-600-5900 3 市场 北京： 6 月供需比 2.2 比 1，创下新高 统计显示， 6 月北京共有 21 个项目开盘销售，比上月减少了 3 个项目，其中首 次开盘的纯新盘共有 9 个，是楼市调控政策密集出台后纯新盘供应量最多的一个 月。 市场 北京 上半年房地产市场成交量下降 49.7% 2010 年上半年，北京住宅市场新增供应约 481.3 万平方米，与上年同期相比增 长了 11.5%，而住宅期房成交量仅为 362.3 万平方米，与上年同期相比下降了 49.7%。 市场 上海 楼市成交连续两周增长 数据显示，上周 (7 月 19 日 -7 月 25 日 )，上海全市共成交 303
6、3 套商品住宅，环 比前一周 (7 月 12 日 -7 月 18 日 )回升 23.19%。这是 4 月中旬楼市调控新政出台 后，上海楼市周成交量首破 3000 套大关，也是 6 月起首次连续两周成交量出现 增长。 市场 北京 7 月北京楼市成交量反弹 在 6 月成交量降至 2008 年 2 月以来的最低点后， 7 月份，北京楼市出现反弹。 北京市房地产交易管理网数据显示， 7 月中上旬，北京期房住宅共成交 2972 套、 308596 平米，与 6 月同期相比，分别增加 10.8%、 20.4%。 宁波大事记 宁波市住房公积金管委会 :暂停第三套房公积金贷款 市住房公积金管理委员会办公室 2
7、6 日正式下发关于调整宁波市个人住房公积金贷款政策的通知，调整全市个人住房公积金贷款政策。 经济 6 月 PMI 再度下滑 经济增长放缓 数据显示， 6 月份购进价格指数为 51.3%，较上月显著回落 7.6 个百分点，而 5 月份该指数较 4 月份下滑 13.7 个百分点。购进价格指数连续两月大幅回落，预 示 6 月 PPI 涨幅可能会下降。 经济 二季度 GDP 增速减缓，宏观 经济依然向好 今年上半年 GDP(国内生产总值 )172840 亿元，按可比价格计算，同比增长 11.1%， 比上年同期加快 3.7 个百分点。其中，二季度 GDP 同比增长 10.3%，涨幅比一季 度回落 1.6
8、 个百分点。 2010 年 7 月宁波房地产市场研究报告 20107 月房地产月报 地址 /Add：宁波百丈东路 37 号 25 楼 热线 /Hot： 400-600-5900 4 二、 土地 出让 宁波市六 区土地 出让 ： 据统计 ， 2010年 7月宁波市六区共计出让商业及住宅土地共计 66396平方米，其中商业 66396平方米，住宅 0平方米；市四区出让 66396平方米，其 中住宅出让了 0平方米，商业出让了 66396平方米。 2010 年 7 月宁波房地产市场研究报告 20107 月房地产月报 地址 /Add：宁波百丈东路 37 号 25 楼 热线 /Hot： 400-600-
9、5900 5 宁波市周边 区域 土地 出让 ： 据统计 2010年 7月宁波 周边区域 共计出让商业及住宅土地共计 1217862平方米，其中商业 187769平方米，住宅 1030093平方米； 出让区域主要集中 于奉化、慈溪、象山等区域； 其中象山土地出让量最大，其中住宅 538046平方米、商业 153995平方米。 2010 年 7 月宁波房地产市场研究报告 20107 月房地产月报 地址 /Add：宁波百丈东路 37 号 25 楼 热线 /Hot： 400-600-5900 6 三、 土地 成交 宁波 市 六 区土地成交： 据统计 2010年 7月宁波市六区共计 成交 商业及住宅土地
10、共计 423791平方米，其中商业 47136平方米，住宅 376654平方米；市 四区成交 180716平方 米，其中住宅出让了 30955平方米，商业出让了 149761平方米。 海曙区 东部新城 江北区 高新区 东钱湖 鄞州区 镇海区 北仑区 商业 3 0 9 5 5 . 4 7 1 6 1 8 1 . 4 2 住宅（含商住） 6 5 8 1 9 . 5 6 4 8 5 3 0 . 9 2 3 5 4 1 1 . 0 3 2 2 6 8 9 3 . 3 9 3 0 9 5 5 . 4 7 1 6 1 8 1 . 4 2 6 5 8 1 9 . 5 6 4 8 5 3 0 . 9 2 3
11、5 4 1 1 . 0 3 2 2 6 8 9 3 . 3 9 0 50000 100000 150000 200000 250000 宁波市六区土地各区域土地成交（平方米） 2010 年 7 月宁波房地产市场研究报告 20107 月房地产月报 地址 /Add：宁波百丈东路 37 号 25 楼 热线 /Hot： 400-600-5900 7 宁波市 周边 区域 土地成交： 据统计 2010年 7月宁波 周边区域 共计出让商业及住宅土地共计 57828.9平方米，其中商业 52499平方米，住宅 5329平方米； 2010 年 7 月宁波房地产市场研究报告 20107 月房地产月报 地址 /Ad
12、d：宁波百丈东路 37 号 25 楼 热线 /Hot： 400-600-5900 8 重点土地成交： 东部新城东片区 A2-1#地块 主要竞拍企业： 1号宁波鸿泰置业有限公司与 6号宁波东部新城开发投资有限公 司 。 现场情况：竞拍一直持续到 152轮时，终于在 154轮，宁波东部新城投资置业有限 公司以 5207.86万元的总价结束了这场历时 3个小时的拉锯战，楼面价为 8190元 /平米 地块名称： 东部新城东片区 A2-1#地块 成交日期： 2010-7-21 面 积： 7.95 亩 出让单位： 宁波市国土资源局 起始价位： 无 成交楼面价： 8190 元 /平方米 容积率： 1.2 地
13、块位置： 东部新城核心区以东片区之森林住区，书香景苑住宅小区以西， 城市次干路会展路及规划河道以南，规划支路学苑路以西，南侧 与西侧为在建住宅小区 竞得总价： 5207.8572万 竞得单位： 宁波东部新城开发投资有限公司 2010 年 7 月宁波房地产市场研究报告 20107 月房地产月报 地址 /Add：宁波百丈东路 37 号 25 楼 热线 /Hot： 400-600-5900 9 天水家园以北地段 -1a 地块 参与竞价的企业：雅戈尔置业、银亿房产、荣安房产； 现场情况：在第 1轮报价中，银亿房产直接将现场竞价由 8050元 /平米拉升 至 11000元 /平米。在第一轮报价后，竟无人
14、再上场报价。 地块名称： 天水家园以北地段 -1a 地块 成交日期： 2010-7-21 面 积： 72.76 亩 出让单位： 宁波市国土资源局 起始价位： 无 成交楼面 价： 11000 元 /平方米 容积率： 1.8 地块位置： 江北区，西至轨道控制线，北至云飞路，东至康庄南路，南至规划路 竞得总价： 96030.9万 竞得单位： 宁波银亿房地产开发有限公司 2010 年 7 月宁波房地产市场研究报告 20107 月房地产月报 地址 /Add：宁波百丈东路 37 号 25 楼 热线 /Hot： 400-600-5900 10 东部新城核心区 E-4#/7#/8#/12#/13#地块 参与竞
15、拍的企业：银亿房产、雅戈尔置业 、陆裕投资有限公司、嘉里置业、坤和建设 。 现场情况：银亿房产与雅戈尔置业都只出现了 2轮，便 纷纷撤离，坤和置业在第 20轮也停止了竞价，最终，嘉里置业豪掷 16.7亿，终止了九龙仓进入宁波宅地市场的步伐。 地块名称： 东部新城核心区 E-4#/7#/8#/12#/13#地块 成交日期： 2010-7-21 面 积： 98.68 亩 出让单位： 宁波市国土 资源局 起始价位： 无 成交楼面 价： 20705元 /平 方米 容积率： 1.18 地块位置： 东部新城核心区水乡邻里居住社区西南隅，地块东临城 市主干路海晏路，南依小塘河，西靠甬新河绿化景观走廊 竞得总
16、价： 167375.61 万 竞得单位： 嘉里置业 （中国）有限公 司 2010 年 7 月宁波房地产市场研究报告 20107 月房地产月报 地址 /Add：宁波百丈东路 37 号 25 楼 热线 /Hot： 400-600-5900 11 上海万科长宁置业以 21亿总价 竞得镇海绿核北部 4幅地块 上海万科长宁置业以 21亿总价，楼面价 4291元 /竞得镇海绿核北部 4幅地块。 该 4幅地块仅上海万科长宁置业一家竞价，所以最终以底价成交，成交总价为 21 亿元。 万科则成为第 3家进驻镇海绿核的开发企业，将首次尝试运作酒店和商业。 绿核北部地块属于新城南区共有五幅 地块组成，位于庄市大道北
17、侧。该地块 总面积达 345亩，用途涵盖了宾馆、住宅、商住、商业，容积率为 1.6-2.6。绿核 北部地块是南部休闲大本营的重要组成部分 2010 年 7 月宁波房地产市场研究报告 20107 月房地产月报 地址 /Add：宁波百丈东路 37 号 25 楼 热线 /Hot： 400-600-5900 12 四、 宁波商品房市场分析 1. 住宅市场成交分析 1) 7 月份住宅市场总体情况 2010 年 7 月宁波市市 六 区共成交住宅产品 1172 套，较上月 增长 了 326 套； 2010 年 7 月宁波市市四区共成交住宅产品 1126 套，较上月增长了 466 套；市四区的住宅产品成交均价
18、为 15009 元 /平方米，较上月 增长 了 280 元 /平方米； 1136 1367 2318 2783 4202 2841 2349 1871 2139 2475 2049 1551 539 170 688 1419 485 644 1126 144 211 1115 1571 3229 950 727 900 1877 982 1019 1315 120 0 361 1210 861 1478 1007 9621 9153 9822 9802 9952 11245 12016 12804 12687 14359 14762 15001 15063 17783 16882 22995
19、20990 14819 15099 0 5000 10000 15000 20000 25000 0 500 1000 1500 2000 2500 3000 3500 4000 4500 2009 年 1 月 2010 年 7 月宁波市四区供销走势图 四区销售总套数 四区新增供应套数 四区销售均价 ( 元 / m ) 2010 年 7 月宁波房地产市场研究报告 20107 月房地产月报 地址 /Add：宁波百丈东路 37 号 25 楼 热线 /Hot： 400-600-5900 13 据初步估算， 09 年底市四区存留 的商品住宅供应量约为 2959 套， 2010 年 1 月 1 日 -2
20、010 年 7 月 25 日市四区住宅新增供应量为 5037 套，合计 留存和新增的供应量约为 7996 套，而 2010 年 1 月 1 日 -7 月 25 日市四区住宅成交共计消化约 5071 套，因此 2010 年市场的总去化率约为 62%（按套 数计）。 2) 各区域的成交情况分析 从各区域的成交情况来看， 供应量充足的区域的成交量都出现了比较明显的增幅，新增供应量集中在海曙区、高新区和东钱湖区域 。 鄞州区：共成交 209套，较 6月份增长 了 43套；海曙区：共成交 569 套，较 6月 份 增长 降了 384套，成交楼盘主要表现为 永和居易 。江东区： 共成交 8，较 6月 份下
21、降了 11套，世纪东方商业广场、 BOBO 城成为成交 主力，两个楼盘成为该区域成交的主力。江北区：共成交 16套，较 6月 份下降了 15套，成交楼盘主要表现为长岛花园。江北北区：共成交 56 套，较 6月 份 下降了 184套，本月该区域成交集中在 维拉小镇 、塘家湾 的成交。高新区：共成交 146套 ，较 6月 份 增长 了 132套，成交楼盘主要 表现 凤凰水岸 成交。东钱湖度假区：共成交 122套，较 6月 份 增长 了 117 套， 成交主要集中在香湖湾 。 镇海区成交 29套，较上周增长了 1套；北 仑区成交了 17套，较上周下降了 141套。 2010 年 7 月宁波房地产市场
22、研究报告 20107 月房地产月报 地址 /Add：宁波百丈东路 37 号 25 楼 热线 /Hot： 400-600-5900 14 3) 主要成交楼盘排行榜 排行 楼盘名称 区域 套数 成交均价（元 /平方米） 套均面积（平方米） 总面积（平方米） 1 永和居易 海曙区 567 14360.89 103.91 58918.34 2 凤凰水岸 科技园区 130 16676.63 109.85 14280.38 3 香湖湾 东钱湖区 119 12869.15 263.02 31299.93 4 金色水岸三期 鄞州区 93 23161.27 131.45 12224.62 5 维拉小镇一期 江北
23、北区 51 12477.56 352.80 17992.79 6 四季云顶 2-3# 鄞州区 32 15219.41 168.80 5401.48 7 城南公馆 鄞州区 26 14273.37 54.47 1416.28 8 中河名庭 鄞州区 20 15076.50 73.40 1468.02 9 长岛花园 江北区 15 27997.92 217.53 3263.01 10 皇冠花园二期 科技园区 14 16577.26 123.01 1722.14 2010 年 7 月宁波房地产市场研究报告 20107 月房地产月报 地址 /Add：宁波百丈东路 37 号 25 楼 热线 /Hot： 400
24、-600-5900 15 2. 开盘楼盘表现 (1) 四 季云顶开盘： 开盘时间： 2009 年 7 月 3 日 开盘房源：共计推出 183 套住宅房源 主力面积： 160-178 平方米 价格信息：均价 15000 元 /平方米， 13000-21000 元 /平 米，低价格房源较少，价格较低拉低了整体均价； 2 号楼价格在 1400021687 元 /M2 北朝向 163M2 户型价格在 1372917577 元 /M2 南朝向 176M2 户型价格在 1556619413 元 /M2 东朝向 178M2 户型价格在 1775221687 元 /M2 3 号楼价格在 1590021000
25、元 /M2 2010 年 7 月宁波房地产市场研究报告 20107 月房地产月报 地址 /Add：宁波百丈东路 37 号 25 楼 热线 /Hot： 400-600-5900 16 北朝向 163M2 户型价格在 1591619763 元 /M2 南朝向 176M2 户型价格在 1661520463 元 /M2 西朝向 178M2 户型价格在 1731521162 元 /M2 优惠信息： 开盘首日订购优惠 8 万 ； 日进斗金活动每日优惠 1000 元（活动 6 月 4 日起） 一次性付款 9.5 折，按揭 9.8 折 去化情况 : 开盘首日根据现场人气及喊控情况预定量约 7080 套， 21
26、 层以下房源所剩较少，多为 13.14 层及部分房源 据开发商自 身宣传去化约在 50%. (2) 香湖 湾 开盘： 2010 年 7 月 3 日正式对外开盘，共推出 240 套， 户型面积 240-310 平方米； 均价在 13000 元 /平方米 去化情况：开盘两天预定率在 50%左右； 优惠情况： VIP 客户优惠 3 万； 2010 年 7 月宁波房地产市场研究报告 20107 月房地产月报 地址 /Add：宁波百丈东路 37 号 25 楼 热线 /Hot： 400-600-5900 17 开盘优惠 96折；按揭付款优惠 2%；一 7 月 17 日凤凰水岸开盘： 开盘房源：本次开盘共推
27、出住宅 461 套住宅房源， 89 平方 米户型为主。 户型分布： 1#136 套和 5#140 套为 90-120 户型， 3#95 套和 4#60 套为 130-140 户型， 2#30 套为 165 户型。 价格：均价 17000-18000 元 /平方米； 最低价： 16000 元 /平方米 最高价： 20000 元 /平方米 价格集中在 17000-18500 元 /平方米 去化情况： 截止 17 日中午，去化 231 套；去化率在 50%左右； 1#、 5#、 3#东西首户型去化较好。仅剩下 2、 3 层等低楼层房源。 2010 年 7 月宁波房地产市场研究报告 20107 月房地
28、产月报 地址 /Add：宁波百丈东路 37 号 25 楼 热线 /Hot： 400-600-5900 18 120、 101、 139、 118、 99 平米户型去化速度较快。 2010 年 7 月宁波房地产市场研究报告 20107 月房地产月报 地址 /Add：宁波百丈东路 37 号 25 楼 热线 /Hot： 400-600-5900 19 7 月 24 日城南华府开盘： 开盘房源： 本次开盘共推出 3 幢住宅共 123 套， 124-177平方米户型为主， 所以楼层都为 2 梯 2 户形式。 开盘优惠情况 预约登记总价优惠 3 万 开盘 3 天内下定总价优惠 2 万 一次性 付款优惠 5
29、00 元 /平米 团购优惠 50 元 /平米 3 成首付起：首付 50%优惠 150 元 /平米 开盘签约客户赠送 2 万家电 去化及价格信息： 价格区间在 16000 至 17800，均价 16800 2010 年 7 月宁波房地产市场研究报告 20107 月房地产月报 地址 /Add：宁波百丈东路 37 号 25 楼 热线 /Hot： 400-600-5900 20 截止 25 日，去化 79 套；去化率在 70%左右； 其中 1#去化情况较好仅剩低楼层房源， 2#东向房源去化较好， 3#去化率在 50%左右 124、 133、 166 平米户型去化速度较快。 2010 年 7 月宁波房地
30、产市场研究报告 20107 月房地产月报 地址 /Add：宁波百丈东路 37 号 25 楼 热线 /Hot： 400-600-5900 21 3. 写字楼市场 成交 2010 年 7 月宁波市区共成交写字楼产品 26139 平方米，较上月下降了 4046 平方米；环比降幅达 13.4%； 7 月成交均价达 10881 元 /平方米，较 上月增长了 1576 元 /平方米。 2010 年 7 月宁波房地产市场研究报告 20107 月房地产月报 地址 /Add：宁波百丈东路 37 号 25 楼 热线 /Hot： 400-600-5900 22 成交排行 ： 楼盘名称 区域 套数 成交均价（元 /平
31、方米） 套均面积（平方米） 总面积（平方米） 翡翠湾 科技园区 18 13558.59682 211.4255556 3805.66 宁波科技研发基地 科技园区 3 6614.99 1257.12 3771.36 BOBO 国际 海曙区 4 13894.71 936.57 3746.28 绿园大厦 科技园区 9 9744.42 200.85 1807.65 泰富广场 江东区 10 14439.23 138.88 1388.8 红巨大厦 鄞州区 3 12557.13768 341.58 1024.74 世纪东方商业广场 西区办公 江东区 4 14399.97 225.47 901.88 奥克斯大
32、厦 鄞州区 1 9149.96 419.51 419.51 科贸中心 科技园区 3 8415.94 90.19 270.57 华宏第五大道 江东区 2 14682.45 111.48 222.96 2010 年 7 月宁波房地产市场研究报告 20107 月房地产月报 地址 /Add：宁波百丈东路 37 号 25 楼 热线 /Hot： 400-600-5900 23 4. 商业 市场 成交 2010 年 7 月宁波市区共成交 商业 产品 7474.72 平方米，较上月下降了 19698 平方米；环比降幅达 72.49%； 2010 年 7 月宁波房地产市场研究报告 20107 月房地产月报 地址
33、 /Add：宁波百丈东路 37 号 25 楼 热线 /Hot： 400-600-5900 24 5. 公寓 市场 成交 2010 年 7 月宁波市区共成交 公寓 产品 541 套 ，较上月 增长了 143 套 ；环比 增 幅达 34.95%； 2010 年 7 月宁波房地产市场研究报告 20107 月房地产月报 地址 /Add：宁波百丈东路 37 号 25 楼 热线 /Hot： 400-600-5900 25 楼盘名称 区域 套数 成交均价（元 /平方米） 套均面积（平方米） 总面积（平方米） 翡翠湾 科技园区 430 15065.83 46.80 20125.04 江北万达广场 江北区 80 13116.22 50.93 4074.53 金湖世家 鄞州区 5 13373.81 34.59 172.95 环球中心 海曙区 4 35764.82 82.41 329.62 鼓楼广场 镇海区 3 7358.88 45.41 136.23 钱湖天地 鄞州区 2 15404.44 30.66 61.32
