1、 第一章 土地市场 1 第一章 土地市场 【监测范围】 ：济南市区和长清。 【样本选取标准】 ：济南市国土资源局公开招拍挂土地（工业用地除外） 。 【区域划分】 ： 根据济南城市规划及发展特征， 并结合济南房地产市场的发展， 将监测范围划分为 “东、 西、 南、北、中”五大区域（详细划分参见附录） 。 供应土地基本情况 7 月土地供应 2 宗，总面积 3.34 万平米 7 月，济南市供应居住和商服用地仅 2 宗，居住用地和商服用地各 1 宗，总供应面积 3.34 万平米。居 住供应面积 2.32 万平米，占本月供应总面积的 69.46%；商服用地 1 宗，供应面积 1.02 万平米，占本月供
2、应总面积的 30.84%。 2009年1月-2010年7月居住和商服用地新增供应量月度变化（面积） 0.0 50.0 100.0 150.0 200.0 250.0 300.0 万平米 新增供应量 3.74 0 25.33 49.50 5.73 0 249.1023.90 73.20 21.48 84.29 47.20 158.80 0 64.26 20.72 22.20 78.64 3.34 0901 0902 0903 0904 0905 0906 0907 0908 0909 0910 0911 0912 1001 1002 1003 1004 1005 1006 1007 【内容综述】
3、 2010 年 7 月， 济南仅有 2 宗土地供应， 供应土地全部在北部， 地块面积较小。 本月成交 5 宗土地， 其中 3 宗为居住用地。受房地产政策影响，本月土地市场延续低迷。 第一章 土地市场 2 2009年1月-2010年7月居住和商服用地新增供应量变化（宗数） 0 5 10 15 20 25 30 35 40 宗 新增供应量 2 0 9 7 1 0 35 8 15 6 23 14 22 0 33 6 11 14 2 0901 0902 0903 0904 0905 0906 0907 0908 0909 0910 0911 0912 1001 1002 1003 10041 0 0
4、51 0 0 61 0 0 7 2010年7月供应土地用途比例结构 69.46% 30.54% 居住用地 商服用地 2010 年 7 月供应土地明细 7 月供应土地 2 宗，居住用地和商服用地各 1 宗，单块土地面积较小，两地块全部位于北园大街北侧。 宗地编号 土地位置 用途 出让 年限 面积 （） 容积率 公告日期 所属 区域 2010-G087 历城区北园大街北侧 商业 金融 40 10255 地上3.5 地下1.4 2010-7-8 北部 2010-G088 历城区北园大街北侧 居住 70 23180 地上3.5 地下1.5 2010-7-8 北部 本月土地供应创 2009 年来新低 7
5、月仅推出 2 宗土地，供应总面积只有 3.34 万平米，创下 2009 年以来有土地供应月份最低供应纪录。 受房地产政策影响，土地市场成交持续低迷，政府推地节奏放缓，本月仅推出少量土地。 第一章 土地市场 3 成交土地基本情况 7 月有 5 宗土地成交，成交面积为 5.74 万平米 7 月有 5 宗土地成交，成交面积为 5.74 万平米。其中居住用地 3 宗，成交面积 2.79 万平米，占本月 总成交面积的 48.61%；商服用地 2 宗，成交面积 2.95 万平米，占本月总成交面积的 51.39%。 2009年1月-2010年7月居住和商服用地月度成交量变化（面积） 0.0 50.0 100
6、.0 150.0 200.0 250.0 万平米 成交量 0 1.73 2.60 54.56 0 11.64 5.73 223.89 20.84 42.12 16.89 49.80 35.94 141.90 10.14 32.30 4.33 15.52 5.74 0901 0902 0903 0904 0905 0906 0907 0908 0909 0910 0911 0912 1001 1002 1003 10041 0 0 51 0 0 61 0 0 7 2009年1月-2010年7月居住和商服用地月度成交量变化（宗数） 0 5 10 15 20 25 30 宗 成交量 0 1 2 6
7、0 12 3 25 6 4 6 23 3 12 5 14 2 8 5 0901 0902 0903 0904 0905 0906 0907 0908 0909 0910 0911 0912 1001 1002 1003 1004 1005 1006 1007 2010年7月成交土地用途比例结构 48.61% 51.39% 居住用地 商服用地 第一章 土地市场 4 2010 年 7 月成交土地明细 土地位置 用途 出让 年限 面积 （） 容积率 成交 金额 （万元） 单价 （万 元/亩） 楼面地 价（元/ 平米） 成交日期 竞得 单位 历下区经 十东路北 侧、 茂岭 3 号路东侧 （燕山新 区
8、15-1 号） 商业 金融 40 27903 地上6.0 地下2.4 21762 520 1300 2010-7-5 济南市 历下区 国有资 产运营 有限公 司 长清区玉 符街东段 路北 居住 70 17379 地上1.8 地下0.8 3910.275 150 1250 2010-7-19 山东金 铭置业 有限公 司 槐荫区兴 济河南 侧、丁字 山东侧 居住 70 9887 地上2.4 地下1.1 4750 320 2002 2010-7-19 山东华 盈投资 控股有 限公司 槐荫区经 十路以 北、张庄 路西侧 居住 至 2054 年7 月30 日 675 地上2.1 地下1.0 304 30
9、0 2145 2010-7-19 济南大 河房地 产开发 有限公 司 二环西 路、经六 路交叉口 西南 商业 金融 40 1605.5 1.41 292 121 1290 2010-7-19 济南林 峰工贸 有限公 司 历城区 14 个地产开发项目集中对外招商，总面积近万亩 在济南市历城区政府举行的项目推介会上，同时推出了 6 个旅游开发项目、4 个园区建设和工业项目、 4 个涉农项目的招商。共有 33 个项目签订合同协议或合作意向书，将引资 550.6 亿元，有力助推省城“东 部新城”的建设发展。 第二章 各物业市场分析 5 第二章 各物业市场分析 【监测时间】 ：2010 年 7 月 1
10、日-7 月 31 日。 【监测范围】 ：南北以绕城高速为边界；东部以济南市与章丘市行政划分为边界；西部以济南市区与长清区 行政划分为边界。 【区域划分】 ：写字楼物业按照其特有的板块特点进行区域划分（详细划分参见附录） ，其余物业区域划 分同土地市场。 【指标解释】 ：1.“供应量”指对市场形成实际供应的可售房源数量，未推出房源不在统计之列； 2 . “成交量”以实际签订协议为准； 3 . “均价” ，对具体楼盘来说，是指打折优惠后的楼盘整体均价，它不受剩余房源楼层高低 的影响；对区域来说，该指标为区域内各在售楼盘“均价”的算术平均值，用于分析区 域房价的走势。 【数据来源】 ：本章数据，均来
11、自我司研究人员实地采集的一手信息。 第一节 普通住宅 【样本选取标准】 ： 建筑面积在 2 万平米以上或者具有一定代表性的普通住宅项目； 尚未开盘项目不在监测 范围之内。 “普通住宅”区别于别墅，主要指 70 年产权的住宅产品。市场上也存在产权 50 年，但规划和 产品完全按照居住功能进行设计、建造的项目，本文将类似项目纳入“普通住宅”类别。 供应量及区域分布 市场供应量月度变化 7 月住宅总供应量为 5403 套，58.2 万平米，同比下降 31.4%和 27.3%，环比上升 5.2%和 1.2%。新项 目的入市带动本月供应量出现小幅上升。 【内容综述】 2010 年 7 月，新开楼盘低价入
12、市，逆市热销，带动市场整体成交量出现小幅上升。住宅市场呈现新 项目“价低量升” ，持续在售项目“价稳量跌”的态势。 第二章 各物业市场分析 6 2009年1月-2010年7月住宅供应量月度变化（套数） 0 2000 4000 6000 8000 10000 12000 14000 套 月初存量 1157 1127 1035 8932 8806 7597 6718 5022 4203 3743 2393 2362 2048 2233 2095 1949 2072 3090 3359 新增供应量 392 400 1069 2925 3470 2356 1154 1966 1614 1367 220
13、8 939 1077 60 1795 1233 2575 2045 2044 0901 0902 0903 0904 0905 0906 0907 0908 0909 0910 0911 0912 1001 1002 1003 1004 1005 1006 1007 2009年1月-2010年7月住宅供应量月度变化（面积） 0.0 20.0 40.0 60.0 80.0 100.0 120.0 140.0 万平米 月初存量 116.2 112.0 102.3 88.0 87.4 74.9 65.8 49.1 41.5 36.4 26.8 27.1 23.9 27.3 25.7 24.2 25.
14、3 35.1 38.4 新增供应量 2.7 3.7 11.7 32.2 38.0 18.7 14.2 18.8 18.6 15.7 24.2 10.0 15.7 0.8 18.5 14.1 26.3 22.4 19.8 0901 0902 0903 0904 0905 0906 0907 0908 0909 0910 0911 0912 1001 1002 1003 1004 1005 1006 1007 7 月新增供应 2044 套，19.8 万平米，新增套数同比上升 77.1%，环比下降 0.05%；新增面积同比上升 39.4%，环比下降 11.6%。7 月新增供应与上月基本持平，新入市祥
15、泰森林河湾、瑞驰舜耕尚城、万豪君悦 府三个项目。 各区域供应情况 2010年7月各区域住宅供应总量及比例（套数） 1969, 36% 1991, 37% 477, 9% 370, 7% 596, 11% 东部 西部 南部 北部 中部 2010年7月各区域住宅新增供应及比例（套数） 788, 38% 596, 29% 188, 9% 72, 4% 400, 20% 东部 西部 南部 北部 中部 第二章 各物业市场分析 7 7 月， 住宅供应主要集中在东、 西两个区域， 两区域的供应占据市场总供应的 3/4。 其中西部供应最多， 供应量为 1991 套，占供应总量的 37%；其次为东部，供应量为
16、1969 套，占供应总量的 36%；中部位列 第三，供应量为 596 套，占供应总量的 11%；南部、北部供应量相当，均在 10%以内。 7 月，由于新项目入市以及持续在售项目加推，东部本月新增供应量最多，新增供应量为 788 套，占 新增供应总量的 38%；其次为西部，新增供应 596 套，占新增供应的 29%；中部位列第三，新增供应 400 套，占新增供应的 20%；南部、北部新增供应较少，均在 10%以内。 成交量及区域分布 市场成交量月度变化 7 月住宅成交量为 1960 套，19.7 万平米，同比下降 34.8%和 34.1%，环比上升 10.4%和 3.1%。由于 持续在售项目采取
17、大幅度优惠，新开楼盘低价入市，逆市热销，带动市场整体成交量出现小幅上升。 7 月，住宅市场呈现新项目“价低量升” ，持续在售项目“价稳量跌”的态势。 2009年1月-2010年7月住宅成交量月度变化（套数） 0 1000 2000 3000 4000 5000 套 成交量 676 1311 2421 2991 4626 3150 3004 2692 1984 1579 2249 1235 858 198 1941 1098 1557 1776 1960 0901 0902 0903 0904 0905 0906 0907 0908 0909 0910 0911 0912 1001 1002 1
18、003 1004 1005 1006 1007 2009年1月-2010年7月住宅成交量月度变化（面积） 0.0 10.0 20.0 30.0 40.0 50.0 万平米 成交量 6.7 13.3 25.0 32.2 47.1 31.5 29.9 25.4 20.2 16.5 24.0 13.0 11.9 2.3 20.1 12.5 16.5 19.1 19.7 0901 0902 0903 0904 0905 0906 0907 0908 0909 0910 0911 0912 1001 1002 1003 1004 1005 1006 1007 第二章 各物业市场分析 8 各区域成交情况
19、2010年7月各区域住宅成交量及比例（套数） 656, 33% 669, 35% 186, 9% 123, 6% 326, 17% 东部 西部 南部 北部 中部 2010年7月各区域住宅成交量及比例（面积） 7.1 , 36% 7.0 , 36% 2.0 , 10% 1.1 , 6% 2.4 , 12% 东部 西部 南部 北部 中部 7 月，市场整体成交量小幅上升，东部、西部仍是住宅市场成交主力。其中西部成交量最多，成交 669 套，7.0 万平米，套数、面积分别占总成交的 35%和 36%；其次为东部，成交 656 套，7.1 万平米，套数、 面积分别占总成交的 33%和 36%；中部因万豪
20、的加推热销，本月共成交 326 套，2.4 万平米，分别占 17% 和 12%；南部、北部成交套数均在 200 套之内。 价格及变化趋势 注：自 6 月起，住宅市场整体均价由原来的各区域均价之和，除以区域数量，调整为住宅市场每月在售项 目价格之和，除以在售项目数量。城基中心和万豪君悦府住宅为LOFT 产品，因其产品的特殊性，计算住宅 均价时，将两项目价格扣除，不计算在内。 2009年1月-2010年7月住宅均价月度变化 4000 6000 8000 10000 12000 14000 元/平米 整体 6094 6096 6185 6257 6202 6284 6424 6724 7005 71
21、05 7372 8041 8407 8604 8524 8941 8853 8664 8705 东部 5936 5989 5981 5976 5808 6095 6294 6517 6870 6891 7273 7671 7975 8270 8291 8605 9032 8600 8709 西部 5768 5594 5700 5787 5882 5891 6005 6173 6328 6500 6700 7880 7880 8080 7845 8108 8114 8225 8220 南部 6533 6518 6445 6663 6927 6927 7002 7363 8208 8156 815
22、6 8525 8050 8050 8000 9745 9397 9397 8935 北部 5216 5215 5225 5391 5527 5354 5379 5188 5583 5700 6150 6500 6500 6500 7100 7100 7250 7700 7825 中部 7739 7791 7904 7943 7910 7986 8243 8583 8680 8567 9250 11300 12400 12400 12400 12400 10933 10933 11167 0901 0902 0903 0904 0905 0906 0907 0908 0909 0910 0911
23、 0912 1001 1002 1003 1004 1005 1006 1007 7 月市场整体均价为 8705 元/平米，同比上涨 35.5%，环比上涨 0.5%。 从整体来看，7 月份，新开项目普遍以低于区域价格入市，成交火爆；持续在售项目价格未有明显变 化，仍旧保持“坚挺” ，个别项目出现微涨，优惠幅度或增或减，力度普遍较弱，成交仍旧萎靡。 在成交量的持续萎靡、新开项目低价入市以及政策的持续影响三重压力之下，预计第三季度，持续在 售项目将会出现大范围的“打折风” ，整体房价将会出现松动。 第二章 各物业市场分析 9 第二节 写字楼 【样本选取标准】 ：总体量不小于 1.5 万平米的写字楼
24、项目。 供应量及区域分布 市场供应量月度变化 2009年1月-2010年7月写字楼供应量月度变化（面积） 0.0 5.0 10.0 15.0 20.0 万平米 月初存量 11.10 11.04 10.17 10.99 10.28 9.47 11.78 8.96 5.87 7.20 5.08 4.62 4.37 9.66 8.85 8.40 7.01 8.98 9.40 新增供应量 0.00 0.00 2.03 0.00 0.00 4.87 0.00 0.00 4.82 0.00 0.13 0.80 8.70 0.00 3.60 2.13 7.73 1.00 2.10 0901 0902 090
25、3 0904 0905 0906 0907 0908 0909 0910 0911 0912 1001 1002 1003 1004 1005 1006 1007 2010 年 7 月写字楼市场供应量为 11.50 万平米，环比上升了 15.23%，其中月初存量为 9.40 万平米， 环比上升了 4.68%，新增供应量 2.10 万平米，环比上升了 110%。万达广场 B 栋写字楼的开盘及加推对本 月供应量、新增供应量的上升起到了直接作用。 各板块供应量情况 2010年7月各板块写字楼供应量及比例（面积） （单位：万平米） 2.88 , 25% 2.17 , 19% 2.02 , 18% 2.
26、00 , 17% 0.57 , 5% 0.82 , 7% 0, 0% 1.07 , 9% 高新区 经十路 纬二路 奥体 二环东路 泺源大街 山大路 其他 【内容综述】 本月由于万达广场 B 座写字楼开盘及加推， 市场供应量和成交量均有大幅上升， 月成交量约 1 万平 米。写字楼市场整体价格走势较为平稳。 第二章 各物业市场分析 10 7 月供应量最大的是高新区板块， 占总供应量的 25%。 该板块全部供应量来自中铁 汇展国际 （约 2.88 万平米） 。 其次是经十路板块，占总供应量的 19%，供应量为 2.17 万平米。纬二路板块、奥体板块，各占总供应 量的 18%和 17%，供应量均为 2
27、 万平米左右。其中纬二路板块中新开盘的项目（万达广场 B 栋写字楼） ， 填补了近阶段该板块的市场供应空白，新推体量较大（约 2 万平米） 。 再次是其他零星分布的写字楼和二环东路板块，分别占总供应量的 9%和 7%。泺源大街板块供应量则 较少，约占总供应量的 5%。 山大路板块目前仍无市场供应。 成交量及区域分布 市场成交量月度变化 2009年1月-2010年7月写字楼成交量月度变化（面积） 0.0 2.0 4.0 6.0 8.0 万平米 成交量 0.22 1.04 2.13 0.80 0.95 2.84 2.64 2.59 3.48 0.44 0.59 1.05 3.40 0.81 4.0
28、6 3.07 5.75 0.56 1.47 0901 0902 0903 0904 0905 0906 0907 0908 0909 0910 0911 0912 1001 1002 1003 1004 1005 1006 1007 2010 年 7 月写字楼的总成交量 1.47 万平米， 环比上升了 162.5。 7 月成交量较 6 月大幅上升的主要 原因是，7 月份有新开盘项目（万达广场 B 栋写字楼） ，成交情况较好，直接提升了总体成交量。此外，由 于进入房产常规淡季、新政带来的观望气氛等原因，中润世纪广场、齐源大厦、鲁商广场等项目成交量均 比上月有不同程度下降。 各板块成交量情况 20
29、10年7月各板块写字楼成交量及比例（面积） （单位：万平米） 0.10 , 7% 0.01 , 1% 1.05 , 70% 0, 0% 0.10 , 7% 0, 0% 0.13 , 9% 0.09 , 6% 高新区 经十路 纬二路 奥体 二环东路 泺源大街 山大路 其他 第二章 各物业市场分析 11 7 月成交量最高的是纬二路板块，占总成交量的 70。该板块本月有新项目开盘（万达广场 B 栋写 字楼）集中销售，成交情况较好，直接拉升了板块的成交量。 其次是二环东路板块，占总成交量的 9%，该板块在售的中润世纪广场 A1 楼座有一整层的成交，成交 量相对较大。再次是高新区板块、其他零星分布的写字
30、楼和泺源大街板块，均占总成交量的 7%左右。经十 路板块的成交量较少，占总成交量的 1。奥体板块和山大路板块均无写字楼成交。 价格及变化趋势 2009年1月-2010年7月写字楼均价月度变化 6000 7000 8000 9000 10000 11000 12000 13000 14000 15000 元/平米 整体 8537 8537 8593 8593 8665 8664 8616 8569 9944 9944 11050 11329 11980 11980 12064 11958 11836 11864 11936 二环东路 9062 9062 9843 9843 9843 9843 9
31、250 9250 9750 9750 10000 10000 10250 10250 10250 10250 12500 12500 12500 泺源大街 9083 9083 9083 9083 9250 9250 9250 9375 10000 10000 10000 11500 11500 11500 11750 11750 11750 11750 11750 经十路 14000 14000 14000 14000 13000 13000 13000 12000 12000 12000 12000 纬二路 7600 7600 7600 7600 7600 7600 7600 7600 85
32、00 8500 8500 8500 8500 8500 10450 10450 10450 10450 10850 山大路 8000 8000 8150 8350 8350 8350 8350 8350 奥体 13800 13800 13800 13800 13800 13800 13800 13800 13800 13800 13800 13800 高新区 8700 9000 9000 其他 7400 7400 7400 7400 7400 7400 7000 7000 7000 7000 14000 14000 14000 14400 14800 14800 14800 0901 0902
33、 0903 0904 0905 0906 0907 0908 0909 0910 0911 0912 1001 1002 1003 1004 1005 1006 1007 7 月份市场整体均价为 11936 元/平米，环比上升了 0.61%。新开盘的万达广场 B 栋写字楼，均价为 12500 元/平米，这使得本月整体均价较上月有小幅上升。除此之外，其他项目的价格均无变动，整体价格 走势较为平稳。 第二章 各物业市场分析 12 第三节 商业 【样本选取标准】 ：售商业分为底商和纯商业进行研究，底商样本选取标准为：住宅监测范围内所有含商业 的项目、 住宅部分销售完毕但底商部分在售的项目以及底商面积
34、在 15000 平方米以下的写字楼及综合体底 商项目；纯商业样本中，除泉乐坊、炫街区此类纯商业项目外，还包含底商面积在 15000 平方米以上的写 字楼及综合体底商；如：晶都国际、鲁商广场等。 【注】 ：由于底商数据库调整，中海紫御东郡底商数据有所变化，3月份以后的供应量、成交量均有相应的 变化；翡翠郡底商6月底已售罄，不再列入监测样本范围。 底商 供应量及区域分布 市场供应量月度变化 7 月底商总供应量为 2.47 万平米，同比下降 52.5%，环比下降 9.2%，无新增供应。 2009年1月-2010年7月底商供应量月度变化（面积） 0.0 1.0 2.0 3.0 4.0 5.0 6.0
35、7.0 万平米 月初存量 4.30 4.10 5.50 4.80 3.90 4.90 4.20 4.30 4.10 3.10 2.20 2.20 2.40 2.80 2.79 2.71 2.29 2.29 2.47 新增供应量 0.00 2.00 0.10 0.10 2.00 0.10 1.00 0.70 0.00 0.00 2.00 0.40 1.90 0.40 0.44 1.20 0.66 0.43 0.00 0901 0902 0903 0904 0905 0906 0907 0908 0909 0910 0911 0912 1001 1002 1003 1004 1005 1006 1
36、007 【内容综述】 7 月底商无新增供应，但成交量却大幅上升，成交均价也有小幅上涨。 7 月纯商业市场形势良好，齐鲁鞋城品牌港的入市及开盘热销，结束了自 3 月份以来纯商业无新增 供应的局面，成交量也达到 1 月份以来最高值。 第二章 各物业市场分析 13 各区域供应量情况 2010年7月各区域底商供应量及比例（面积） （单位：万平米） 0.65 , 26% 0.40 , 16% 0.00 , 0% 1.05 , 43% 0.37 , 15% 东部 西部 南部 北部 中部 7 月底商供应量最大的区域为北部，为 1.05 万平米，占总供应量的 43%；东部位列第二，供应量是 0.65 万平米，
37、占总供应的量 26%；西部位列第三，供应量为 0.40 万平米，占总供应量的 16%；中部位列 第四，供应量为 0.37 万平米，占总供应量的 15%；南部供应量为 0。 成交量及区域分布 市场成交量月度变化 7 月底商总成交量为 0.38 万平米，同比下降 60.4%，环比上升 52.0%，北部底商成交量大幅提升，为 0.24 万平米，成为本月底商总成交量上升的主因。 2009年1月-2010年7月底商成交量月度变化（面积） 0.0 0.5 1.0 1.5 2.0 2.5 万平米 成交量 0.24 0.62 0.76 1.07 0.94 0.73 0.96 0.94 1.09 0.91 1.
38、99 0.17 1.46 0.51 0.52 1.36 0.66 0.25 0.38 0901 0902 0903 0904 0905 0906 0907 0908 0909 0910 0911 0912 1001 1002 1003 1004 1005 1006 1007 第二章 各物业市场分析 14 各区域成交量情况 2010年7月各区域底商成交量及比例（面积） （单位：万平米） 0.24 , 62% 0.04 , 10% 0.00 , 0% 0.05 , 13% 0.06 , 15% 东部 西部 南部 北部 中部 7 月，底商成交量北部位列第一，为 0.24 万平米，占总成交量的 62%
39、；东部位列第二，成交量为 0.06 万平米，占总成交量的 15%；西部位列第三，成交量为 0.05 万平米，占总成交量的 13%；中部位列第四， 成交量为 0.04 万平米，占总成交量的 10%；南部成交量为 0。 价格及变化趋势 7 月底商均价 21385 元/平米，同比上涨 35.0%，环比上涨 2.6%，售价较低的翡翠郡底商，上月售罄， 本月不再纳入统计范围，间接提升了底商市场的整体均价。 2009年1月-2010年7月底商成交均价月度变化 0 5000 10000 15000 20000 25000 元/平米 价格 14225 14887 15646 15905 16555 16200
40、 15839 16803 14025 16858 17520 17765 17275 17275 18521 18587 19000 20843 21385 0901 0902 0903 0904 0905 0906 0907 0908 0909 0910 0911 0912 1001 1002 1003 1004 1005 1006 1007 第二章 各物业市场分析 15 纯商业 市场供应量月度变化 2010 年 7 月，纯商业总供应量为 3.82 万平米，同比上升 23.2%，环比上升 77.7%，新增供应 1.92 万 平米。齐鲁鞋城品牌港的入市，为济南纯商业市场提供了新的活力，结束了三
41、月份以来纯商业无新增供应 的局面。 2009年1月-2010年7月纯商业供应量月度变化（面积） 0.0 1.0 2.0 3.0 4.0 5.0 6.0 万平米 月初存量 5.30 5.20 5.00 4.60 3.90 3.50 3.10 2.50 2.20 2.70 2.50 2.40 2.53 3.35 3.37 2.89 2.40 2.15 1.92 新增供应量 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.10 0.90 0.00 0.00 0.80 2.50 0.45 0.00 0.00 0.00 0.00 1.90 0901 0902 0903 0904
42、 0905 0906 0907 0908 0909 0910 0911 0912 1001 1002 1003 1004 1005 1006 1007 市场成交量月度变化 7 月纯商业成交量为 0.74 万平米，同比上升 34.5%，环比上升 196.0%。成交量是自 2010 年 1 月份以 来的最高值，主要是由于齐鲁鞋城品牌港的开盘热销。 2009年1月-2010年7月纯商业成交量月度变化（面积） 0.0 0.2 0.4 0.6 0.8 1.0 1.2 1.4 1.6 1.8 万平米 成交量 0.02 0.22 0.39 0.72 0.39 0.40 0.55 0.36 0.42 0.19
43、 0.14 0.85 1.68 0.43 0.47 0.50 0.24 0.25 0.74 0901 0902 0903 0904 0905 0906 0907 0908 0909 0910 0911 0912 1001 1002 1003 1004 1005 1006 1007 第二章 各物业市场分析 16 在售纯商业项目介绍 根据样本选取标准，符合监测要求的项目共有 7 个，分别为：鲁商广场、晶都国际、泉乐坊（明湖新 坊巷） 、缤纷五洲、炫街区、万豪星光天地、齐鲁鞋城品牌港。 目前房地产市场继续处于政策消化期，住宅市场仍旧是政策关注的对象，与此同时，投资者对商业地 产的关注度将会逐步加大，
44、预计 8 月份会有两个新项目入市。 项目 商业面积 （万平米） 主力户型 （平米） 价格 目前状况 备注 晶都国际 1.9 100-200 一层：15000-36000 元/ 二层：12000-25000 元/ 三层：12000 元/ 销售部分剩余 12000 平米左右 目前项目对外出 租和出售活动同 时进行 缤纷五洲 7 30-100 出售 35 年使用权，售价约 为 14000 元/ 截至 7 月底已售 完 租售比例 1:1 使用权起始年限 2010 年 1 月 1 日 鲁商广场 10 200-500 一层：45000 元/ 二层：30000 元/ 三层：25000 元/ 剩余 2000
45、平米 左右 2009 年 9 月 15 日 开盘 泉乐坊 （明 湖新坊巷） 5 100-200 一层：56000-99000 元/ 二层三层： 均价 38000 元 / 剩余 400 平米 左右 剩余街铺 400 平米 左右 炫街区 0.6 3-45 负一层：18600-22300 元/ 截至 7 月底已售 完 09 年 12 月底开始 销售。 万豪星光 天地 2.5 街铺： 40-50 内铺：15 街铺： 60000-75000 元/ 内铺： 16000-35000 元/ 已销售 90% 2010 年 1 月开盘， 全部对外销售 齐鲁鞋城 品牌港 12.8 50-70 一层 28000-32
46、000 元/ 三层 13000-16000 元/ 截至 7 月底已售 50 套 2010 年 7 月 18 日 开盘，销售一层和 三层， 180 套左右， 1.92 万平米 第二章 各物业市场分析 17 第四节 公寓 【样本选取标准】 ： 建筑面积在 1 万平米以上或者具有一定代表性的公寓项目： 尚未开盘项目不在监测范围 之内。从用地性质和土地使用年限看， “公寓”区别于住宅，主要是非居住用地、40 年和 50 年产权，一梯 多户，由一条走廊贯穿整个楼座的产品；从产品的功能定位与配套上看， “公寓”不同于写字楼，它是兼具 办公和居住功能，具有一定的居住和办公配套的产品。按照以上标准，选取的公寓
47、项目为：汇展香格里 拉、中齐未来城、蓝调国际、MINI 公馆、玉兰公寓、香港国际、万豪国际、发祥 1 号公馆、银座中心名 寓。 供应量及区域分布 市场供应量月度变化 7 月公寓市场，总供应量与上月基本持平，为 1132 套，6.8 万平米，环比分别下降了 3.2%和 5.6%， 同比下降了 64.4%和 62.4%；7 月份公寓市场供应量依然主要集中在东部区域，南部无供应。 2009年1月-2010年7月公寓供应量月度变化（套数） 0 1000 2000 3000 4000 套 月初存量 3911 3880 3816 3616 3410 3237 2883 2492 1923 1744 150
48、7 957 568 733 788 732 1165 1170 952 新增供应量 0 0 0 0 236 400 297 200 533 522 240 104 813 180 618 997 399 0 180 0901 0902 0903 0904 0905 0906 0907 0908 0909 0910 0911 0912 1001 1002 1003 1004 1005 1006 1007 【内容综述】 7 月份，济南公寓市场西部区域有一个新项目入市，带来了少量的新房源，为平静的市场注入了一 点活力，总供应量与上月基本持平，且主要集中在东部区域；西部新入市项目开盘销售火爆，本月成交
49、 量主要集中在西部。 公寓市场，虽然个别项目价格有小幅变动，但总体均价无明显变化。 第二章 各物业市场分析 18 2009年1月-2010年7月公寓供应量月度变化（面积） 0.0 5.0 10.0 15.0 20.0 25.0 万平米 月初存量 22.6 22.4 22.1 20.9 19.7 18.7 16.6 14.2 11.1 10.0 9.4 6.1 3.7 5.2 5.3 5.0 7.3 7.2 5.7 新增供应量 0.0 0.0 0.0 0.0 1.3 2.2 1.5 1.1 2.7 3.5 1.3 0.6 6.2 0.8 3.9 5.8 3.2 0.0 1.1 0901 0902 0903 0904 0905 0906 0907 0908 0909 0910 0911 0912 1001 1002 1003 1004 1005 1006 1007 7 月月初存量为 952 套，5.7 万平米，环比分别下降 18.6%和 20.8%，同比分别下降 67.0%和 65.7%。 本月公寓市场有一个新项目入市，为市场注入少量新品，共 180 套，1.1 万平米，均为 loft 公寓，新 增供应同比下降 39.4%和 26.7%；其
