1、本报告是严格保密的。 2010-8-13 房地产市场运行监测报告 （2010. 7） 上海 JULYULY2010 1 PDF created with pdfFactory Pro trial version 本报告是严格保密的。 本报告数据均本报告数据均来源于华房数据来源于华房数据平台，分析结果仅供平台，分析结果仅供 参考。报告中的信息或所表达的意见不构成任何投 资买卖建议。本报告版权资买卖建议。本报告版权归华房公司归华房公司所有，未经书所有，未经书 面许可，任何机构和个人不得以任何形式翻版、复 制、刊登、发表和引用。 申申明明 2 PDF created with pdfFactory
2、Pro trial version 本报告是严格保密的。 l 一.房地产市场动态 l 二.上海土地市场监测 l 1. 全市土地公告信息 l 2. 全市土地成交信息 l 三.上海新房市场监测 l 1. 全市新增住宅市场情况 l 2. 全市新增住宅市场TOP10楼盘 l 四.上海存量房市场监测 l 1. 全市存量住宅市场情况 l 2. 全市存量住宅市场TOP3楼盘 l 3. 中介机构分析 内容提要 3 PDF created with pdfFactory Pro trial version 本报告是严格保密的。 房地产市场动态 房屋拆迁按建筑重置成本补偿 法制晚报 2010-07-13 今天上午
3、，国土部发布关于进一步做好征地管理工作的通知，要求拆迁补偿既要考虑被拆迁的房屋， 还要考虑被征收的宅基地。房屋拆迁按建筑重置成本补偿，宅基地征收按当地规定的征地标准补偿。 上海：将结合实际推房产调控新政 东方早报 2010-07-28 下半年，将按照九届市委十二次全会的要求，落实好“四位一体”政策措施再次放宽廉租住房准入标 准,准入标准中，将申请家庭人均月可支配收入限额在试点标准上从2300元放宽到2900元；将人均财产限 额试点标准上从7万元人民币放宽到9万元人民币。 下半年出台调控细则 观点地产网 2010-07-30 7月29日，上海市发改委主任周波在上海市第十三届人大常委会第二十次会议
4、上表示，下半年将出台上海 房地产市场调控实施细则，预计全年成交同比将大幅下降。 经适房5年内还不出贷款仍然可以租赁 东方早报 2010-07-30 上海申购到经适房的家庭，如果今后出现还不出贷款的情形，已购到的经适房则有可能被区（县）住房保 障机构回购。不过，原购房家庭可以与住房保障机构按照规定，办理租赁经济适用房的相关手续，以租赁 方式使用原居住的经济适用房。 4 政策 PDF created with pdfFactory Pro trial version 本报告是严格保密的。 上海：重申二套房认定标准 新闻晚报 2010-07-15 昨天，上海市房管局、人行上海分行、上海银监局三部门联
5、合转发国家住建部通知，再次 强调上海二套房贷的认定标准。上海二套房贷认定，从此需要执行“认房认贷认调查”的三重标准。 银监会刘明康:坚持房地产贷款调控力度不放松 上海证券报 2010-07-21 银监会主席刘明康20日在“第三次经济金融形势通报（电视电话）会议”上强调，地方政府融资平台、房地 产、过剩产能等领域的贷款管理将继续严格控制。其中，地方政府融资平台贷款要根据既定时间表完成对坏 账的核销；房地产贷款的调控力度将坚持不放松，同时将持续深入开展房地产及相关行业贷款压力测试。 上海：从严控制二套及以上房贷 观点地产网 2010-07-22 上海银监局昨日召开2010年年中工作会议，局长阎庆民
6、强调，要继续严控房地产信贷风险，进一步加强对房 地产信贷风险的监控与防范。坚持调控力度不放松，从严控制二套房及以上房贷，坚决遏制房市投机行为。 上海：部分银行房贷出现松动 中国经济网 2010-07-23 据悉，上海部分银行依旧提供三套甚至四套房贷，有的银行二套房贷首付只需4成，利率可申请基准利率，明 显松于此前监管部门一再强调的尺度。 上海：公布经适房购房税费贷款优惠政策 观点地产网 2010-07-26 由上海市住房保障和房屋管理局、财政局和地方税务局等七部门同时制定出台的购买经适房适用税费贷款政 策于7月23日推出，该政策规定上海市民购买经适房最多可有六方面的优惠。 5 金融 PDF c
7、reated with pdfFactory Pro trial version 本报告是严格保密的。 6 上海：复地成立投资集团 中国证券报 2010-07-06 复地投资集团日前宣告成立，复地集团总裁张华表示，复地投资集团将实施PIA战略，即 私募、投资、资产管理三足鼎立并行的发展方略，以沪京深一线城市和三大经济圈为主要投资区域，坚 持以住宅投资为主，适当参与优质的办公、商业或主题地产领域。 万科市场占有率稳步上升 华西都市报 2010-07-07 万科今年上半年累计实现销售面积320.2万平米，销售金额367.7亿元。销售金额相比去年同期增长19.5%， 成为目前房地产行业中唯一一家半年
8、销售超过300亿的企业。据悉，5月份万科在全国14个重点城市的市 场占有率已经达到6.8%，较09年全年的3.5%有大幅的提高，而6月前三周的市场占有率更是进一步提升 至了8.2%。 上海：绿地投资保障房逾百亿 解放日报 2010-07-08 昨天，绿地集团与嘉定区政府就投资建设嘉定城北站大型居住社区项目签署合作协议。至此，绿地集团 在上海地区的保障房项目投资已逾100亿元，规划建筑面积近200万平方米。 上海：宅地今年首现底价成交 每日经济新闻 2010-07-22 7月21日，上海中星集团和北方城投以底价15.79亿元拿下了上海闸北区456街坊地块，使得此地块成为上 海今年首个底价成交宅地
9、。 开发商 PDF created with pdfFactory Pro trial version 本报告是严格保密的。 上海：前六月销售面积创五年以来最低 每日经济新闻 2010-07-01 数据显示：2010年6月，上海市商品住宅成交面积为42万平方米，环比5月增加了35%，成交 量仍处于历史的最低位，其成交量仅与2008年最低的9、10月份相当；从整个上半年的商品住宅成交来看， 也仅有357万平方米，为近五年来最低，其成交量仅为2009年上半年的43%，2008年上半年的70%。 楼市持续上扬势头初步遏制 新京报 2010-07-21 国土资源部下属的中国土地勘测规划院发布报告称，房
10、地产市场、土地市场持续上扬的势头得到初步 遏制， 地价总体水平趋稳，房价上涨势头已被遏制。但在房价依旧居高不下的局面下，中央政府严厉调控房价的决 心不会改变，地方的相关细则也会跟进，打击房地产市场投机行为的政策将会持续。 上海：经适房售价不到周边房价一半 东方早报 2010-07-26 徐汇、闵行两区昨天公布首批经适房房源供应的详细信息，房源定价基本按照此前已经公开的4800元/至 5200元/区间确定。这一价格还不到周边普通商品房的一半。 上海楼市成交连续两周增长 中国证券报-中证网 2010-07-28 数据显示，上周（7月19日-7月25日），上海全市共成交3033套商品住宅，环比前一周
11、（7月12日-7月18日） 回升23.19%。这是4月中旬楼市调控新政出台后，上海楼市周成交量首破3000套大关，也是6月起首次连续两 周成交量出现增长。 7 市场 PDF created with pdfFactory Pro trial version 本报告是严格保密的。 8 各方观点 万科王石：没人倒闭的房地产市场不健康 京华时报2010-7-9 从某种意义上说，宏观调控将成为推动开发商更加注重建筑节能与住宅品质的一大推 动力，一味涨价、没人倒闭的房地产市场，肯定不是一个健康的市场。 任志强大谈降价：赶紧降要给政府面子 财经国家周刊2010-07-20 华远总裁任志强在2010年博鳌地
12、产论坛闭门会议上转而大谈降价，他的理由是“赶紧降，否则会出更多乱 七八糟的政策，大家还是需要给政府一个面子”。作为强硬派开发商的代表，任之前对降价一直持反对态 度，而参会人士透露，他此次的态度也成为闭门会议上的主流声音。 潘石屹：楼价下跌空间不大 大公报 2010-07-21 内地房产调控政策出台三个月以来,楼盘成交量虽已大幅度下降,惟房价仍是高居不下。Soho中国董事长潘 石屹昨日出席公开活动时就表示,由於目前发展商手头资金仍很充裕,加上土地供应量不足,相信北京、上海 一线城市楼价下跌的机会不大,更预期未来2至3年有关地区价格下调机会亦不大。反而随着中央加大保障 性住房建设,预计二至三线城市
13、,以及偏远地区的中低档住宅楼价压力比较大。被问及中央下半年会否再推 出针对内地房地产措施，还是倾向较宽松政策时，潘石屹则认为，目前很难判断，不过他相信内地的房地 产成交量仍会下降，现时成交量已很低迷，但仍在下降。 郎咸平：二次探底是缓慢过程房产税劫贫济富 新浪地产2010-07-30 “房产税就是劫贫济富。”7月30日，深圳，著名经济学家郎咸平在新浪乐居举办的2010年中国经济与房 地产高峰论坛上如是表示。他认为，我国目前在产能大幅过剩的经济环境下，房产税的开征只会适得其反， 或许只有“重庆模式”才能拯救中国房地产。郎咸平同时表示，我国经济二次探底将是一个缓慢的过程。 PDF created
14、with pdfFactory Pro trial version 本报告是严格保密的。 9 上海土地市场监测 1.全市土地公告信息 7月上海市新增公告出让土地54幅，其中工业用地44幅，商业用地6幅，居住用地4幅（其中2幅本月已成交）。 地块名称：罗店新镇F1-4地块； 规划用途：居住用地; 位置：宝山/罗店板块/郊环外 出让面积：43325.50; 容积率：0.60； 出让方式：招拍挂土地住 美兰湖高尔夫别墅， 4-4.5万元/ 住 万科琥珀臻园，住 宅2.1-2.3万元/， 别墅2.5-2.6万元/ 住 上置绿洲香岛原墅， 住宅1.8-1.9万元/， 别墅2.6-3.3万元/ 2.5KM
15、 地块名称：罗店新镇F1-6地块； 规划用途：居住用地; 位置：宝山/罗店板块/郊环外 出让面积：107824.90; 容积率：0.60； 出让方式：招拍挂土地 PDF created with pdfFactory Pro trial version 本报告是严格保密的。 10 2.全市土地成交信息 7月上海共成交地块48幅，其中工业用地39幅，成交面积144.20万平方米；商业用地5幅，成交面积14.48万 平方米；住宅用地4幅，成交面积14.21万平方米。 闸北区456街坊地块居住用地 成交面积：82226.50; 成交价格：157900万元； 起报价：-； 竞得方:上海中星(集团)有限
16、公司, 上海北方城市发展投资有限公司; 成交日期：2010-07-21 浦东新区合庆镇810地块 住宅用地(配套商品房) 成交面积：31973.90; 成交价格：5560万元； 起报价：-； 竞得方:上海安都房地发展有限公 司;成交日期：2010-07-16 闸北区279街坊（钢琴厂）地块 居住用地 成交面积：10707.90; 成交价格：56300万元； 起报价：34800万元； 竞得方:上海天祥投资管理有限公 司;成交日期：2010-07-16 宝山区大场镇上大路南侧配套商品 房地块居住用地（配套商品房） 成交面积：17149.10; 成交价格：4117万元； 起报价：-； 竞得方:上海乾
17、溪置业总公司; 成交日期：2010-07-13 PDF created with pdfFactory Pro trial version 本报告是严格保密的。 n从新增住宅供需关系来看，本月上市楼 盘面积仍然小于成交面积。 n与前两月商品房新房供应量逐月减少情 况相反，本月新增住宅供应量环比增加 68%。本月新增住宅成交量升价跌，成交 套数比上月增加28%，成交面积同比下降 57%，环比上升21%，成交均价为与去年 同期房价相比下降了23%，而环比下降6% 。 11 【数据来源：华房数据】 【数据来源：华房数据】 1.全市新增住宅市场情况 1.1新增住宅市场总体情况分析 上海新房市场监测 0
18、 0.5 1 1.5 2 2.5 全市新增住宅供需关系 供应面积/成交面积 0 5000 10000 15000 20000 0.00 50.00 100.00 150.00 200.00 250.00 300.00 全市新增住宅成交量价关系 成交面积 成交均价 PDF created with pdfFactory Pro trial version 本报告是严格保密的。 P100-12 区区域域细细分分 面积面积细细分分 价格细分 物业类型细分 7月公寓成交量环比上涨9.16%，成交均价环比上涨2.39%；别墅 成交量环比下降8.08%，均价环比上涨3.11%。在最近三个月成交 的新增住宅
19、（除配套）中，公寓所占比例一路攀升，本月占比 94%，是别墅成交量的15倍。 7月供应面积增加最大的区域仍为嘉定区，共开盘21.69万平方 米，环比增加97%；闵行区的成交面积最大，为17.44万平米，环 比增加17.35%。 7月新增住宅市场的供应集中于90-120平方米的户型，占市场总量 的28%。60-90平方米户型供应也相对集中，占总量的26%。本月 成交的住宅集中于60-90平方米的户型，占市场总量40%；120平 方米以上户型占市场总量27%。 7月成交单价30000元/平方米价格区间的住宅成交量为4.54万平方米，环比下 降10%，成交均价为46277元/平方米，环比下降5%。
20、1.2 全市新增住宅市场成交情况细分 PDF created with pdfFactory Pro trial version 本报告是严格保密的。 2.全市新增住宅市场TOP10楼盘 2.1成交量TOP10楼盘 2.2成交金额TOP10楼盘 13 【数据来源：华房数据】 0 2000 4000 6000 8000 10000 12000 14000 0 100 200 300 400 500 600 700 （元/平米） 成交套数 成交均价 【数据来源：华房数据】 0 5000 10000 15000 20000 25000 30000 0.00 0.50 1.00 1.50 2.00 2
21、.50 3.00 3.50 4.00 4.50 5.00 （元/平米）（亿元） 成交金额 成交均价 PDF created with pdfFactory Pro trial version 本报告是严格保密的。 n从供需关系来看，存量住宅长期以来供 大于求，本月二手房供应面积环比上升 3.03%，达到成交面积的26倍。 n本月，全市二手房市场成交量价齐升。 成交量和成交面积虽然均同比下降74%， 但都较上月上升24%；成交均价环比上涨 2%。 14 【数据来源：华房数据】 【数据来源：华房数据】 1.全市存量住宅市场情况 1.1存量住宅市场总体情况分析 上海存量房市场监测 0 5 10 15
22、 20 25 30 35全市存量住宅供需关系 供应面积/成交面积 0 5000 10000 15000 20000 0.00 50.00 100.00 150.00 200.00 250.00 300.00 全市存量住宅成交量价关系 成交面积 成交均价 PDF created with pdfFactory Pro trial version 本报告是严格保密的。 1.2 全市存量住宅市场成交情况细分 本月全市存量公寓成 交面积环比增加 23.82%，成交均价环 比上涨1.76%。别墅成 交面积环比增加 31.45%，成交均价基 本和上月持平，环比 上涨0.12%。本月二手 公寓成交量占存量房
23、 成交总量98.16%，是 二手别墅成交量的53 倍。 本月全市存量房成交 面积最大的区域为浦 东新区，共成交11.17 万平方米，卢湾区成 交均价最高，为37488 元/平米。 本月存量住宅市场60- 90平米户型成交量占 28%，90-120平米户 型成交量占20%。在成 交价格上，150-180平 米大户型环比下降1% ，为22596元/平米， 而180平米以上大户 型价格环比上涨7%， 为27135元/平米。 物业类型细分 产品面 积细分 区区域域 细细分分 PDF created with pdfFactory Pro trial version 本报告是严格保密的。 16 1.3客
24、户分析（成交单价在20000元/平米以上） 国外客户分析 n新政以来国外客户在存量房市场的卖房人数、 购房人数、卖房金额、购房金额均逐月减少，7 月各项指标首次环比回升，卖房金额与购房金 额之差也较上月有所上升，国外客户在存量房 市场资金投入量虽有增加但增幅不大。 【数据来源：华房数据】 【数据来源：华房数据】 【数据来源：华房数据】 0 100 200 300 400 500 10.01 10.02 10.03 10.04 10.05 10.06 10.07 全市存量住宅成交国外客户分析 卖房人数 购房人数 0 5 10 15 20 25 10.01 10.02 10.03 10.04 10
25、.05 10.06 10.07 卖房金额 购房金额 0 2 4 6 8 10 12 14 16 10.01 10.02 10.03 10.04 10.05 10.06 10.07 （亿元） 卖房金额-购房金额 PDF created with pdfFactory Pro trial version 本报告是严格保密的。 17 n 本月存量住宅市场卖房客户中，本国客户占了 93.09%；买房客户中，本国客户占了97.29%。上 海本地客户购房875套，环比增加30.79%，购房成 交金额环比上涨30.45%。外地客户中仍旧是浙江客 户个人购买能力最强，江苏客户购买套数最多。浙 江客户的二手房资
26、金投入量较上月有所回升；温州 炒房团本月二手房购买量和购买金额均较上月减少 ；山西客户的存量住宅供求继续保持平衡。 国内客户分析 【数据来源：华房数据】 【数据来源：华房数据】 【数据来源：华房数据】 0 100 200 300 400 500 10.01 10.02 10.03 10.04 10.05 10.06 10.07 江苏客户购房套数 温州客户购房套数 山西客户购房套数 江苏客户卖房套数 温州客户卖房套数 山西客户卖房套数 0 2 4 6 8 10 12 14 16 10.01 10.02 10.03 10.04 10.05 10.06 10.07 （亿元） 浙江客户购房金额 温州客
27、户购房金额 山西客户购房金额 浙江客户卖房金额 温州客户卖房金额 山西客户卖房金额 -4 -2 0 2 4 6 8 10 12 14 16 10.01 10.02 10.03 10.04 10.05 10.06 10.07 （亿元） 浙江客户购房金额-卖房金额 温州客户购房金额-卖房金额 山西客户购房金额-卖房金额 PDF created with pdfFactory Pro trial version 本报告是严格保密的。 18 2.全市存量住宅市场TOP3楼盘 2.2 成交金额TOP3楼盘 2.1 成交量TOP3楼盘 【数据来源：华房数据】 【数据来源：华房数据】 n本月存量房TOP3中
28、，成交量 前三位中御上海（荣御景苑）成交套数位 居第一，该楼盘交易最为活跃，上海康城 成交面积最大。 n成交金额TOP3中，仁恒河滨花园排行 第一，世茂湖滨花园位居第二，汤臣高尔 夫别墅排行第三。 项目名称 区县 成交套数 成交面积（万方） 成交均价（元/平米） 御上海 松江区 45 0.32 11785 绿地领海 宝山区 36 0.31 10524 上海康城 闵行区 27 0.33 9536 项目名称 区县 成交套数 成交金额（亿元） 成交均价（元/平米） 仁恒河滨花园 长宁区 5 0.50 47352 世茂湖滨花园浦东新区 8 0.50 30612 汤臣高尔夫 别墅 浦东新区 3 0.47
29、 43872 3.中介机构分析 n本月存量住宅交易中，各大中介成交量和成交金额市场份额均较6月重新回落。新政第三月，中介机构成交总量占二手 房成交总量的85%，较上月下降6个百分点，而其成交金额市场份额较6月下降7个百分点。在存量住宅总体成交量回升的 情况下，中介机构的的二手房交易市场份额反而减少，说明各大中介仍然受新政影响较大，存量住宅交易不够活跃。 3.1 中介机构二手房总体交易情况 PDF created with pdfFactory Pro trial version 本报告是严格保密的。 19 【数据来源：华房数据】 3.2 中介机构二手房成交量情况 月份 存量住宅成交量中介成交总
30、量 市场份额 存量住宅成交金额（亿元）中介成交总金额 市场份额 4月份 20843 18069 87% 300.71 266.96 89% 5月份 6347 5358 84% 89.37 75.74 85% 6月份 5947 5426 91% 82.03 74.41 91% 7月份 7380 6274 85% 103.71 87.34 84% 月份 中介数量主流中介数量 主流中介数量占比 中介成交总套数 主流中介成交总套数 主流中介成交量占比 4月份 2158 23 1.07% 18069 5423 30.01% 5月份 1340 23 1.72% 5358 1612 30.09% 6月份 1
31、393 20 1.44% 5426 1624 29.93% 7月份 1494 21 1.41% 6274 1898 30.25% 3.3 中介机构二手房成交金额情况 月份 中介数量主流中介数量 主流中介数量占比 中介成交 总金额 （亿元） 主流中介成交 总金额（亿元） 主流中介成交 金额占比 4月份 2158 13 0.60% 266.96 81.81 30.65% 5月份 1340 12 0.90% 75.74 22.85 30.17% 6月份 1393 11 0.79% 74.41 22.32 30.00% 7月份 1494 13 0.87% 87.34 26.54 30.38% 【数据来
32、源：华房数据】 【数据来源：华房数据】 n本月二手房市场回暖，但成交量主流中介占比 仍略有减少。与上月相比，成交量上较为稳健的 中介：中原、锐丰、我爱我家、太平洋，这四家 中介稳居排行榜前四位；竞争力大幅减弱的中介 代表：静投、地衡、星源；新晋中介代表：宝 源、九间伴、虹民、锦明。 n本月成交金额主流中介占比减少。成交金额上 较为稳健的中介代表：中原、锐丰、德佑，这三 家中介保持前三甲不变；竞争力减弱的中介代 表：志远；新晋中介代表：合富、华渝、信义。 n注：主流中介指在所有中介的成交量（成交金 额）中市场份额之和达到30%的中介。 PDF created with pdfFactory Pr
33、o trial version 本报告是严格保密的。 我们致力真实数据的采集，把握房地产机会，防 控投资风险，为客户创造价值！ 关于华房数据： 深圳华房数据技术有限公司前身世联评估数据事业部，1999年成立于深圳，2007年注册专业数据公司，现已在北京、上 海、天津、广州、东莞等地设立了分支机构。我们以世联集团十六年的代理、顾问、评估、经纪、按揭等业务数据及大量 市场数据为基础，以环渤海、长三角、珠三角三大业务公司为支撑，以专业诚信的工作精神，致力于中国房地产市场的数 据收集和分析工具的研发，为政府、开发商、银行等机构客户提供真实市场数据，为客户把握房地产机会和防控风险提供 决策参考。 上海：夏仕文 021-3135 6169 13761816718 xiasw 20 【报告出品】：华房数据 【版权声明】：本报告版权归世联地产所有，未经授权不得 擅自使用。如需引用，请注明出处。 PDF created with pdfFactory Pro trial version
