1、20162016年年 郑州公寓市场分析郑州公寓市场分析 目录 1 整体市场分析 2 公寓产品分析 3 公寓客户分析 4 营销盘点及典型案例 5 市场总结及未来预判 2016年公寓市场表现火爆，量价齐升，年度供求比降至1.03；总供应面积112.54万，同比上涨 50.39%，总成交面积109.19万，同比上涨221.43%；整体成交均价8991元/，同比上涨5%。 2016上半年国家房地产政策放宽，住宅市场回暖，而城改进程的推进催生大量居住需求，住宅存量已无法满足，因此拥有居 住等多重属性的公寓产品销售量稳步上升； 住宅市场火爆，大量投资客入市，极大的带动了公寓的发展，而在住宅限购后，不限购、
2、低总价的公寓更是成为投资客户的新 宠。 7675 7502 8397 8956 8509 8991 6500 7500 8500 9500 0 20 40 60 80 100 120 2011年2012年2013年2014年2015年2016年 万元/ 郑州公寓市场年度供销价走势郑州公寓市场年度供销价走势 供应量销售量销售均价（万/） 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10 月 11 月 12 月 供应面积5.350.000.000.007.186.353.9125.710.824.015.113.9 销售面积 2.882.794.373.306.655.388.7514.
3、316.816.014.912.9 销售均价 820072138081841587948936923980939507943394159557 9557 0 2000 4000 6000 8000 10000 12000 0 5 10 15 20 25 30 万元/ 20162016年郑州公寓市场月度供销价走势年郑州公寓市场月度供销价走势 整体市场分析 公寓市场综述 2016年公寓总供应量为112.54万，同比上涨50.39%，主要供应以高新区居首，其次为惠济区和郑 东新区，然后是金水区和二七区； 受房地产政策及住宅影响，大量公寓项目入市，供应量居高不下，下半年住宅火爆引发公寓项目推盘高峰期；
4、 高新区、惠济区城改规模较大，区域内房地产项目多为大盘，为加快推盘速度，规划大量小面积、低总价的公寓进行销售；而 而郑东新区、金水区部分商业项目因商业去化难度大，纷纷加大公寓配比。 整体市场分析 供应市场分析 1月2月3月4月5月6月7月8月9月 10 月 11 月 12 月 供应面积 5.35 0.00 0.00 0.00 7.18 6.35 3.91 25.7 10.8 24.0 15.1 13.9 0.00 5.00 10.00 15.00 20.00 25.00 30.00 20162016年月度供应量走势年月度供应量走势 郑东新区 16% 金水区 13% 二七区 12% 经开区 7%
5、 管城区 8% 高新区 20% 惠济区 17% 中原区 7% 20162016年公寓供应占比年公寓供应占比 区域 供应量 （万） 郑东新区 18.33 金水区14.1 二七区13.6 经开区7.8 管城区9.21 高新区22.5 中原区7.9 惠济区19.1 总计112.54 万 郑东新区, 12.04% 金水区, 14.06% 二七区, 10.45% 经开区, 7.40% 管城区, 7.98% 高新区, 21.55% 惠济区, 14.99% 中原区, 11.53% 20162016年公寓成交占比年公寓成交占比 2016公寓成交量虽时有回落，但整体呈稳步上升态势，下半年迎来井喷期，9月份达到巅
6、峰，成交量为16.8万，住宅限购 后，成交量虽逐渐回落，但仍保持较高水平； 各区域供求基本平衡，公寓产品均呈热销态势，由此可见整体市场处于良性发展阶段，客户对公寓产品有着较高的认可度。 整体市场分析 成交市场分析 区域 供应量 （万） 郑东新区 13.15 金水区15.35 二七区11.41 经开区8.08 管城区8.71 高新区23.53 中原区12.59 惠济区16.37 总计109.19 1月2月3月4月5月6月7月8月9月 10月 11月 12月 销售面积 2.88 2.79 4.37 3.30 6.65 5.38 8.75 14.3216.8016.0414.9312.98 2.88
7、 2.79 4.37 3.30 6.65 5.38 8.75 14.32 16.80 16.04 14.93 12.98 0.00 4.00 8.00 12.00 16.00 20.00 20162016年月度成交量走势年月度成交量走势 万 2016年总成交量为109.19万，同比上涨221.43%；高新区成交占比居首，其次为惠济区和金水区 ，郑东新区和中原区紧随其后，有着较高的成交量。 从成交面积来看，海亮时代ONE以65460位居第一，碧源月湖64440位居第二，华强城市广场53469位居第三； 从成交均价来看，瀚海海尚以12126元/的售价领跑，其次为售价10594元/的正商博雅广场，其
8、余项目售价均未破万； 从成交金额开看，海亮时代ONE以6.34亿元居于首位，其次为碧源月湖公园5.71亿元和美景麟起城4.86亿元。 整体市场分析 成交市场分析 万 2016年，热销楼盘主要集中在惠济区和高新区，海亮时代ONE取得成交面积和成交金额双冠，但本地 开发商表现同样不俗，6个项目入围前十，其中正商有两个项目入围。 海亮 时代 ONE 碧源 月湖 公园 华强 城市 广场 美景 麟起 城 升龙 天汇 广场 正商 博雅 广场 正商 城 鑫苑 鑫都 汇 瀚海 海尚 公园 道1号 12345678910 成交面积 65460 64440 53469 52472 43390 41602 3857
9、5 37020 36946 30989 成交均价 9679.28865.38298.3 9259 9604.5 10594 9297.46437.6 12127 7607.6 0 2000 4000 6000 8000 10000 12000 14000 0 10000 20000 30000 40000 50000 60000 70000 20162016年公寓市场成交面积年公寓市场成交面积TOP10TOP10 2.36 2.38 3.59 4.17 4.41 4.44 4.48 4.86 5.71 6.34 0.001.002.003.004.005.006.007.00 公园道1号 鑫苑
10、鑫都汇 正商城 升龙天汇广场 正商博雅广场 华强城市广场 瀚海海尚 美景麟起城 碧源月湖公园 海亮时代ONE 20162016年公寓市场成交金额年公寓市场成交金额TOP10TOP10 元/ 8200 7213 8081 8415 8794 8936 9239 8093 9507 9433 9415 9557 0 2000 4000 6000 8000 10000 12000 1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月 11月 12月 20162016年郑州公寓市场月度价格走势年郑州公寓市场月度价格走势 市场公寓产品成交均价在2014年后呈下滑状态，2016年下半年价格回升，这与40年产权公寓所
11、占比重超过70年产权公寓有 很大关联； 2016年价格偶有回落，与三环外项目的大量入市密切相关，住宅限购后，公寓持续热销，但价格提升不大； 整体市场分析 成交价格分析 2016年整体成交均价8991元/，同比上涨5%，波动不大，以价换量表现明显，2016年价格虽偶有 回落，但整体呈上升态势，预计2017年尚有一定提升空间，但增幅将较小； 7675 7502 8397 8956 8509 8991 0 2000 4000 6000 8000 10000 2011年2012年2013年2014年2015年2016年 20112011- -20152015年郑州公寓成交均价走势年郑州公寓成交均价走势
12、 2016年，公寓物业主流成交面积段为30-60，其次为30-40及50-60之间的户型；主流成交总 价段为25-40万，其次为40-45万及45-50万，表明客户需求更注重总价投资； 从面积段成交占比来看，40-50第一，占比38%；从总价段成交占比来看，25-30万第一，占比25.49%，由此可见小面积 、低总价的公寓较易被购房者所接受； 2% 21% 38% 20% 5% 4% 3% 7% 0%5%10%15%20%25%30%35%40% 30以下 30-40 40-50 50-60 60-70 70-80 80-90 90以上 图：各面积段成交占比图：各面积段成交占比 整体市场分析
13、成交结构分析 3.44% 25.49% 18.65% 18.30% 10.43% 8.52% 5.54% 4.62% 2.61% 0.88% 1.00% 0.35% 0.17% 0%5%10%15%20%25%30% 20-30万 25-30万 30-35万 35-40万 40-45万 45-50万 50-55万 55-60万 60-65万 65-70万 70-75万 75-80万 80万 各总价段成交占比各总价段成交占比 2016年，郑州市公寓库存量为99.8万，同比上涨3%，按照2016年月均9.09万的去化速度，不计 新增的情况下，预计去库存周期大约需要10个月； 整体市场分析 库存量分
14、析 2016年国家政策、城改及城镇化建设影响，大量居住需求应运而生，在住宅存量难以满足所需的情况下，公寓市场供求均呈 井喷式增长，但本年度供求基本平衡，库存增幅极小； 公寓市场的利好发展，将引发大量公寓项目入市，虽供求比走低，但2017年的供应量不容乐观。 0 20 40 60 80 100 120 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 1
15、1月 12月 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 2012年2013年2014年2015年2016年 郑州公寓库存量分布图郑州公寓库存量分布图 高新区已入市项目均规划有大体量的公寓产品，区域内近几年处于城中村改造的关键时期，后期区域公寓供应体量将远远大于70万 目前，惠济区潜在项目主要是城中村的改造，公寓潜在供应体量规划还未出，但预计将会在2017年入市； 二七区做为政府新规划区域，大体量的潜在项目在近几年陆续入市，都会伴有大量的公寓供应。 金水区郑东新区项目为促进商业地块的开发节奏，降低商业占比，扩大公寓产品占比； 经开区地王康桥等大量已开发和待开发
16、项目都或多或少配备公寓产品。 高新区：正弘高 新数码港、万科 城、公园道一号 等在售项目，逸 泉国贸等待售项 目 惠济区：陈寨、刘 庄、杨庄、庙里等城 中村的改造，也将伴 随大量公寓供应，如 金茂城 二七区：百荣、 泰宏建业国际城 等有大量的公寓 供应 经开区：大体 量项目配备公 寓产品，如美 景 整体市场分析 潜在供应分析 2016年后，伴随大量城中村项目的改造，高新区、北区、二七新区及经开区等公寓供应体量将远远大 于160万，公寓供应扎堆出现，区域竞争激烈，经开区公寓市场供应也将大幅增长； 各区待售公寓项目基本情况各区待售公寓项目基本情况 区域区域项目项目产权产权产权性质产权性质预计入市预
17、计入市 高新区 逸泉国贸40商业2017年 SOLO特区40商业2017年 二七区泰宏建业国际城40商业2017年 惠济区金茂城40商业2016年 经开区美景美地麟洲40商业2017年 金水区名门翠园40商业2016年 郑东新区万科福晟万科誉40商业2017年 目录 1 整体市场分析 2 公寓产品分析 3 公寓客户分析 4 营销盘点及典型案例 5 市场总结及未来预判 郑州公寓市场发展迅速，公寓数量大幅增长，本次报告监测楼盘53个，其中在售楼盘29个，待售楼盘 5个，售罄楼盘1个。高新区和郑东新区公寓数量居首，金水区、管城区、二七区居第二梯队；中原区 和惠济区公寓项目居第三梯队； 区域序号项目
18、高新区 1逸泉国贸 2SOLO特区 3龙汇国际 4公园道一号 5谦祥万和城 6华强城市广场 7新芒果春天 8万科城 9睿达广场 10 正弘高新数码 港 区域序号项目 惠济区 11海亮时代one 12碧源月湖 13永威v尚 14鹏翔商业中心 15美景麟起城 区域序号项目 中原区 16锦艺轻纺城 17新公馆 18升龙天汇广场 19亚星盛世 20长隆广场 区域序号项目 二七区 21亚星锦绣山河 22鑫苑二七鑫中心 23正商城航海公寓 24泰宏建业国际城 25升龙城 26江泰天宇国际 区域序号项目 郑东新区 27汇艺悦公馆 28郑东名筑 29海赋国际 30永和龙子湖广场 31正商四大名筑 32万科福晟
19、万科誉 33郑东商业中心 34龙子湖微时代 35万正紫湖公馆 36永和宇宙星 37正商佳仕阁 区域序号项目 金水区 38恒祥百悦城 39瀚海海尚 40华尔中心 41明天世纪 42 清华城华贸中 心 43璞丽中心 区域序号项目 管城区 44 瑞士酒店公寓 45盛润锦绣城 46 正商汇都中心 47紫荆之星 48正商佳仕阁 49亚星盛世 区域序号项目 经开区 50 美景美地麟洲 51财富天阶 52长盛广场 53宏光合园 公寓产品分析 产品分布 公寓产品分析 项目详情 各区公寓项目基本情况各区公寓项目基本情况 区域区域项目项目公寓类型公寓类型体量体量销售状态销售状态销售政策销售政策剩余体量剩余体量梯户
20、比梯户比层数层数面积段面积段均价均价产权产权单单/ /双气双气层高层高产权性质产权性质装修装修月去化月去化 高新区 逸泉国贸普通5万待售5T21/25H2039-49待定40单气3.3米商业毛坯 SOLO特区普通6万待售 龙汇国际普通/LOFT4万清盘首付分期4T13/22H18、1938-7912000元/40双气2.9/4.8米商业毛坯28 公园道一号普通5.43万在售首付分期2.7万5T252440-608300元/40单气3.4米商业毛坯10 谦祥万和城普通/LOFT5万在售首付分期40商业 华强城市广场LOFT/SOHO5.18万在售10%首付，2年4次分期 2.5万3T6H3443
21、-898800元/40单气2.9米/5.05米商业毛坯30 新芒果春天普通/LOFT3万在售首付分期0.8万3T18/4T22H1638-638500元/40单气4.85米商业毛坯15 万科城普通/LOFT6万在售直接销售1.8万4T13/22H1835-608000元/40单气商业 睿达广场LOFT6万售罄首付分期，十年返租3T31H1539-479600元/40单气5米商业毛坯52 正弘高新数码港LOFT3.5万售罄首付分期04T19/24H，8T56H1932-497500元/40单气4.79米商业毛坯245 惠济区 海亮时代one普通/LOFT16万在售首付分期9万4T24H、6T54
22、H30-42/35-5512000/40单气3/5米商业毛坯 碧源月湖普通/LOFT6万售罄首付分期05T2540-6010000元/40单气3/5米商业毛坯 永威v尚普通/LOFT4.8万在售直接销售1.8万4T29H42-7611000元/40单气3/5米商业毛坯 鹏翔商业中心普通1.5万1.5万2T10950-110待定40单气2.9米商业毛坯 美景麟起城Soho/loft5.8万售罄首付分期04T30/4T44H3018-40 SOHO12700元/； Loft14600元/ 40单气 Soho2.85/lof t4.8 商业精装40 中原区 锦艺轻纺城LOFT/SOHO6万在售首付分
23、期，3年返租金 3.5万6T24H2045-100、49-888400元/40双气5.06米商业精装修15 新公馆普通/LOFT6.5万在售首付分期5.8万1T9H/4T28H61737469200元/40单气3.3米/5.09米商业精装 升龙天汇广场普通/LOFT7.5万在售直接销售2万5T13H2945-7814000元/40单气2.9米商业毛坯45 亚星盛世普通1.5万售罄2T6H3339-458200元/70双气2.9米住宅毛坯 长隆广场SOHO3.5万在售直接销售1.8万12T302750-2008000元/70双气3.45米住宅毛坯 二七区 亚星锦绣山河普通、LOFT11.3万在售
24、直接销售6万10T29H1830-8011000元/40单气/双气5.09/3米商业毛坯/精装10 鑫苑二七鑫中心普通7万在售首付分期2万6T29H2450-1007000元/40单气3米商业毛坯 正商城航海公寓普通4万在售直接销售1.9万6T35H2237-569600元/40单气3.1米商住精装45 泰宏建业国际城SOHO6.3万待售首付分期6.3万6T44H312535待定40单气3.3米商业毛坯 升龙城普通3.4万售罄首付分期03T8H3342-768700元/70双气2.9米住宅精装7 江泰天宇国际酒店/普通/复式8万售罄5年返租，后150%回购 1.2万5T20H22498500元
25、/40双气3/4.5米商业毛坯23 公寓产品主要分为三种：居住型为主的普通公寓，办公为主的SOHO公寓，多重属性的LOFT公寓； 精装公寓是市场发展趋势，单/双气已逐渐成为标配，公寓市场样板间数量较去年大幅增长； 各区公寓项目基本情况各区公寓项目基本情况 区域区域项目项目公寓类型公寓类型体量体量销售状态销售状态销售政策销售政策剩余体量剩余体量梯户比梯户比层数层数面积段面积段均价均价产权产权 单单/ /双气双气层高层高产权性质产权性质 装修装修月去化月去化 郑东新区 汇艺悦公馆普通3万在售直接销售1.7万6T202849-11215000元/40无3.2米商业毛坯10 郑东名筑普通3万在售直接销
26、售30套3T2725358600元/70双气3.3米住宅毛坯25 海赋国际酒店公寓6万在售低首付返租3年1.8万方10T282550-14515800元/40无3.2米商业精装35 永和龙子湖广场SOHO5万在售直接销售2.5万82-412013000元/40商业毛坯 正商四大名筑普通6万在售直接销售0.8万6T322745-7210000元/40单气3米商业精装50 万科福晟万科誉普通8万待售商业 郑东商业中心LOFT4万售罄直接销售4T2012、1632-5913000元/40单气4.8米商业毛坯46 龙子湖微时代普通3.4万售罄首付分期06T36H21385710500元/40无3.2米
27、商业精装5 万正紫湖公馆LOFT1万售罄直接销售2T19H1345-11012500元/40单气5.05米商业毛坯 永和宇宙星普通4万售罄直接销售08T303059-136精装16000元/毛坯15000元/40无3.6米商业精装10 正商佳仕阁LOFT7万售罄04T29H1921-6511000元/40单气5.09米商业毛坯41 金水区 恒祥百悦城跃层6万在售 首付分期，免一年月供， 五年托管，150%回购 3.5万13T35H3047-769600元/40单气3.7米商业精装 瀚海海尚LOFT/SOHO 7.5万在售直接销售2.6万5T26H/8T33H 13-16/21 LOFT37-6
28、8/SOHO51-74 loft14000元/soho13000/40单气5.05米/3.2米商业毛坯 华尔中心Soho/loft 4.5万在售直接销售0.2万6T35H2139-4512000元/40单气5.05米/3.2米商业 精装 明天世纪Soho/loft6万在售直接销售2万6T35H2540-6011000元/70单气5.05米/3.2米商业 毛坯 清华城华贸中心 LOFT/SOHO4万在售内购，退房付利息2万6T30H/11T37H21/30LOFT45-75SOHO60-101LOFT13000元/SOHO11000元/40单气4.5米/3.2米商业毛坯 璞丽中心普通4.3万售罄
29、首付分期010T24H/5T20H30B座50-207/C座40-7514000元/40单气3.7米/3.3米商业精装10 管城区 瑞士酒店公寓酒店公寓4.4万在售首付分期，返租1.6万6T30H344018000元/40单气3米商业精装30 盛润锦绣城普通1.8万在售10%首付，3年3次分期0.8万4T22H1543-7612000元/40无3.6米商业精装 正商汇都中心普通/LOFT7万在售首付分期3.6万6T24H2738-8112000元/40单气3.1米/5.05米商业精装35 紫荆之星LOFT/SOHO 3.4万在售10%首付，2年4次分期1.5万7T36H2145-7212000
30、元/40单气5米商业毛坯 正商佳仕阁LOFT7万售罄04T29H1921-6511000元/40单气5.09米商业毛坯41 亚星盛世普通1.5万售罄2T6H3339-458200元/70双气2.9米住宅毛坯 经开区 美景美地麟洲待售40商业 财富天阶普通10万售罄5年返租7T217T252240-607600元/70无2.9米住宅精装15 长盛广场普通18万售罄10T36H2849-666500元/70单气2.9米住宅简装66 宏光合园普通10万售罄首付分期6T26H16586500元/402.9米商业简装 公寓产品分析 项目详情 70年产权公寓更强调居住功能,相对于住宅来说，梯户比相对较高；
31、 40年产权公寓大多商住两用，具备居住、办公和商业多重功能； 居住型为主普通公寓多为住宅综合体项目，其中70年产权层高在2.9米左右，拥有双气；40年产权层 高在3米以上，基本都拥有单气； 公寓产品分析 居住型为主普通公寓 公寓项目情况公寓项目情况 项目项目销售状态销售状态梯户比梯户比层数层数面积段面积段均价均价产权产权单单/ /双气双气层高层高装修装修 升龙城普通3T8H3342-76870070双气2.9米精装 亚星盛世售罄2T6H3339-45820070双气2.9米毛坯 升龙城售罄3T8H3342-76870070双气2.9米精装 盛润锦绣城在售6T22H2043-761500040无
32、3.2米毛坯 公园道一号在售5T25H2440-60830040单气3.4米毛坯 万科城在售4T13/22H1835-60800040单气3.2米精装 逸泉国贸待售5T21/25H2039-4940单气3.3米毛坯 正商四大名筑在售6T32H2745-721000040单气3米精装 鑫苑二七鑫中心在售6T29H2450-100700040单气3米毛坯 正商城航海公寓在售6T35H2237-56960040单气3.1米精装 SOHO公寓以投资和办公为主，层高相对较高，层高多在3.23.7米之间，办公型公寓主要集中在郑 东新区，产权均为40年产权，大部分有单气； 公寓产品分析 SOHO公寓 公寓项
33、目情况公寓项目情况 项目项目销售状态销售状态梯户比梯户比层数层数面积段面积段均价均价产权产权 单单/ /双气双气层高层高装修装修 龙子湖微时代售罄6T36H2138571050040无3.2米精装 永和龙子湖广场在售82-41201300040无3.3米毛坯 华尔中心在售6T35H2139-451200040单气3.2米 精装 锦艺轻纺城在售6T24H2045-100、49-88840040双气3.2米精装 泰宏建业国际城待售6T44H31253540单气3.3米毛坯 清华城华贸中心在售6T30H/11T37H21/3060-1011300040单气3.2米毛坯 璞丽中心售罄10T24H/5T
34、20H30B座50-207/C座40-751400040单气3.3米精装 美景麟起城售罄4T30/4T44H3018-401270040单气2.85精装 瀚海海尚在售5T26H/8T33H13-16/2151-741400040单气3.2米毛坯 汇艺悦公馆在售6T202849-1121500040无3.2米毛坯 目前郑州市场LOFT公寓基本为办公和商业性质，40年产权；仅有明天世纪等少量项目为住宅性质70 年产权；LOFT公寓层高在4.5米以上，基本都具备单/双气，装修标准全部为毛坯。 公寓产品分析 LOFT公寓 公寓项目情况公寓项目情况 项目项目销售状态销售状态梯户比梯户比层数层数面积段面积
35、段均价均价产权产权单单/ /双气双气层高层高装修装修 睿达广场售罄3T31H1539-47960040单气5米毛坯 正弘高新数码港售罄4T19/24H，8T56H1932-49750040单气4.79米毛坯 海亮时代one在售4T24H、6T54H30-42/35-551200040单气5米毛坯 碧源月湖售罄5T2540-601000040单气5米毛坯 新芒果春天在售3T18/4T22H1638-63850040单气4.85米毛坯 瀚海海尚在售5T26H/8T33H13-16/2137-681400040单气5.05米毛坯 紫荆之星在售7T36H2145-721200040单气5米毛坯 正商佳
36、仕阁售罄4T29H1921-651100040单气5.09米毛坯 明天世纪在售6T35H2540-601100070单气5.05米 毛坯 龙汇国际清盘4T13/22H18、1938-791200040双气4.8米毛坯 2016年，郑州40年产权公寓占据主导地位，70年产权公寓逐渐退出历史舞台；居住型公寓仍然是发 展主旋律，酒店型公寓未来发展空间很大。 公寓产品分析 各类型产品占比 统计53个公寓项目中，70年产权公寓项目8个，40年产权公寓项目45个； 居住型公寓项目31个，SOHO公寓项目11个,LOFT公寓项目25个，酒店型公寓项目3个（注：统计数据中部分项目拥有多种 产品类型）。 15%
37、 85% 公寓产权类型分析公寓产权类型分析 70年产权40年产权 44%44% 16%16% 36%36% 4%4% 公寓产品类型分析公寓产品类型分析 居住型为主普通公寓SOHO公寓LOFT公寓酒店型公寓 平层公寓（普通公寓和SOHO）成交占比高于LOFT，因为平层公寓供应量远大于LOFT，客户对产品 类型选择受市场供应影响，平层公寓客户选择面积段较LOFT产品偏小，LOFT产品更受客户青睐； 成交公寓土地中商办及办公用地占比高达73%，开发商缩小商业和写字楼体量转为易于销售的公寓。 公寓产品分析 各类型产品成交分析 LOFT, 41% 平层公寓, 59% 各类型产品成交比重各类型产品成交比重
38、 办公 60% 商务办公 13% 商业服务 27% 成交公寓土地性质分析成交公寓土地性质分析 20162016年公寓市场成交面积年公寓市场成交面积TOP10TOP10 排名排名楼盘名称楼盘名称去化量（）去化量（）主力户型（）主力户型（）销售政策销售政策装修标准装修标准单单/ /双气双气产权类型产权类型 1海亮时代ONE65460.4730-42/35-55首付分期毛坯单气商业 2碧源月湖64440.2940-60首付分期毛坯单气商业 3华强城市广场53469.2843-89首付分期毛坯单气办公 4美景麟起城52472.3418-40首付分期精装单气办公 5升龙天汇广场43389.8345-78
39、首付分期精装单气办公 6正商博雅广场41601.9645-72首付分期精装单气办公 7正商城38575.3437-56首付分期精装单气办公 8鑫苑鑫都汇37020.2350-100首付分期毛坯单气商业 9瀚海海尚36945.9637-68/51-74直接销售毛坯单气商业 10公园道1号30988.940-60首付分期毛坯单气商业 公寓产品分析 热销项目分析 小面积、低总价、低首付、单/双气已成为热销公寓必备，品牌开发商、城市综合体项目的公寓产品、 完善的商业配套、便捷交通、高性价比高收益助力公寓产品去化； 小面积、低总价、低首付具有商业办公和居住的双重属性，满足刚性购房者的住房过渡性需求和投资
40、需求，取得市场客户的青睐； 相对于住宅产品，郑州公寓产品相对稀缺，随着郑州市服务业的发展，对商务、酒店公寓物业形态的需求将会急度上升，项目公寓在目前入市 将会迎合市场客户需求。 目录 1 整体市场分析 2 公寓产品分析 3 公寓客户分析 4 营销盘点及典型案例 5 市场总结及未来预判 客户类 型 置业目的基本特征关注因素 投资型 家庭理财的一 种，主要考虑 出租 来源广泛，多为初次投资，经济实力一般 投资保障 升值潜力 付款方式 办公自用 型 小型办公（工 作室、办事处 等） 以周边私营/个体企业、办事处/代表处 为主， 起步成长型、创业型中小企业 对于成本的考虑优于对公司形象的考虑 工作时间
41、长、需要水电、空调等配套设 施能保障持续供应 办公基本条件 的满足 价格 过渡刚需 型 先或转手自住， 换房后考虑出 租 以周边上班年轻白领为主，经济实力一般 总价、首付等 价格因素 交通的便利性 公寓产品具有极强的投资特性，郑州公寓市场投资客户占比79%，商办自用占比9%，刚需客过渡自 住占比12%； 相对普通住宅，商办公寓因单价、总价双低的低门槛，吸引了一批迫于买房压力选择公寓过渡的刚需客户。 对于投资客而言，公寓能将金钱杠杆作用最大化地利用，且市面上地段优越、性价比较高的公寓项目较多，可选择性较大。 公寓客户分析 客户类型 投资 79% 商办自用 9% 过渡自住 12% 公寓市场客户占比
42、分析公寓市场客户占比分析 投资商办自用过渡自住 客户年龄层集中在20-40岁之间，公寓客户较其他商业物业客户年龄有下降趋势；付款方式以按揭为 主，降低投资成本、减少资金压滞是当下房地产客户的共同点，而一次性付款客户年龄普遍偏大。 公寓客户分析 客户年龄及付款方式 5% 45% 62% 40% 12% 2% 0%10%20%30%40%50%60%70% 20以下 20-30 30-40 40-50 50-60 60以上 图：成交客户年龄层分布图：成交客户年龄层分布 25% 75% 付款方式分析付款方式分析 一次性付款按揭 伴随当下住宅的限购升级，加之公寓的集中放量，不限购不限贷、投资成本相对较
43、小的公寓产品投资热度上升；且公寓产品兼 顾投资、自用以及商办一体，更易被资金实力一般的客户所认可。 投资客户主要关注投资保障、升值潜力、产品面积以及付款方式等因素；办公自用客户主要关注满足 办公所需的条件（交通便利、昭示性、办产品硬件）、价格；过渡刚需客户主要关注总价、首付等价 格因素以及交通的便利性。 公寓客户分析 客户关注点 0246810 10品牌 9规模 8品 质 感 7配套 6产品 5单价 4月供 3地段交通 2首付 1总价 过渡自住型客户关注点过渡自住型客户关注点 0246810 8户型 7品牌 6配套 5公共空间 4办公品质 3地段交通 2价格 1办公基础 办公客户关注点排序办公
44、客户关注点排序 2 2 3 4 4 5 7 7 8 8 0246810 10品牌 9规模 8配套 7品 质 感 6地段交通 5公共空间 4升值潜力 3户型面积 2投资保障 1付款方式 投资客户关注点排序投资客户关注点排序 目录 1 整体市场分析 2 公寓产品分析 3 公寓客户分析 4 营销盘点及典型案例 5 市场总结及未来预判 郑州市部分公寓项目营销情况盘点郑州市部分公寓项目营销情况盘点 项目名称项目名称产品类型产品类型形象定位形象定位均价（元均价（元/ /）销售政策销售政策装修装修单单/ /双气双气主要推广渠道主要推广渠道客户关注点客户关注点 瀚海海尚SOHO/LOFT地铁口、新派商业综合体
45、14000内购毛坯单气单页、户外、道旗项目进度、价格 清华城华贸中 心 SOHO/LOFT立体都会、未来派13000内购、退房付利息毛坯单气道旗、围挡投资回报 升龙天汇广场普通/LOFT青春活力方向14000首付分期毛坯单气单页、围挡销售政策、产品 华尔中心SOHO/LOFT城市梯田综合体12000无精装单气 网络、广播、社区巡展、围挡、 灯箱广告 地段、总价 璞丽中心SOHO新都会主义商务地标14000首付分期精装单气楼体品牌、地段 恒祥百悦城普通都市综合体9600 首付分期，免一年月供， 五年托管，150%回购 精装单气网络、围挡、灯箱、道旗地段、总价 永恒理想世界普通I+公寓12000首
46、付分期精装单气网络、围挡、灯箱、道旗地段、交通 正商佳仕阁LOFT双地铁11000无毛坯单气网络、围挡地段、交通 华强城市广场普通/LOFT西域中央活力地标8800首付分期毛坯单气网络、公交站牌、道旗地铁1号线延长线 公园道1号普通双地铁、20万商业配套8300首付分期毛坯单气公交站牌，微信，派单投资回报，配套 正弘高新数码 港 普通/LOFTwe+空间7500首付分期毛坯单气围挡、网络、派单交通、价格 美景麟起城SOHO极致派全装公寓12700首付分期精装单气公交站牌、户外、网络、微信面积、楼层 海亮时代ONE普通/LOFT花园路地铁口新北站12000首付分期毛坯单气户外、道旗、围挡地段、总
47、价 新公馆普通/LOFT精装微奢公寓9200首付分期精装单气拓客、广播、户外面积、总价 江泰天宇国际 酒店/普通/复式18万商务综合体85005年返租，后150%回购毛坯双气拓客、户外、围挡投资回报、总价 海赋国际酒店公寓途家酒店托管15800首付分期，返租3年精装无拓客、广播、户外投资回报、总价 瑞士酒店公寓酒店/普通/复式精装、中联国际酒店集团托管18000首付分期，返租精装单气拓客、户外、围挡投资回报、总价 营销盘点及典型案例 营销情况盘点 1 12 23 34 4 大多项目均从自身区位资源和产品特性出发引入一个系统的概念作为项目的主推形 象，从而引起客群的共鸣； 形象 定位 商业产权5
48、0%首付比例，公寓客群要求低投入的矛盾凸显，因此，降低首付比例成为 公寓营销政策的核心。大多数在售公寓项目采取首付分期策略，少部分采取返租回购 策略，其中酒店公寓均采取返租策略； 营销 策略 公寓产品推广需要长期广泛的覆盖，因此传统户外硬媒和网媒成为推广的主力渠道， 少量项目通过新媒体（微信为主）取得不错的蓄客效果； 推广 渠道 公寓产品在大部分客群中投资价值大于实用价值，因此客群首要关注的是影响投资回 报的核心因素地段，其次是考虑投资量的问题（即总价）； 客户 关注 营销盘点及典型案例 营销情况盘点 营销盘点及典型案例 典型案例 瀚海海尚 开发商瀚海中部大观房地产开发有限公司 位置东风路与丰
49、庆路交汇处 公寓体量7.5万 总户数1380户装修标准毛坯 产权40年 梯户1380户 户型配比 北塔东塔西塔 5T28户5T28户6T33户 单价13000元/ 开盘数据 3月12日北塔LOFT推出342套房源，开盘劲销342套，去化率100%，成交均价12000 元/。 核心竞争点： 高颜值外立面； 产品设计合理，如LOFT5.05米层高，在同类产品中较高性价比； 金中环的绝佳地理位置。 营销盘点及典型案例 典型案例 海亮时代ONE 开发商郑州海亮房地产开发有限公司 位置花园路与龙门路交会处西700米 公寓体量16万 总户数4000户装修标准毛坯 产权40年 梯户4000户 户型配比 1#
50、2-2#3# 4T45户5T41户5T41-46户 单价12000元/ 开盘数据 7月24日一期在万达酒店摇号开盘，本次推出房源为一期1#楼（平层公寓， 23F，2层底商，6T29-45）,2-1#楼(平层公寓，23F，3层底商，4T24)，2- 2#楼（LOFT，15F，3层底商，5T41-46），共计房源1935套，活动结束大 定约1150套。成交均价：平层公寓：8500-8700元/；LOFT：10200- 10400元/。 核心竞争点： 两万超低首付，降低客户购买门槛； 户型面积区间合理，客户定位精准。 面积区间在3050之间，严格控制了总价，实现一个租客和房东之间的合作共赢，且紧邻地
