1、华房数据世联评估 版权声明： 本文仅供客户内部使用，版权归世联评估华房数据所有，未经世联评估华房数据公司书面许可，不得擅自向 其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。 2010-8-12 2010年7月北京住宅市场月报 本报告是严格保密的。 北京住宅市场月报 7月月报看点 2 新政满百日，各方态度又如何？ 新盘低价入市 7月北京住宅市场表现如何？一手房和二手房价格之间如 何变动？ 一手房量价齐增 二手房量价齐平 2010年8月份北京房地产走势将如何？新政对市场影响 是否依旧？ 房地产市场逐渐回归理性 政府信心不移 购房者持续观望 本报告是严格保密的。 北京住宅市场月报
2、报告脉络 3 报告结构导图 行业动态 总 结 市场表现对比 市场表现 点评与展望 市场表现综述 各级市场对比 三级市场表现 二级市场表现 一级市场表现 本报告是严格保密的。 内容摘要1 行业动态2 市场表现3 市场表现对比4 本报告是严格保密的。 内容摘要1 行业动态 市场表现 市场表现对比 2 3 4 本报告是严格保密的。 7月楼市：进入盘整企稳期 6 市场表现综述 7月北京楼市：新政严格落实，住宅用地不温不火，一手房量升价微增、二手房量价齐平 政府监督 政策落实 主流开发商 降价销售 房企转战 商业地产 购房者 持续观望 总 体 产 品 区 域 总 结 量 价 量 价 量 价 一级市场 二
3、级市场 三级市场 l住宅用地平稳，成交3块住宅用地 l因工业用地比重减少，地价稍有 回升 l供应偏郊区，商业多市区 住宅用地不温不火，地价趋于理性 l供应和成交同幅度增加 l7月成交均价18601元/平方米， 略有上升 l多数行政区供应和成交均增加 l11个行政区价格有不同幅度上升 l80-100平米价格下降，由于该户 型项目低价入市，引发成交热潮 l90平米以下小户型成交显著上涨 一手房成交量反弹，价格小幅上扬1.3% 二手房市场量价齐平 l成交量微量下降，降幅为1.13% l均价为15655元/平方米，与 6月持平 l各行政区二手房成交量涨跌各半 l城八区价格有松动迹象 l大户型（140平
4、米以上）受新 政影响较小，成交面积持续上升 本报告是严格保密的。 1 内容摘要 行业动态2 市场表现 市场表现对比 3 4 本报告是严格保密的。 房价高涨 调控出台 房价反弹 购房者观望 开发商投资热情遇冷 市场供需失衡 开发商&购房者 楼 市 政府&金融机构 市场各参与者围绕房价制定策略 房地产成交量回落 价格下跌ing 目前所处阶段 8 本报告是严格保密的。 l 调控政策继续落实，“认房认贷”严格执行 l 核心城区合并，政策房不调整 政府&金融机构 开发商 l 廉租房申请准入标准调至960元 l 消费者仍持观望态度 购房者 新政已满百日，进入严格落实期 9 l 部分主流开发商开始降价 l
5、住宅市场低迷，房企转战商业地产 本报告是严格保密的。 政府监督政策落实政府&金融机构 10 自7月19日起，北京市各银行和小额贷款机构可以申领北京房 屋交易权属信息查询系统“钥匙盘”，登录市房屋权属系统， 核查家庭名下房产套数情况。 7月1日，国务院正式批复了北京市政府关于调整首都功能核心区行政 区划的请示，撤销崇文、宣武，分别并入东城、西城。不过此次调整不 会影响四城区政策房配租配售，并且轮候家庭的轮候次序、配租配售房 源以及旧城区人口疏解等定向安置房项目也不会改变。 调控政策继续落实，“认房认贷”严格执行 城区合并不影响已定政策 本报告是严格保密的。 楼市低迷，开发商各想对策 受北京市住宅
6、市场持续低迷的影响，北京保利、万科、远洋地 产等主流开发商新开项目销售价普遍低于此前预期，价格下 降幅度普遍在15%左右。 楼市调控组合拳使住宅市场受创，却使商业地产迎来了春天。 自房地产调控以来，商业地产渐渐成为房地产企业的避风港， 尤其是4月份“国十条”出台以来，房企屡屡出手商用地块。 部分主流开发商开始降价销售 住宅市场低迷，房企转战商业地产 开发商 11 本报告是严格保密的。 新政仍处落实期，消费者继续观望购房者 12 下月初，城六区居民申请廉租住房家庭收入准入标准从原规定的家庭 人均月收入低于697元（不含697元）调整为家庭人均月收入低于960 元（含960元）。廉租住房家庭人均住
7、房使用面积、家庭总资产净值 准入标准暂不调整。 此次楼市调控政策，政府信心坚决，多次强调各地将继续坚定不移地 执行国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知及相关配 套政策。消费者继续持有观望态度，静待变化。 廉租房申请准入标准调至960元 消费者继续观望 本报告是严格保密的。 市场表现3 行业动态 内容摘要 市场表现对比 2 1 4 本报告是严格保密的。 14 住宅用地成交不温不火，地价渐归理性 7月共成交11块土地，规划建 筑面积为59.58万平，楼面地价 2923.82元/平方米； 住宅用地成交3宗，规划建面 23.55万平，较上月下降34%； 本月顺义马坡镇成交一住宅地 块，楼面地价
8、8019元/平方米， 低于上月同区位同用途的8527 元/平方米，土地市场地价渐归 理性； 上半年住宅用地成交面积仅占 全年出让的17.5%，本月住宅供 应未见显著增加，若政府要完 成工地计划，未来会迎来住宅 土地成交的高峰。 成交土地明细请见附件附件。 数据来源：北京市土地储备中心 一级市场 7月北京一级市场成交总览 规划用途 供应宗地数 成交宗地数 规划建筑面积（万） 成交面积占比 规划建筑面积环比变化 楼面地价(元/） 住宅 3 3 23.55 39.52% -34.09% 5380.19 商业 3 3 14.17 23.78% - 1320.35 工业 5 3 12.95 21.74%
9、 -87.45% 405.12 综合 2 2 8.91 14.96% - 2558.64 合计 13 11 59.58 100% -57.12% 2923.82 本报告是严格保密的。 本月一手房成交均价为 18601元/平方米，较上月 的18360元/平方米小幅上 升。 15 7月一手房成交量反弹，涨幅达30% 价格略涨1.3% 价 二级市场 数据来源：华房数据 7月份一手房市场供应量 和成交量均上升； 受多个优质项目低价入 市影响，本月一手房成交 量回升，涨幅达30%。 量 本报告是严格保密的。 16 各行政区成交均价变化不一 价格上涨的区域皆因高价房成交比重大 7月份，各行政区成交均价有涨
10、有跌： l东城、延庆量价齐涨 l石景山、门头沟量价齐跌 顺义均价上涨原因：因为7月成交的项 目多为别墅项目，如龙湾、香醍溪岸等 ，拉高了整体均价水平。 东城区均价上涨原因：7月东城区高价 房成交较多，如均价50652元/平方米的 万国摩码城成交了4套，面积占了30%， 故拉高了东城区的整体均价。 延庆均价上涨原因：7月延庆低价房成 交比重低，均价2132元/平方米的湖北小 区面积占比仅为2.14%，其余成交房价 格均在6000元/平方米以上，从而价格有 所上升。 二级市场 行政区表现 数据来源：华房数据 本报告是严格保密的。 17 6月供应大区：朝阳、大兴 、房山、通州； 多数行政区成交量有不
11、同幅 度回升：与上月相比，12个 区域的成交量有不同幅度回 升，其中房山增幅最大。本 月房山的半岛家园、广阳苑 等优质项目低价入市，带动 成交量上涨。 多数区域成交量回升，房山由于优质低价项 目成交火爆所以成交量增幅最大 二级市场 行政区表现 数据来源：华房数据 本报告是严格保密的。 18 与上月相比，六环内一 手房供应有不同幅度上涨 ，五六环之间一手房供应 最多，三四环间涨幅最大 ，但占比仍较小； 除四五环间有小幅下跌 外，其余环线的成交量均 上升，其中五环外比重仍 较大。 六环内一手房供应增加，除四五环之间成交量有所跌， 其他区域均上升，五六环之间为一手房成交主力区域二级市场环线表现 数据
12、来源：华房数据 本报告是严格保密的。 19 二级市场 环线表现 7月四环内一手房成交价格有所松动 7月四环内价格不再僵 持，有小幅松动； 本月六环外成交一手 房多为别墅，拉高整体 成交均价，量价齐涨。 数据来源：华房数据 本报告是严格保密的。 20 本月政策性住房供应大幅增加 商品住宅成交量微升 2010年7月一手房的供 应面积占住宅类供应总 面积的85%，两限房供 应为15%，经济适用房 没有供应； 本月二级市场成交量与 上月相比，商品住宅比 例微升。 二级市场 商品类型 供 应 成 交 物业类型 供应套数 供应面积 （m2） 供应面积 占比 成交套数 成交面积 （m2） 成交面积 占比 商
13、品住宅 8089 948278 85% 4729 560980 87% 经济适用 房 0 0 0% 100 10996 2% 两限房 2084 165786 15% 889 71642 11% 合计 10173 1114064 100% 5718 643618 100% 数据来源：华房数据 7月北京二级市场成交总览 本报告是严格保密的。 21 二级市场 单价建面 90平米以下的小户型成交量增加，暗示刚性需求有 所释放 7月份的一手房市场，除 200平方米的大户型小幅 下降外，其余户型供应均 增加； 90平方米以下的小户型 成交增量显著，达43%， 暗示刚性需求本月有所回 升； 性价比高的改善性
14、户型， 即140-160平方米户型成 交上升最多。 量 数据来源：华房数据 本报告是严格保密的。 22 80-100平方米优质项目低价入市，引起成交热潮二级市场 单价建面 不同户型量价表现不同： 180-200平方米的大户型量价 齐涨，抗跌性强； 80-100平方米户型价格下跌最 多，原因是本月销售冠军万科 半岛家园其主力户型即为80- 100平方米，该楼盘的低价销 售使得80-100平方米的户型成 交均价下降； 100-120平方米成交均价涨幅 最大，因本月成交量较小，受 个别楼盘影响较大。 价 数据来源：华房数据 2010年7月一手房成交均价环比变化 本报告是严格保密的。 23 供应：单价
15、2-3万/平方米比重最大 成交：单价1-1.5万/平方米一手房是成交主力 本月单价1万/平方米以下的 一手房供应比重最低，且降 幅最大； 单价2-3万/平方米的供应比 重最高。 -3 1万/平方米以上的一手房成 交量均增加，其中1-1.5万/ 平方米的一手房成交量增幅 最大，达183%，成为7月成 交主力。 二级市场 房屋单价 数据来源：华房数据 （万平方米） 本报告是严格保密的。 24 外省个人成交量小幅上升 北京市一手房的主要购房者 是北京市居民，购房面积比 例约占到全部成交面积的 60%，外省个人购买量达到 37%，较上月上涨5个百分点 ； 外省个人成交均价高于本市 居民成交均价。 数据
16、来源：华房数据 二级市场 购房者性质 本报告是严格保密的。 25 u 项目名称：半岛家园 u 类型：板塔结合 u 项目地址：房山长阳镇京良路南侧 u 7月销售业绩：销售628套，销售面 积55935平方米，均价13650元/平 方米 半 岛 家 园 半岛家园、阳光美景花园、广阳苑明星楼盘 阳 光 美 景 花 园 广 阳 苑 u 项目名称：阳光美景花园 u 类型：花园洋房 u 项目地址：大兴市区东南部25公里处采 育镇 u 7月销售业绩：销售345套，销售面积 31702平方米，均价7784元/平方米 u 项目名称：广阳苑 u 类型：花园洋房、板楼 u 项目地址：房山区广阳大街1号 u 7月销售
17、业绩：销售341套，销售面积 31059平方米，均价13626元/平方米 本报告是严格保密的。 26 二手房成交量价齐平 u7月二手房成交量经历5、6 月两个月暴跌后，出现稳定 态势，成交量较6月微降 1.13%。 u本月二手房成交均价与上 月相比基本持平，价格出现 企稳态势； u二手房成交均价与市场报 盘价差价保持稳定，买卖双 方进入深度观望期。 三级市场 量 价 数据来源：华房数据 本报告是严格保密的。 27 各行政区二手房成交量涨跌各半；城八区二手房价 开始松动 本月各行政区成交量涨跌各半，西城、石景山、门头沟、密云、开发区成交量大幅增长，增幅 超过100%，是由于这些区域历史交易量小，
18、成交量变动幅度较敏感所致； 房价历来稳定的城八区受北京二手房市场整体形势的影响，成交均价有所松动，降幅在4%以内 。 三级市场 行政区 数据来源：华房数据 本报告是严格保密的。 28 140m2以上户型成交量持续上升，新政对该类住宅成交 影响不大；60m2小户型成交也回升，暗示刚需开始释放 u本月二手房市场60平方米 以下小户型和140平方米以 上大户型成交量均有所上涨 环比上升3.8%和7.48%； u小户型成交反弹暗示刚需 购房者开始出手；140平方 米以上大户型持续上涨，显 示房地产政策的持续对大户 型住房成交影响不大。 . . 三级市场 单套建筑面积 数据来源：华房数据 本报告是严格保
19、密的。 29 总价200万以上二手房成交面积持续增加，受新政 影响较小 60万元以下的二手房仍是 市场成交主体，占市场总成 交量的36.09%，总价低的 二手房受到购房者青睐，且 主要为首次购房者； 总价200万以上户型占市 场份额的27.62%，成交量 持续增加，本月环比增加 20.75%。 . . . 三级市场 套均总价 数据来源：华房数据 本报告是严格保密的。 市场表现对比4 行业动态 市场表现 2 3 内容摘要1 本报告是严格保密的。 31 一手房供应增幅高于二手房供应增幅 一手房价格微涨，二手房与上月基本持平 住宅用地本月供应较上月 有所减少； 一手房的供应量增加； 二手房的供应一直
20、远远高 于一手房，本月二手房供应 有所增加。 u一手房均价达18601元/ 平米，二手房均价15655 元/平米，与上月相比一手 房微涨，二手房价格僵持 。 一二三级市场 总体对比 时间 住宅土地楼面均价 一手房成交均价 二手房成交均价 2010年7月 5380 18601 15655 环比增长率 - 1.3% 0.3% 价格差额 13221 2946 本报告是严格保密的。 32 一手房“量价齐增”，二手房“量价齐平” 7月一手房成交量较上月增加了30.23%，二手房成交量与上月基本持平； 价格方面，一手房成交均价环比增加1.31%，二手房价格保持稳定。 月一 上月增加 . . 二三级市场 总
21、体表现 数据来源：华房数据 本报告是严格保密的。 33 土地与一手房的供应以郊区为主 二手房成交多位于城八区内 本月住宅用地供应方面，通州、昌平、 顺义各成交一块； 一手房供应多集中在五到六环之间； 二手房成交城八区较多，除该区域二手 房供应量大的因素外，购房者还受到交 通、保值增值等因素的影响。 一二三级市场 区域表现 数据来源：华房数据 区域 7月一手房成交 7月二手房成交 成交面积 （m2） 面积占 比 区域成 交面积 （m2） 区域成交 面积占比 成交面积 （m2） 成交面积占比 区域成交 面积 （m2） 区域成 交面积 占比 城中心区 东城 0.37 0.66% 3.14 5.60%
22、 1.65 1.64% 11.03 10.91%西城 0.41 0.73% 6.29 6.23%崇文 0.87 1.56% 1.58 1.56% 宣武 1.49 2.65% 1.51 1.49% 城四区 朝阳 12.21 21.77% 17.63 31.42% 26.17 25.89% 50.35 49.82%海淀 1.89 3.38% 9.86 9.76%丰台 2.66 4.74% 7.23 7.16% 石景山 0.85 1.52% 7.09 7.01% 近郊 通州 2.91 5.19% 17.30 30.85% 3.28 3.24% 25.15 24.88%昌平 4.06 7.23% 18
23、23 18.04% 大兴 10.34 18.42% 3.64 3.60% 远郊 顺义 3.32 5.91% 18.03 32.13% 3.04 3.01% 14.55 14.39% 房山 9.86 17.58% 2.34 2.32% 怀柔 0.13 0.24% 1.30 1.28% 延庆 0.59 1.05% 0.81 0.80% 密云 3.92 6.99% 2.92 2.89% 平谷 0.06 0.11% 0.49 0.49% 门头沟 0.09 0.17% 1.97 1.94% 开发区 0.05 0.09% 1.68 1.67% 合计 56.10 100% 56.10 100% 101.0
24、7 100% 101.07 100% 本报告是严格保密的。 34 平谷一手房成交均价大幅下降，降幅达60.08%，主要原因是成交楼盘为价格较低的商住小区 紫贵庄园（6647元/平米）和旧城改造小区路兴旺达嘉园（7080元/平米），二者拉低了平谷 整体房价。 崇文和开发区出现一二手房价格倒挂，该两区域7月一手房均价降低，二手房价格依然坚挺， 导致二手房价格高于一手房，其他区域一二手房差价减小。 . 各区域一手房价格涨跌不一致，二手房价格表现平稳，个 别行政区出现一二手房“价格倒挂” 二三级市场对比 区域表现 数据来源：华房数据 本报告是严格保密的。 35 7月小户型成交仍为市场主体， 大户型成交
25、形势看好二三级市场对比单套建筑面积 u一手房80-100m2占市场一半份额,100m2以下小户型成交占市场份主体地位；二手房小户 型成交也超过总成交套数的一半； u140m2以上的大户型一手房成交套数增长达50.7%，增幅较大，其中别墅成交量所占份额 不可小觑。 80 00m , . 本报告是严格保密的。 36 总价60万以下和200万以 上的二手房成交面积最多； 占总成交面积的63.71%； 7月总价在90万以下的二 手房成交量下降。 各总价区段一手房较上月 成交面积均有增加，其中 100-150万增幅最大，达 108%。 总价低的二手房成交受到新政影响较大 总价200万以上户型占市场份额加
26、大 二三级市场对比 房屋总价 本报告是严格保密的。 新政效果持续 7月量价盘整，8月将“一高一低” 房地产新政第二月，调控效果持续上月趋势。7 月北京一手房市场“量价齐升”，二手房市场 均表现为“量价齐平”。 7月量价盘整 点评与展望 37 随着政府对高价项目的解禁，一些高价项目（如红 玺台和禧瑞都）取得预售证，高价项目成交将出现 回升；性价比高的低价项目将继续受到追捧，仍是 未来成交的主流，故预计下月将出现成交“一高一 低”的现象。 8月将出现“一高一低” 本报告是严格保密的。 北京住宅市场7月月报 附件 数据来源：北京市土地储备中心 2010年7月北京土地成交明细 38 成交时间 用途 行
27、政区 地块位置 规划建筑面积(平米) 成交价(万元) 溢价率 楼面地价(元/平米) 2010-7-1 综合 平谷区 北京市平谷区马坊工业园区内 42618 1605 1.26% 376.60 2010-7-1 商业 海淀区 海淀区清河 4449 6350 252.19% 14272.87 2010-7-2 商业 崇文区 崇文区磁器口东北角（新景商务楼北侧） 7500 9100 41.61% 12133.33 2010-7-5 综合 怀柔区 怀柔区雁栖湖西岸 27134 16242 0.00% 5985.85 2010-7-5 商业 平谷区 北京市平谷区马坊物流园区内 411801 40500
28、218.60% 983.48 2010-7-19 工业 平谷区 平谷新城北部产业用地M2-8区内 60051 2303 0.02% 383.43 2010-7-19 工业 密云县 密云县经济开发区科技路9号 64180 2872 0.00% 447.49 2010-7-22 住宅 通州区 通州区马驹桥镇南堤村 243149 91983 - 3782.99 2010-7-23 工业 通州区 通州区经济开发区东区 60200 2297 0.00% 381.58 2010-7-30 住宅 昌平区 昌平区小汤山镇 70313 33750 - 4800.00 2010-7-30 住宅 顺义区 顺义区马坡
29、镇 162633 130415 - 8018.98 本报告是严格保密的。 北京住宅市场月报 报告说明 39 说明： 1、本报告中，城八区是指城市中心区（东城区、西城区、崇文区、 宣武区）和城四区（朝阳区、海淀区、丰台区、石景山区）；近郊区指 通州区、昌平区、大兴区；远郊区指顺义区、房山区、怀柔区、延庆县 、密云县、平谷区、门头沟区、开发区。 2、本报告数据来源：北京市房地产业官方网站数据（如北京市土地 整理储备中心、北京市房地产交易管理信息网等），华房数据库等； 3、本报告的版权归深圳华房数据技术有限公司所有。 本报告是严格保密的。 我们的客户 40 以下排名不分先后： 本报告是严格保密的。 我们的产品 41 我们还有以下产品产品： 城市住宅价格监测报告 中国城市不动产资本市场报告 老楼观点 EVS自动估价系统 ALA贷后动态评估管理系统 中国城市不动产 资本市场报告系列 老楼观点 城市住宅市场 研究报告 本报告是严格保密的。 42 基于我们庞大而真实的数据库，根据客户的需求 定制开发功能数据库系统和深入研究报告。为解 决客户问题、给客户创造价值而不断努力。 欢迎致电 深圳华房数据技术有限公司北京区域负责人 刘静 010-8521 1686 135 5253 7502
