1、VIEWPOINT 主题乐园 对当地房地产市场的影响 VIEWPOINT 中国房地产市场 2016年第三季度 VIEWPOINT 中中国消费升级方兴未艾国消费升级方兴未艾 近五年中，中国经济迈入新常态，经济增速放缓的总体趋势所映射的图景正是由传统生产 制造驱动的经济增长模式遭遇了瓶颈。与此同时，就业人群的收入在快速增长，驱动了中 国基数庞大的消费者持币寻找消费升级的下一站。无疑中国经济未来增长的引擎将更多由 第二产业切换至第三产业，切换至内需驱动增长的新一层次。在对于消费升级的各种分析 探讨框架中都有指出，伴随着收入快速增加，消费的竞争不再是产品数量的叠加，而是更 多地体现在消费趋优、趋好、趋
2、于情感形象的感召等各层面的消费迭代。而在消费场景方 面，虽然有电商模式跨越物理界限带来消费增量，但传统的场景消费由于提供更多的体验 与互动，亦有其自身优势。主题乐园是国内消费升级的一个重要分支，对当地的酒店和各 类零售消费增长通常有明显的促进作用，尤其是消费能力和意愿更强的国内一线城市。 20162016年第三季年第三季度度 世邦魏理仕研究部 2016 世邦魏理仕 | 2 主题乐园对当地房地产市场的影响 VIEWPOINT 不断增长的国内上层中产阶级和富裕不断增长的国内上层中产阶级和富裕家庭家庭 近期中国游客海外抢购商品的现象令中国消费者的购买力迅速提升和消费升级成为热点话 题。据CEIC预测
3、，中国城市上层中产阶级和富裕家庭1 1数量将从2016年的1.12亿增长至2021 年的1.65亿，占比自39.9%上升至51.9%。 图表一：图表一：中国城市家庭收入分组统计：户中国城市家庭收入分组统计：户数占比数占比 城市上层中产阶级和富裕家庭数量的增长将推动消费需求的不断升级，在满足包括衣、食、 住、行在内的生活必需品的购买后，有更多富余的收入可以用于获取娱乐、休闲、文化教 育等非生活必需品的消费。可以说近年影院收入的迅速增长仅是该类消费的先导，而主题 乐园是引爆下一个娱乐消费的热点。 图表二：中国不同收入的城市家图表二：中国不同收入的城市家庭的消费支出结构庭的消费支出结构 9.0% 3
4、0.9% 39.4% 20.7% 14.9% 37.0% 33.6% 14.5% 富裕家庭 上层中产阶级家庭 中产阶级家庭 贫困家庭 2016 2021 3 主题乐园对当地房地产市场的影响 20162016年第三季年第三季度度 世邦魏理仕研究部 2016 世邦魏理仕 | 数据来源：CEIC，世邦魏理仕研究部，2016年第三季度 数据来源：CEIC，世邦魏理仕研究部，2016年第三季度 75.3% 75.2% 75.0% 74.6% 5.6% 5.2% 5.1% 5.0% 5.1% 5.6% 6.3% 6.8% 6.6% 7.5% 8.3% 8.9% 7.5% 6.4% 5.4% 4.7% 贫困
5、家庭 中产阶级家 庭 上层中产阶 级家庭 富裕家庭 生活必需品 通讯和通信 教育 文化娱乐 医疗 VIEWPOINT 主题乐园市场概览主题乐园市场概览全球性的趋势全球性的趋势 根 据 Themed Entertainment Association 和 AECOM 发 布 的 Global Attractions Attendance Report年度报告显示，2015年，全球前25家大型主题乐园总计接待人次2.36 亿，同比增长5.4%，接待量和增速均为过去10年的顶峰。 图表三：图表三：全球前全球前25家大型主题乐园年游客接待家大型主题乐园年游客接待量和年度变化量和年度变化 同时，在过去的
6、5年中（2011年-2015年），亚洲地区的市场份额自32%提升至44%，欧洲、 美洲均录得下滑；亚洲地区游园人次增长50.3%，明显优于美洲的9.1%和欧洲的-10.7%。 图图表四表四: 全全球前球前25家主家主题乐题乐园在园在不同区域不同区域的市的市场表场表现现（2011年对比年对比2015年年） 187 188 186 186 189 196 206 215 223 236 -2.0% -1.0% 0.0% 1.0% 2.0% 3.0% 4.0% 5.0% 6.0% -100 -50 0 50 100 150 200 250 300 20062007200820092010201120
7、12201320142015 百万人 游客接待量 年度变化 数据来源：Themed Entertainment Association，AECOM，世邦魏理仕研究部，2016年第三季度 数据来源：Themed Entertainment Association和AECOM，世邦魏理仕研究部，2016年第三季度 4 主题乐园对当地房地产市场的影响 美洲美洲 48% / 40% 9.1% 市场市场份额份额 20112011年年/2015/2015年年 游客游客接待量接待量变化变化 欧洲欧洲 20% / 16% 10.7% 亚洲亚洲 32% / 44% 50.3% 中国中国 0% / 12% 无游客
8、接待 量对比值 20162016年第三季年第三季度度 世邦魏理仕研究部 2016 世邦魏理仕 | VIEWPOINT 消费升级的浪潮亦带动中国主题乐园首次进入这一榜单，在全球前25家主题乐园总接待游 园人次中的占比自2011年的0%上升至2015年12%。榜上有名的是珠海横琴长隆海洋王国、杭 州宋城主题乐园以及丽江宋城主题乐园，三大乐园均为内资运营方开发和管理。 2016年，快速增长且潜力庞大的中国市场正吸引着越来越多的世界级主题乐园前来掘金。 我们将通过多个世界级主题乐园在亚洲区域的运营案例，透析其对本地零售市场和房地产 市场的影响和启示。 世界世界级主题乐园级主题乐园对对当地当地房房地产市
9、场的影地产市场的影响响 对本地旅游产业的推动作用对本地旅游产业的推动作用 世界级主题乐园对于本地旅游市场的促进作用毋容置疑，其对消费的推动模式将体现在吸 引旅游人口，从而带来大量的交叉消费。以上海某世界级主题乐园为例，我们将以“游客 渗透率”预测模型估计其吸引的游客数量，而“游客承载量”预测模型将作为一种参照加 以核对。 “游“游客渗透客渗透率”预率”预测模型测模型 在“游客渗透率”预测模型中，我们选取香港某主题乐园作为参考案例，比照其香港本地 居民、中国大陆游客和国际游客的游客分类，将上海主题乐园游客分为上海本地居民、国 内外省来沪游客和国际来沪游客，并对不同客群的市场渗透率进行赋值，从而预
10、测上海主 题乐园年接待游客人次。 图图表五：游客渗透率模型分析表五：游客渗透率模型分析 5 主题乐园对当地房地产市场的影响 20162016年年 20172017年年 20182018年年 20192019年年 20202020年年 上海常住人口（万人） 2,432 2,449 2,466 2,483 2,500 游客渗透率（%） 24.4% 25.9% 29.2% 32.0% 33.1% 本地居民游园人本地居民游园人数（数（万人）万人） 594594 633633 720720 795795 829829 国内外省来沪旅游人数（万人） 14,017 14,808 15,644 16,527
11、17,460 游客渗透率（%） 8.6% 8.6% 8.6% 8.6% 8.6% 国国内内外省来沪游园外省来沪游园人数（人数（万人）万人） 1,2051,205 1,2731,273 1,3451,345 1,4211,421 1,5021,502 国际来沪旅游人数（万人） 815 835 856 878 900 游客渗透率（%） 9.7% 10.2% 10.8% 10.9% 11.0% 国国际际来沪游园来沪游园人数（人数（万人）万人） 7979 8686 9292 9696 9999 游游园园总总人数（人数（万人）万人） 1,8791,879 1,9921,992 2,1572,157 2,
12、3122,312 2,4292,429 数据来源：上海市政府，上海市统计局，香港相关主题乐园公司年度业绩报告，香港旅游发展局，世界银行， 世邦魏理仕研究部，2016年第三季度 20162016年第三季年第三季度度 世邦魏理仕研究部 2016 世邦魏理仕 | VIEWPOINT 根据世邦魏理仕的预测，上海世界级主题乐园开业5年内的年游客接待人次约在1,900万- 2,400万。按不同客群来看，国际游客仅占乐园游客总量的4%左右，上海本地和国内外省游 客数量占乐园游客总量的95%以上，其中，约有35%的游客由上海本地居民构成，60%为来自 中国其他省份的游客。此外，基于交通的便捷度和出行成本较低等
13、因素，我们预计邻近上 海的江浙两省将成为国内外省游客中重要的客源地。 “游客承载量游客承载量”预测模型预测模型2 2 在“游客承载量”预测模型中，我们选取了位于亚洲地区的香港、东京和新加坡的四大主 题乐园最高游客接待人次的年份，在对比各大主题乐园园区面积的基础上，得出单位面积 内可容纳的游客承载量，并根据该承载量的数值预测上海主题乐园可以容纳的最高客流量 的区间。 图图表六表六：游客承载量模型分：游客承载量模型分析析 6 主题乐园对当地房地产市场的影响 数据来源：相关主题乐园公司网站和年度业绩报告，世邦魏理仕研究部，2016年第三季度 主题乐园园区面主题乐园园区面积积3 3 （公顷）（公顷）
14、年最高客流接待量年最高客流接待量 （万人次）万人次） 游游客容客容量量峰值峰值 （万人（万人/ /公顷）公顷） 香港对比样本 28 750 26.8 东京对比样本一 118 3140 26.6 东京对比样本二 54 1390 25.7 新加坡对比样本 20 420 21.0 上上海主海主题乐题乐园园游客容量游客容量预预测值测值 116116 2,436 2,436 3,1073,107 21.0 21.0 26.826.8 选取亚洲其他城市对比样本 最高客流接待年份的游园人 次 / 主题乐园主园区面积 获取各个对比样本游客容 量的峰值 1 2 3 4 对比样本游客容量的峰值 上海主题乐园主园区
15、面积 20162016年第三季年第三季度度 世邦魏理仕研究部 2016 世邦魏理仕 | VIEWPOINT 根据统计，四大对比主题乐园样本单位面积内年游客容量的峰值在21.0-26.8万人/公顷之 间，根据上海主题乐园的主园区面积计算得出，该乐园的年游客容量高峰值约在为2,400- 3,100万人的区间内。 酒店市场酒店市场迎来迎来230230- -290290万万间间/ /年的年的客房需求客房需求增加量增加量 对于主题乐园的游客，尤其是非本地居民的游客而言，住宿成为整个旅游行程的必要消费 需求，该需求将直接作用于本地酒店市场。我们以参照案例的实证数据为参考，根据不同 客源地的游客在逗留天数、
16、游客专程赴园比率参数上的不同假设，预测出上海某主题乐园 游客对本地酒店客房需求的增加量。 图图表七：主表七：主题乐园对本地酒店市场需题乐园对本地酒店市场需求增量的求增量的预预测测 7 20162016年年 20172017年年 20182018年年 20192019年年 20202020年年 本地居民游园人数（万人） 594 633 720 795 829 酒店入住平均天数4 4 0.0 0.0 0.0 0.0 0.0 酒店客房数量需求酒店客房数量需求增量增量（万间（万间/ /年）年） 0.00.0 0.00.0 0.00.0 0.00.0 0.00.0 国内外省来沪游园人数（万人） 1205
17、 1273 1345 1421 1502 专程赴园游客比例（%） 13 % 13% 13% 13 % 13% 专程赴园游客数量（万人） 157 166 175 185 195 酒店入住平均天数 2.82 酒店客房数量需求酒店客房数量需求增量增量（万间（万间/ /年年）5 5 220.7220.7 233.2233.2 246.3246.3 260.3260.3 274.9274.9 国际来沪游园人数（万人） 79 86 92 96 99 专程赴园游客比例（%） 11.5% 11.5% 11% 11% 10.8% 专程赴园游客数量（万人） 9 10 11 11 12 酒店入住平均天数 2.44
18、酒店客房数量需求增加量（万间酒店客房数量需求增加量（万间/ /年年） 10.210.2 11.011.0 11.311.3 11.811.8 12.012.0 客客房数量总需求房数量总需求增量增量（万间（万间/ /年）年） 230.1230.1 244.2244.2 257.7257.7 272.1272.1 287.0287.0 数据来源：上海市统计局，上海市消费者权益保护委员会，上海新消费研究中心，上海社会科学院，相关主题乐园公司年 度业绩报告，世邦魏理仕研究部，2016年第三季度 20162016年第三季年第三季度度 世邦魏理仕研究部 2016 世邦魏理仕 | 主题乐园对当地房地产市场的
19、影响 VIEWPOINT 根据我们的预测，未来5年，专程赴园游玩的游客带来的酒店客房需求增加量在每年230- 290万间左右，年复合增长率为5.6%。根据世邦魏理仕数据显示，截至2015年，上海酒店市 场客房存量21.68万间，全年酒店客房平均入住率73.7%。在此基础上，我们预计未来5年内， 上海主题乐园的开园将每年提升上海酒店客房入住率2.8-3.2个百分点。 图图表八：表八：上海酒店市场客房入住上海酒店市场客房入住率变化量预率变化量预测测 国国内外内外省专程赴园游省专程赴园游客为本客为本地旅游消费市地旅游消费市场贡献场贡献6666- -8282亿元亿元/ /年的年的消费消费增加量增加量
20、根据上海市消费者权益保护委员会、上海新消费研究中心和上海社会科学院社会学研究所 联合发布的“关于上海某世界级主题乐园相关消费需求与趋势调查报告”显示，外省前往 上海某世界级主题乐园游玩的消费者在上海逗留期间计划人均消费为4,215元（不含往返上 海的交通费）。根据我们前文对国内外省专程赴园游客人数的预测，保守测算国内外省游 客将在2016年至2020年间为上海本地旅游消费市场带来66-82亿元/年的消费增加量。该旅 游消费的增加量占整体旅游消费收入的比重超过2%。 图图表九：表九：国内外省游客贡国内外省游客贡献的本献的本地旅游消费增加地旅游消费增加量量 8 20162016年年 2017201
21、7年年 20182018年年 20192019年年 20202020年年 当年需求增加量（万间*天） 230.1 244.2 257.7 272.1 287.0 当年可入住客房总量（万间*天）6 6 8,133 8,361 8,595 8,836 9,083 酒店客房平均入住酒店客房平均入住率率增幅增幅（% %） 2.8%2.8% 2.9%2.9% 3.0%3.0% 3.1%3.1% 3.2%3.2% 数据来源：世邦魏理仕研究部，2016年第三季度 数据来源：上海市消费者权益保护委员会，上海新消费研究中心，上海社会科学院，北京旅游学会，世邦魏理仕研究部， 2016年第三季度 20162016年
22、第三季年第三季度度 世邦魏理仕研究部 2016 世邦魏理仕 | 中国房地产市场 66 70 74 78 82 0.0% 0.5% 1.0% 1.5% 2.0% 2.5% 3.0% 2,200 2,500 2,800 3,100 3,400 3,700 4,000 20162017201820192020 人民币：亿元人民币：亿元 旅游消费总收入 主题乐园带来的旅游消费增量 占比 VIEWPOINT 本地零售物业市场的契机本地零售物业市场的契机 对国内外省游客而言，除了前往主题乐园游玩和上海其他景点游览外，购物将是不可或缺 的行程内容。上海市消费者权益保护委员会等发布的调查报告显示，在受访的3,
23、500名外省 游客中，85%的受访者表示会进行购物。我们预测上海主题乐园外省游客在购物上的支出占 比约为30%，人均购物消费额约为1,265元7 。结合前文我们关于外省专程赴园游客人数的 测算，该类客群将给上海零售市场每年新增20-25亿元的销售额。对于购物场所的调查结果 显示，奥特莱斯是外省游客购物较为偏好的零售物业类型。 除此以外，购物点所在的区位亦会对主题乐园游客产生不同程度的吸引力。我们认为以下 区位的商业设施将不同程度地受益于主题乐园游客的增量消费，包括：具有上海标志性景 点的商圈、城际交通枢纽附近的商业设施、主要的奥特莱斯及周边物业。 9 20162016年第三季年第三季度度 世邦
24、魏理仕研究部 2016 世邦魏理仕 | 主题乐园对当地房地产市场的影响 1. 陆家嘴 6. 徐家汇 11. 五角场 16. 张江 2. 外滩 & 南京东路 & 人民广场 7. 四川北路 12. 大宁商圈 17. 金桥 3. 豫园 8. 中山公园 13. 真如 18. 张杨路 & 世纪大道 4. 淮海中路 & 新天地 9. 虹桥 & 天山商圈 14. 中环商务带 19. 奕欧来（上海国际 旅游度假区） 5 南京西路 & 静安寺 10. 新虹桥商务区（虹 桥交通枢纽） 15. 世纪公园（花木 & 联洋） 20. 佛罗伦萨小镇（浦 东国际机场） 数据来源：世邦魏理仕研究部，2016年第三季度 图表图
25、表十：十：主题乐园游客最可能前往购物的商圈或零售物业主题乐园游客最可能前往购物的商圈或零售物业 VIEWPOINT 结论结论 我们认为，世界级主题乐园的开园对当地的旅游收入、酒店市场和零售市场均有积极的推 动作用，当前中国主题乐园的投资热潮溯其根源在于消费升级人口的庞大数量以及中国居 民在休闲消费支出上与发达国家间的巨大差距。 高盛全球投资研究部关于新一代中国消费者的崛起报告显示，中国消费者的日均消费 额在7美元左右，而美国消费者的日均消费额约为97美元。除了收入水平带来的消费金额的 差异外，消费结构上中国消费者仍将近半的收入用于“衣”与“食”方面，而美国消费者 在该项的支出仅占15% 左右。
26、相反地，在娱乐消费方面，中国消费者支出占比仅为美国消 费者的一半。 然而， 主题乐园作为一种经营性地产，与购物中心和写字楼一样，其市场表现和投资成败 也必将受到市场供求、投资者运营能力等的影响；且主题乐园的旅游地产特质决定了项目 间对于潜在消费人群的竞争不仅存在于同城范围内，亦可以是跨城市、甚至跨国度的。 据人民网的一份报告8显示，目前国内中大型主题乐园（投资额5000万元以上）的数量已达 到300家左右，总数更是超过2000家。随着近几年众多世界级主题乐园的接踵而至，加之国 内发展商在旅游休闲地产领域的纷纷加码，高品质主题乐园供应将在2016-2020年间迎来高 峰期。 因此，可以预见的是，
27、伴随主题乐园消费的兴起，项目间竞争升级、同质化风险和低品质 乐园挤出风险的增加也是主题乐园投资和运营方需要应对的挑战。世邦魏理仕认为，投资 者应在投前加强对选址区位、旅游基础设施配套、消费人群能力和习惯、竞品项目的调研 分析，并结合项目的业态配比、不同业态的投资回报期、自身及可借助的第三方乐园运营 能力进行综合的决策判断。同时，拥有更多的优质IP、具备旅游、酒店等产业链整合优势 的投资者将在这场消费升级的主题乐园竞赛中获得更大的胜出机会。 10 20162016年第三季年第三季度度 世邦魏理仕研究部 2016 世邦魏理仕 | 主题乐园对当地房地产市场的影响 主题乐园名称主题乐园名称 所在城市所
28、在城市投资投资运营方运营方预计开园年份预计开园年份 上海极地海洋世界 上海 海昌控股 2017 达高炫乐园 上海 达高集团/中国文化产业 公司 2017 广州万达文化旅游城 广州 万达集团 2018 青岛东方影都 青岛 万达集团 2018 上海冰雪世界 上海 上海港城开发（集团）有 限公司/陆家嘴集团/新加 坡高鸿集团 2019 无锡万达文化旅游城 无锡 万达集团 2019 成都万达文化旅游城 成都 万达集团 2019 图表图表十一：十一：2017-2019年间开业的主要高品质主年间开业的主要高品质主题乐题乐园园 数据来源：世邦魏理仕研究部，2016年第三季度 VIEWPOINT 11 201
29、62016年第三季年第三季度度 世邦魏理仕研究部 2016 世邦魏理仕 | 主题乐园对当地房地产市场的影响 相关注释和定义：相关注释和定义： 1.根据CEIC定义，城市上层中产阶级家庭年可支配收入12-26万元，富裕家庭年可支配收入超过26万元。 2.采用游客承载量预测模型的必要性在于，我们认为单位乐园面积接待游客数量因游客安全度和满意度而存在峰值。 3.园区面积为主题乐园主园区面积，剔除酒店、停车场等设施。 4.入住主题乐园酒店的需求相对于整体酒店市场比重极低，此处忽略不计。 5.假设平均每间客房入住2位游客，下同。 6.当年可入住客房总量 = 前一年末客房总数 * 365天。 7.根据北京
30、旅游发展报告2015，2015年外地来京游客花费中购物占比为28.2%。由于上海相关数据缺失，我们认为北京 和上海两地的旅游消费结构具有一定可比性，设定上海外地来沪游客花费中购物占比约30%。 8.人民网舆情监测室主题公园行业研究报告。 VIEWPOINT 谢晨谢晨 资深董事中国区主管 研究部 上海市南京西路号上海会德丰广场楼 邮编 中国房地产市场 全球研究部全球研究部 本报告由世邦魏理仕中国区研究部撰写。中国区研究部是世邦魏理仕环球研究部的成员。世邦魏理 仕环球研究部是一个由优秀的研究人员组成的网络，协力为全球房地产投资者和用户提供房地产市 场研究和经济预测方案。 如如需垂询，敬请联络需垂询
31、，敬请联络： 胡胡乐毅乐毅 高级经理 研究部 上海市南京西路号上海会德丰广场楼 邮编 Follow CBRE 免责声明 除非特别注明，本报告的所有信息版权均属世邦魏理仕。世邦魏理仕确信本报告所刊载信息 及预测来自可靠来源。本公司不怀疑其准确性，但并未对此资料进行核实，亦不会对资料做 出任何保证或陈述。阁下须独立对信息的准确性和完整性作出审查。本报告仅限于世邦魏理 仕的客户和专业人士使用，不可作为证券或其它金融产品的买卖依据。世邦魏理仕保留对本 报告的所有权利，未经本公司事先书面许可，任何机构和个人不得以任何形式进行翻版、复 制、引用和转载。由于任何人使用或依赖本报告中出现的信息而导致的任何损失和费用，世 邦魏理仕概不负责。 To learn more about CBRE Research, or to access additional research reports, please visit the Global Research Gateway at Printed on recycled paper
