1、3#楼公寓营销推广计划,营销策略,营销背景,推广策略,营销背景：热销之上，再铸辉煌,3#楼,1#楼、2#楼热销全城，总计去化80% 3#楼一经推出必定再次掀起热销,营销背景：成交客户以大客户为主,成交客户分析,成交客户置业目的： 1、以经营为主，依托万达商业吸引里，打造商业配套，如培训机构、快捷酒店、旅行社等 2、依托万达品牌号召力，作为商务办公首先之地，办公室、公司等竞相入驻。,成交客户置业特点： 1、以实力大客户居多，整层、半层购买的客户占比高。 2、客户主要以投资目的为主，基本没有自住需求。,营销策略,营销背景,推广策略,营销思路：投资之王 再次来袭,巅峰之上 王者归来 1、巩固市场地位
2、，再次释放投资价值 2、客户对位营销，完成销售目标,营销策略：销售反馈对目标客群对位营销 区域内客户：加强老带新，通过区域影响力活动树立形象吸引关注 ； 市场投资客：加强渠道宣传打开市场，扩大项目市场认知度 ； 圈层大客户：通过圈层活动圈定大客户，吸引关注促进销售。,营销策略：针对目标客群的对位营销,一、推广上树立财富升值形象 （推广媒体形象）,二、渠道战 （打开市场）,【营销两部曲】,传播策略：目前市场下首先要向向客户灌输为什么要投资本案,余额宝目前年收益率4.8%,银行理财年收益率7.6%,银行信托年收益率10%,虽然目前房地产市场形势看起来并不美好 但仍是目前最为稳健的投资渠道没有之一
3、理性的投资者都认为，基金、债券等金融产品+不动产 依旧是抗风性最高的、目前最为理想的投资组合,余额宝年收益率以及持续下降中,风险不可控 回报周期长,门槛高 变现难 风险不可控 你想要的产品经常没有,营销策略：清晰强调本案作为顶级配置置产的4大买点！,万达品牌号召力无可匹敌,东北亚旅游集散中心，海量客源有保障！,综合体之上，铸就财富大平台,未来百家企业入驻，配套产业崛起，商务办公需求旺盛,品牌保障,地段核心,商业发展,商务氛围,营销策略：投资客户特点及心理分析私营业主,投资客户特点私营业主： 1、工作非常繁忙，闲暇时间不多；经济收入很高、稳定； 2、有理想、有冲劲、有毅力，有一定的冒险精神； 3
4、、投资心理稳健，有一定风险意识，投资非常理性 4、对投资回报要求较高 5、大部分资金都在固定资产上，流动资金不多；主要看重投资物业的升值潜力 6、 对知名的品牌经营商较认同,理 性,营销策略：投资客户特点及心理分析企业中高级管理人员,投资客户特点企业中高级管理人员： 1、经济能力较强，收入较稳定； 2、有一定积蓄，希望资金能够稳定增值； 3、文化素质较高； 4、容易接受新事物，对国外新的商业业态或商业理念较推崇； 5、做事周密、严谨，分析能力强，有一定风险意识，投资较理性； 6、对品牌经营商较认同，品牌商家的进驻直接影响到他们的投资信心； 7、非常看重投资物业的升值潜力； 8、投资的商铺总价低
5、；,谨 慎,营销策略：投资客户特点及心理分析公务员,投资客户公务员特点： 1、文化素质较高，绝大部分是大专以上； 2、中年群体，年龄段主要集中在3045岁之间； 3、经济收入相当稳定，寻找未来保障意识强；有思想、有见地，投资欲望较强； 4、对国外较新的商业业态或较新的商业理念较推崇；属于较冲动型买家，容易受现场气氛和朋友的影响； 5、非常看重物业今后的升值潜力； 6、品牌大商家的进驻将是他们判断物业升值潜力的重要标准； 7、商铺的总价是影响他们购买的重要因素； 8、大多数会选择轻松的付款方式。,盲 从,营销策略：三种投资客户的特点,私营业主,企业中高层管理者,公务员,理性,谨慎,盲从,人群,置
6、业特点,营销策略,数据说话,品牌口碑,氛围营造,营销策略：根据客户投资心理归纳本案投资价值,物业升值,客户需求,地段升值,商业前景,商务氛围,数据说话,品牌价值,区域氛围,万达产品热销，公寓产品销售完成近80%,万达所在之处将成为最核心商业商务中心，未来城市发展核心,综合体之上未来百家商家入驻，商业愈加成熟,万达品牌号召力使得区域发展快速崛起，配套更加完备,营销策略：针对客户需求结合本案投资卖点树立投资旺地财富升级的,物业升值,地段升值,商业前景,商务氛围,针对投资客户的诉求：核心全能型商业不动产,备选：年增值9%的顶级资产配置,备选：投资功能拓展，财富能效提升,一、推广上树立财富升值形象 （
7、推广媒体形象）,二、渠道战 （打开市场）,【营销两部曲】,渠道选择原则： 1、结合高端目标客群的人群特点，延展其经常出没的场所将项目信息有效传递。 2、锁定几个较为有效的渠道进行长期的持续传达，扩大项目信息的覆盖面。 3、渠道营销作为下半年的主要推广方式建议适度加大人力和财力的支持。,渠道战：打开市场，将项目信息进一步渗透，扩展客户认知渠道，促成到访成交,渠道建议：礼品派发类,渠道 建议,加油站派发纸巾盒,洗车行派发临时停车卡,高档洗浴中心零钱袋,高档大饭店眼镜布,茶馆资料架DM,投放方式：不必安置销售顾问，与加油站员工事先沟通，协助派发，并给予一定佣金。 投放内容： 项目形象和项目投资价值释
8、放 地点建议： 项目周边加油站,渠道建议：礼品派发类,渠道 建议,加油站派发纸巾盒,洗车行派发临时停车卡,高档洗浴中心零钱袋,高档大饭店眼镜布,茶馆资料架DM,投放方式：直接到写字间楼、饭店等高端场所下放置在车的挡风玻璃上 投放内容： 项目形象和项目投资价值释放 地点建议： 市内重点写字间、酒店等,渠道建议：礼品派发类,渠道 建议,加油站派发纸巾盒,洗车行派发临时停车卡,高档洗浴中心零钱袋,高档大饭店眼镜布,茶馆资料架DM,投放方式：与收银员工事先沟通，协助派发，并给予一定佣金。 投放内容： 项目形象和项目投资价值释放 地点建议： 市内豪华洗浴中心,渠道建议：礼品派发类,渠道 建议,加油站派发
9、纸巾盒,洗车行派发临时停车卡,高档洗浴中心零钱袋,高档大饭店眼镜布,茶馆资料架DM,投放方式：与收银员工事先沟通，协助派发，并给予一定佣金。投放物料可以是零钱袋、筷子套、眼镜布等。 投放内容： 项目形象和项目投资价值释放 地点建议： 市内高档饭店,渠道建议：礼品派发类,渠道 建议,加油站派发纸巾盒,洗车行派发临时停车卡,高档洗浴中心零钱袋,高档大饭店眼镜布,茶馆资料架DM,投放方式：与茶馆事先联系，把本案的楼书，DM摆放在资料内，供客人随手翻看。 投放内容： 项目详细信息，优势卖点等等 地点建议： 市内高档茶馆、咖啡厅,渠道建议：拓源类及投放类,渠道 建议,航空杂志,协会合作,银行合作,高端合
10、作,航班选择： 国航（中国之翼）、南航（南方 航空）等 地点选择： 国航所属航班经济舱、头等舱 南航所属航班经济舱、头等舱 选择理由： 由于机场来往航班以国航、南航为主，选择这两家航空公司的相关杂志可以有效的辐射大量潜在目标人群。,渠道建议：拓源类及投放类,渠道 建议,航空杂志,协会合作,银行合作,高端合作,协会选择： 企业家协会、民营企业家协会、广东商会、浙江商会等； 拓源合作方式：活动聚集、客户组织、资源共享、利益驱动 内容： 形式一：为商会会员提供聚会场地； 形式二：与商会会员举行团购优惠； 形式三：定期给商会会员邮寄项目资料及发短信； 形式四：根据其喜好，与商会会员合作举行小众圈层活动
11、；,渠道建议：拓源类及投放类,渠道 建议,航空杂志,协会合作,银行合作,高端合作,银行选择： 招商银行、中信银行、华夏银行、浦发银行等； 拓源合作方式：活动聚集、客户组织、资源共享、利益驱动 内容： 形式一：与招商银行、浦发银行等各大银行进行合作，推出团购优惠活动； 形式二：与银行合作，举行高端活动，例如财经、理财讲座等； 形式三：购买银行会员名单，寄项目资料及发短信；,渠道建议：拓源类及投放类,渠道 建议,航空杂志,协会合作,银行合作,高端合作,高端客群机构选择： 高尔夫俱乐部、五星级酒店VIP客户、高端品牌卖场VIP客户、商务会馆等； 拓源合作方式： 活动聚集、客户组织、资源共享、利益驱动
12、 内容： 1、品鉴活动红酒、雪茄、名品鉴赏活动 2、高尔夫球赛组织大型高尔夫球比赛活动 3、购房优惠对五星级酒店及高档卖场vip客户给予购房优惠或优先选房权等特殊权利。 4、互换客户资源、投放广告资源、定期活动互动、购房优惠专享。,营销策略,营销背景,推广策略,营销阶段,时间划分,第一阶段 公寓新品上市信息释放,第二阶段 产品价值释放,8月-10月,5月-7月,新品上市通过大型活动吸引关注 配合线上媒体，轰动全城 树立起第一投资品形象,通过小范围的投资圈层活动锁定投资客群体，配合老带新活动全面去化剩余产品，完成年度销售目标,阶段目标,5月,8月,销售节点,6月,7月,9月,第三阶段 投资价值释
13、放,11月-12月,主要通过渠道营销释放产品价值，配合销售节点及线上媒体进行产品力的全面释放，吸引目标客群的关注,10月,11月,12月,下销许,认筹启动,开盘活动,推广排期,营销阶段,时间划分,第一阶段 公寓新品上市信息释放,第二阶段 产品价值释放,5月23日-6月6日,5月15日-5月23日,新品上市通过大型活动吸引关注 配合线上媒体，轰动全城 树立起第一投资品形象,通过小范围的投资圈层活动锁定投资客群体，配合老带新活动全面去化剩余产品，完成年度销售目标,阶段目标,5月,销售节点,6月,7月,第三阶段 投资价值释放,6月6日-,主要通过渠道营销释放产品价值，配合销售节点及线上媒体进行产品力
14、的全面释放，吸引目标客群的关注,认筹启动,开盘活动,推广排期,持续热销,营销阶段,时间划分,第一阶段 公寓新品上市信息释放,第二阶段 产品价值释放,8月-10月,5月-7月,新品上市通过大型活动吸引关注 配合线上媒体，轰动全城 树立起第一投资品形象,通过小范围的投资圈层活动锁定投资客群体，配合老带新活动全面去化剩余产品，完成年度销售目标,阶段目标,5月,8月,销售节点,6月,7月,9月,第三阶段 投资价值释放,11月-12月,主要通过渠道营销释放产品价值，配合销售节点及线上媒体进行产品力的全面释放，吸引目标客群的关注,10月,11月,12月,下销许,认筹启动,开盘活动,第一阶段推广策略,阶段主
15、题： 万达新品上市，举一城之力，再创巅峰价值 营销建议： 大型活动释放新品上市信息，全城共知 通过建立关注释放认筹信息 基地包装提升项目地标识别度 内部认购挖掘内部价值,目的：通过产品推介会释放公寓面市信息，吸引意向客户的关注，同时邀请老业主释放老带新活动信息，在提升项目品牌认知度的同时为项目积累客源为后续销售蓄力。 时间：5月 内容： 1、到场客户均可获得印有万达logo精美纪念品。 2、现场登记客户购买公寓时可额外获得99折内部认购优惠。 3、积累有购买意向的客户并在后续进行跟踪和回访。,公寓新品推介会,认筹启动活动：豪车巡游,活动地点：项目及市区繁华街道 活动目的： 通过豪车巡游达到项目
16、信息全城皆知的效果，能够有效体现项目实力，树立项目形象释放认筹信息，吸引目标客群的关注。 活动亮点： 1、上午豪车巡游区域主要干道，花车乐队小型表演，外国佳丽举牌宣传。 2、到达2到3个主要广场及商业区，停留一小时乐队表演、释放项目售楼处开放及开盘信息。 3、巡游结束后到认筹客户指定集合地点接客户至售楼处看房。,线下活动：内部认购专场,目的：活动前释放活动信息，邀请老业主及意向客户参与活动，当天售楼处举办专场内部认购会，当天购房享受内部额外优惠。 时间：6月 内容： 1、通过老业主及内部员工的口碑相传，释放活动信息，通过优惠吸引客户参与活动。 2、活动前开始接受报名，活动中根据报名先后顺序进行
17、活动现场选房活动。 3、同时也是进一步检测客户需求，为价格调整、销控提供及时的市场反馈；,目的：邀请外籍人士参与异国风情巡展，以别具一格的开业方式吸引客群眼球，增加项目商业人气，促进项目商业销售。 时间：7月 地点：项目所在地 内容： 1、邀请外籍人士穿不同国度服饰，巡游于项目商业街，制造街头焦点，吸引地缘性客户。 2、巡展期间设有项目商业咨询展台，方便意向客户咨询，并身临其境的感受商业繁华。 3、邀请意向客户参与巡游互动，加深对项目商业印象，便于后续跟踪销售。,异国风情巡展,营销阶段,时间划分,第一阶段 公寓新品上市信息释放,第二阶段 产品价值释放,8月-10月,5月-7月,新品上市通过大型
18、活动吸引关注 配合线上媒体，轰动全城 树立起第一投资品形象,通过小范围的投资圈层活动锁定投资客群体，配合老带新活动全面去化剩余产品，完成年度销售目标,阶段目标,5月,8月,销售节点,6月,7月,9月,第三阶段 投资价值释放,11月-12月,主要通过渠道营销释放产品价值，配合销售节点及线上媒体进行产品力的全面释放，吸引目标客群的关注,10月,11月,12月,下销许,认筹启动,开盘活动,第二阶段推广策略,阶段主题： 万达晶座 凝三年光阴 成就卓越口碑 营销建议： 通过精准的渠道投放直达目标客群，释放产品信息高品质价值吸引关注,第二阶段营销活动：开盘活动巴黎时装秀+晚宴,活动地点：售楼处 活动内容：
19、 1、以时装秀的时尚、潮流体现活动的品位，体现项目特色； 2、活动场地采用花朵贯穿，宣传时代之经典，紧贴时尚主题，传递时尚，营造潮流之势 3、除观赏巴黎名牌时装展示外，还可以编织花环，品味特色花茶、人体艺术插花、花饰拍照等； 4、时装秀期间提供冷餐自助晚宴，品味红酒，糕点，水果等精美食物； 5、时装秀背板上将绘制花朵造型，颜色鲜艳夺目，到访嘉宾在2米外投掷飞镖，掷中花蕊者将获赠精美礼品。,第二阶段营销活动：公寓开盘活动老爷车鉴赏,活动地点：售楼处 活动内容： 1、以老爷车鉴赏为活动噱头，吸引关注提升项目品质 2、老爷车在售楼处外进行摆放，并外籍车模配合展示 3、活动现场香槟配豪车，酷炫乐队，热
20、辣舞蹈 4、活动期间提供冷餐自助，糕点，水果等精美食物； 5、性感火辣的街舞、拉丁舞、肚皮舞，悠扬的小提琴演奏与民歌表演 穿插宣传活动氛围,第二阶段区域造势活动：AEMI国际气球节,目的：通过活动引起市场关注，邀约区域目标客户到访，区域造势树立品牌形象，同时邀约老业主促进老带新。 内容： 1、气球制作精神堡垒，提升售楼处昭示性 2、设置不同的主题展现项目卖点。 3、邀约客户可到售楼处内进行抽奖、冷餐活动，制造贵宾身份，提升项目档次。 4、活动最有设置抽奖环节，及项目优惠的抽奖奖励措施，促进项目的关注度和成交。,第二阶段区域造势活动：AEMI国际气球节活动亮点,售楼处门前打造气球丛林,第二阶段区
21、域造势活动：AEMI国际气球节活动亮点,气球打造40米高的 金爵万象楼体效果,第二阶段区域造势活动：AEMI国际气球节活动亮点,模特气球装现场展示,第二阶段老带新暖场活动：畅爽夏日系列活动水果节,目的：通过活动邀约老业主，活动中宣传项目最新动向及老带新活动政策，同时邀请老业主带朋友一同参与，促进来访和销售。 内容： 1、水果堆头装饰活动现场 2、参与活动客户送一个小果篮 3、活动中果汁DIY活动 4、西瓜雕花渲染气氛 5、最后进行抽奖、榨汁器等小家电,老带新暖场活动：畅爽夏日系列活动水果节活动亮点,西瓜雕花渲染活动氛围，之后作为礼品赠与客户,老带新暖场活动：畅爽夏日系列活动水果节活动亮点,现场
22、客户自助果汁DIY,第一阶段老带新暖场活动：畅爽夏日系列活动手工冰淇淋,目的：通过活动邀约老业主，活动中宣传项目最新动向及老带新活动政策，同时邀请老业主带朋友一同参与，促进来访和销售。 内容： 1、与哈根达斯合作，做高端冰淇淋DIY活动 2、客户现场手工制作冰淇淋 3、可做一个DIY冰淇淋礼盒带走 4、现场进行推介活动,第二阶段老带新暖场活动：畅爽夏日系列活动手工冰淇淋亮点,除了享受美味冰淇淋外设置一些现场小游戏，如找不同，加强客户对项目了解，促进老带新,第二阶段老带新暖场活动：畅爽夏日系列活动冰咖啡品鉴,目的：通过活动邀约老业主，活动中宣传项目最新动向及老带新活动政策，同时邀请老业主带朋友一
23、同参与，促进来访和销售。 内容： 1、与星巴克或其他知名咖啡品牌合作做活动 2、现场客户免费品尝各种口味咖啡 3、现场制作摩卡，拉花师现场表演 4、客户互动现场学习拉花 5、最后进行抽奖、咖啡机、咖啡壶等咖啡元素相关礼品,第一阶段老带新暖场活动：畅爽夏日系列活动冰咖啡品鉴活动亮点,现场拉花表演，并教客户现场制作,营销阶段,时间划分,第一阶段 公寓新品上市信息释放,第二阶段 产品价值释放,8月-10月,5月-7月,新品上市通过大型活动吸引关注 配合线上媒体，轰动全城 树立起第一投资品形象,通过小范围的投资圈层活动锁定投资客群体，配合老带新活动全面去化剩余产品，完成年度销售目标,阶段目标,5月,8
24、月,销售节点,6月,7月,9月,第三阶段 投资价值释放,11月-12月,主要通过渠道营销释放产品价值，配合销售节点及线上媒体进行产品力的全面释放，吸引目标客群的关注,10月,11月,12月,下销许,认筹启动,开盘活动,第三阶段推广策略,阶段主题： 万达晶寓，聚万千繁华，造就顶端财富 营销建议： 通过圈层营销活动锁定投资客群 利用圈层口碑带动商服销售 老带新挖掘促进全面去化,“万达晶座 谁与争风”金秋风筝节活动,活动目的： 通过区域性活动，吸引区域客户关注，同时配合微信活动进行会员扩容。 活动内容： 1、与黑龙江省风筝协会合作进行活动 2、活动邀请风筝协会中国内少见重量级别的风筝如：长达200多
25、米的巨龙风筝和100的巨型章鱼花样特技风筝等 3、届时将会随机抽取100名幸运微友获取风筝。,暖场活动：理财专家讲座,活动目的： 1、对于投资客群来说，参加理财投资讲座一方面可以听取权威专家的建议，为其日后的投资和理财方面的应用操作起到很好的指导作用；另一方面也拥有了一个难得的机会和众多同行进行面对面交流，汲取彼此的宝贵经验。 2、讲座的实用性一定可以吸引较多的投资客户前来参加，拉近也投资客户之间的距离，有利于项目价值的传播，促进销售。,目的：刺激买家投资的信心和决心 地点：售楼处 内容： 1、邀请周边商服业主及商服的目标客群 2、分析区域未来的商业配套发展 3、讲解投资诀窍,投资课堂,活动亮
26、点： 购房节特惠之0元拍卖活动和幸运大转盘 活动内容： 1.聘请营养专家以及按摩专家来现场讲座。 2.讲座关于港式特色养生展开。 3.到访客户可参与0元拍卖，竞拍电器，0元起拍； 4.到访客户可参与大转盘送好礼活动； 5.现场体验头疗、松肩等养生项目。 6.礼品上印有项目案名和LOGO。,暖场活动建议：港式养生讲座,暖场活动建议：环球美食畅享系列活动,活动地点：售楼处 活动目的： 通过暖场活动邀约老业主及意向客户到访，热炒售楼处氛围，同时向老业主宣传老带新活动，从而促进成交。 活动的内容： 1、每月进行一次主题美食活动，如：新加坡美食节、慕尼黑美食节等。 2、美食暖场活动以简单小吃为主，吸引业主及目标客户的参加。 3、配合抽奖活动及微信活动，提升业主及客户对项目的忠诚度。,谢谢聆听,
