1、,天朗锦邸整体推广提案,九段传播,本案是由住宅和商业构成，要解决项目现在难题，就需个个分析，深挖问题所在！,先看住宅,本案C座2013年4月入市开盘取得了不错的成绩， 但在今年大势之下续销售遇冷， 去化速度下降。 应对当下，是每个项目现在都在抓紧做的功课！,!,好不容易找到销售中心， 停车成为最大难题， 现场停车区域太少， 停车找半天！ 车位少，停车难，看房心情减少一半。 增加现场停车引导员与停车导视，扩大停车区域。,项目单价在一万左右， 与城南众多高端项目单价差不多！ 我们在市中心，他们在三环外， 这一点看起来似乎最具优势.,但，现在的消费者都已理性。 单价差不多的情况下，势必会进行一番详细
2、对比。,SO,同样是过万的单价，相比较之后， 住宅最大的问题其实就暴露出来： 价格形象不够！ （除了地段价值，现场找不到其它支撑单价过万的理由，价格落差太大。）,再看商业入市,看地段,从项目所处的地段位置来看，上有青羊宫旅游商业区，下有高升桥、锦里商圈，处于一个中间位置，且只有这段位置没有一个成气候的商业氛围，只依靠体院和传统老小区形成的临街商业，这就使得两大商圈中间出现了一个巨大的真空。 关键词： 商业断档！,青羊宫、百花潭 旅游商业区,高升桥、锦里商圈,本案,看业态,项目周边大多以餐饮、邻里型小型超市及日常用品店为主。 商业类型还以社区底商为主，主要辐射片区内原始居民 ，无法吸收片区外客群
3、。 关键词：业态初级，辐射面小,看前景,现在商业投资主力都集中投资性更高的价值洼地，如南延线附近高端住宅或写字楼旁的底商，投资价值与升值空间巨大。传统的西一环经过几十年的商业发展，升值空间都已不大。 关键词：升值空间小，投资潜力不高,看价格,本案2000万级商业总价，都可随便在三环外买下几个百平米左右商铺，或者半条商业街。 而如果投资40万左右一套的公寓计算，足以买下整个单元用于酒店投资。 精明的投资客自然知道其中投资性高低。 同时，千万级的商业总价也将导致潜在客群范围缩小。 关键词：总价高，客群窄,看人气,本案地处西一环老社区之中，居民大多以原始居民为主，消费人气与消费能力不足，无法支撑千万
4、级投资在一定周期内快速回本。 关键词：消费能力不足，回本周期长,SO,对比相看之后，本案商业要以千万级姿态入市也存在同样问题： 价格形象不够！,住宅、商业分别剖析之后， 价格形象不够！ 成为了本案最根本的问题 是导致项目现在与未来的最大绊脚石！,为什么认为价格形象不够？,地段？ 项目处于西一环，城市传统中心地。 城市向南战略， 城南发展已经远超三环内任何地段， 城市中心已逐步南移动！,配套？ 项目周边配套完善，满足全方位生活需求。 三环外现代化的城市配套逐步建立， 满足现代人优质生活追求。 而项目周边的配套只能说满足基本需求。,交通？ 西一环，双地铁，立体式交通网络 一环早已不是城市发展的主动
5、脉， 通行力不能满足日益膨胀的交通压力。,项目本身？ 住宅：户型科学，外立面优美，有赠送 商业：17席，300，一环 住宅：大中庭、高端会所、社区泳池、运动场 商业：专业商管团队统一运营；国际品牌主力店入驻； 大型商超、电影院引入等 这些本案没有的自身配套， 在其它项目早已成为项目建设的标配。,以前本案引以为傲的各大优势，在目前看来都已不再是优势。,需要寻找差异化优势！,本案所处区域除西一环地段以外， 最宝贵的是占据了素有成都最具文化底蕴宝地， 杜甫草堂、浣花溪、金沙、青羊宫、百花潭、武侯祠， 这是项目天生独有的历史文化血统。,杜甫、薛涛、陆游、李商隐等历史文人墨客， 都曾驻足于此，留下千古名
6、句。,“美酒成都堪送老,当垆仍是卓文君” 李商隐,“蜀酒浓无敌,江鱼美可求” “此曲只应天上有,人间能得几回闻” 杜甫,“落魄西州泥酒杯,酒酣几度上琴台,青鞋自笑无羁束,又向文君井畔来” 陆游,在九段看来， 这是本项目拥有的与众不同的天生贵气， 从一出世就是世家子弟，是天生的贵族！ 贵在它的千年文化脉搏， 贵在它的千古历史底蕴！,这一点是区别于其它地段项目的最大差异， 纵使三环外众多高端项目地段新，配套高。 但，都通过后天人为打造， 没经时间沉淀，文化洗礼，地脉支撑。 最成都的人文血统，天生稀缺！,或者说是 成都,魂,找到成都魂 给本案融入深厚文化底蕴， 不仅会使自身形象与气质全面提升， 还增
7、加自己的附加值， 如此一来就使本案价格形象完整， 更具说服力！,文脉价值与地脉价值 便是本项目在当下困境中的突 破 口！,所以，九段对本案进行了重新定义： 最具文化气息的城市住区,精神slogan： 收藏一个成都的珍贵记忆,住宅创作演绎,无论是身后的武侯祠、锦里， 还是旁边的浣花溪、青羊宫， 在三千年的悠悠风物和传奇故事中不断上演 我们都知道， 因为这里的记忆， 成都才得以保存。 5575【少帅府】 Mark：中心，不贵,住宅入市,他们说一环太贵太贵太贵， 其实跟南三环一样。 成都人。所见略同 5575【少帅府】 不愿意离开中心，大概可以说出100个理由。 武侯祠逛庙会， 浣花溪溜小孩， 宽窄
8、巷子会朋友， 成都，能逛的都在这里了。 但是在市中心买房，大部分人不敢想，以为贵得离谱。 事实是，我们的价格跟南三环外都差不多。 Mark：中心，不贵,住宅产品,都知道：中心，不等人 成都人。所见略同 5575【少帅府】 热爱中心的人从不远离， 在武侯祠见解故国历史的精髓， 在浣花溪的清香中看竹影与湖的斑驳， 在宽窄巷子中游历历史与现代的文化碰撞， 在春熙路的人间烟火中阅读世态繁华。 只是，中心不等人， 仅此一味，别处难寻。 Mark：中心，不贵,住宅热销,关于商业入市的建议,先招商，后卖铺 通过前面的分析已经看出，本案地处一环路商业断档地段，消费群体只是周边原始居民与体院学生群体。 而人气的
9、聚集需要一个中 心。,九段建议： 在本案商业开始销售前，进行集中招商，引入人人乐、好家乡等中型超市，形成消费中心。拉拢商业人气，以此为商铺销售奠定基础。,大化小，低总价 从本案商业划分得出，现有商铺面积在300以上，如此一来导致商铺总价高，提高了投资门槛，缩小了投资客群范围，加大了销售阻力。,建议： 将商铺进行小型化，从而降低总价，扩大投资范围，吸引更多中小型投资者，加快商铺去化速度。,当招商与划小铺两者都不能顺利进行的时候，就需要考虑其他解决出路。,商业核心建议,主题化商业 本案周边是成都传统的城市旅游热点区域， 也是成都城区休闲文化主题最集中的区域， 传统商业边缘化严重。,根据本案划分出1
10、7个商铺稀缺的特点，具备统一规划、统一打造的先天优势。可将所有商铺进行主题式打造，打造成成都唯一特色定制商业。,或者进行一对一高端定制打造，使17铺，铺铺都是精品，铺铺有逛点，铺铺都精彩。成为各大高端品牌旗舰店，从而拉动整体商业档次，增加投资升值前景。,物理定位： 西一环首席定制稀铺仅17席,商业创作表现,天朗锦荟,调性一,调性二建议,商业调性必然会与住宅相同， 融入文脉与地脉。 从而才能保证项目整体的调性一致。,而项目周边锦里、宽窄巷子、青羊宫、杜甫草堂等成都旅游热点区域都靠历史文化遗产形成以文脉性商业。,这与住宅新推广调性不谋而合！ 本案商业划分为17铺之后，17铺既是产品，也是特色， 同时也将文脉与地脉更好的融合起来。,建议商业案名： 成都17铺,商业推广演绎,有的商铺： 讲未来/讲发展/讲配套，就是不讲地段。 成都17铺，在西一环。,有的商铺： 讲规划/讲业态/讲环境，就是不讲邻居。 成都17铺，与浣花溪、武侯祠、锦里是近邻。,有的商铺： 讲金钱/讲潜力/讲洼地，就是不讲感情。 成都17铺，独特个性定制，喜好随你。,THE END,
