1、瞩目,从来不仅仅只因为足够大,ITI与时代同进步,方能引领时代,奥丽侬公寓产品定位及营销报告,佛山中原事业二部 Fo Shan 07.2015,【项目界定】 【项目小结】,.项目理解,项目地处广佛交界,大区域较为热门,但项目相对较偏,且属于40年商用物业。先天条件较为一般,地块平整,目前四至及展示面差,缺乏居住及商业的先天环境,宏观交通便利,处广佛核心区域,微观通达性差,难聚人流动线,往里水、和顺方向,往广州方向,往桂城、乐从方向,现时周边均以农庄、工厂、旧民房为主,周边日常生活配套街铺较多,能够满足日常生活需求,目前周边主要以城中村及工业厂房组成,但大沥镇规划已将周边工业及城中村划入改造范围
2、内,未来几年将逐步发展成商业住宅及商业用地。,工业厂房、仓库,住宅小区,商场、商圈,民居,铁路,从产品规划看,均为市场同质化面积段产品,但内部规划极具居住特色,有较大吸引力,整体概况: 项目位于广佛同城核心发展区域,未来客户将受两城辐射影响; 片区城市发育程度较低,项目属于区域先行者行列; 周边村屋荒地环绕,不利于形象展示; 整体规模偏小,难以形成规模效应;,项目配套: 片区交通大网络畅通,拥有高速、城市干道等优势交通配套; 项目周边交通通达性较差,交通微循环系统不畅通; 10分钟车程享受广佛双城配套; 项目自身及周边商业配套,满足生活娱乐休闲需求;,产品设计: 产品面积段为市场主流,但内部设
3、计极具生活气息,竞争力相对较大; 梯户比相对合理; 户型方正实用,4.5米层高,带阳台设计,中空客厅;,区位上,项目属于潜力十足;但项目上,先天条件较为一般,户型设计合理,【宏观市场】 【公寓市场】 【竞争项目】 【市场小结】,.市场理解,政策层面:重磅楼市利好政策持续出台,释放潜在需求,上半年月均新增供应量 89 万,同比上升 22%,继6月以来,7月份再次出现推货不断,达105.2 万。 元月楼市回落,二月春节惯性触底,三月首度降准降息刺激楼市,“330新政”加上再降准带动四月楼市反弹,五月因全面解限并降息致市场爆发,达 171 万,六月利好持续,叠加降息降准,维持高位。上半年月均成交量达
4、 114 万,同比上升86% 。 上半年楼价波动较大,呈“V”型走势,楼市走强,促使量升带动价涨,6月达年内峰值,为 8818 元/ / 。,数据来源:佛山中原数据平台 备注:住宅存量的消化周期=当月住宅存量面积/近1年的月平均销售面积,楼市延续红五月强劲的势头,去库存节奏加快,数据来源:佛山中原数据平台,年底冲量结束,元月终止自2014 年8月政策利好以来销量逐月上升 的势头。 2月受传统春节假日影响,市民购 房欲望降至冰点。 3月始,政策利好频现,区域楼市 迎“小阳春” 。 二季度解除限购后,整个南海市 场如沐春风,楼市量价节节高升, 至6月攀升至最高点。,7月份南海供求量继续蝉联五区榜首
5、,价格持续上涨,南海市场特征:东部片区是南海区域楼市的主力,数据来源:佛山中原数据平台,南海市场特征:东部区域楼盘走货相对较快,数据来源:佛山中原数据平台 注:数据截止至2015年6月30日,统筹在售项目个数与数据会有偏差,仅作参考,分析:从预售市场可以看出不少项目入市节点与传统节假日节点相吻合; 禅桂新区域在售公寓可售面积达34.5万,而从供销量上看,2015年去库存的压力仍然较大; 库存积压使对的当前公寓市场竞争日趋白热化,优胜劣汰将进一步加剧,部分在售公寓已陷入滞销状态,整个商业地产市场一直维持着“不温不火”的状态,形势严峻。,海汇广场,万达广场,金色领域,丽日广场,季华金品,恒福国际广
6、场,保利天玺,东海银湾,丽日世纪金鼎,星汇云锦,凯德城脉,世博广场,万通国际,盛南公馆,保利V座,金海m-city,星耀101,佛山新城片区,禅桂区域主要公寓分布图,季华路周边公寓群组,魁奇路周边公寓群组,佛山新城公寓群组,华南国际金融中心,阳光国际广场,桂澜路周边公寓群组,禅桂新主要在售公寓项目集中在千灯湖板块、季华路板块、新城板块及魁奇路地铁周边。,明福智富广场,据不完全统计,目前全佛山公寓剩余超过8000套,其中南海区公寓存量4697套,占据全佛山公寓存量的半壁江山,项目共有公寓4栋,在售4栋已于2015年7月12日开盘,40年产权7222元带装修,3梯36户,22层高,2座为loft公
7、寓,其余为普通公寓。面积为45-61,合计567套,优惠1万抵两万,于2016年交楼,酒店、超市、电影院、餐饮一应俱全,南方时尚城,佰德广场生活一步到位。,佰德广场:一栋loft,三栋平层,约1500户;是区域体量最大的商业项目,4栋,1栋,2栋,酒店,项目已于2015年5月开放销售中心,现有4.5米层高Loft公寓A、B两栋,40年产权,3梯28户,面积为40-85,目前只对美思内部员工或美思工作客户认购,内部认购有92折。27载美思,整合美丽产业,致力打造美丽产业展贸之都。,美思汇:两栋公寓,目前在内部认购和储客,是区域较强的竞争对手,A栋,B栋,项目已于2013年7月开放销售中心,成为千
8、灯湖板块上唯一纯公寓项目,1座公寓已完全售罄。目前正在推售2座公寓产品,40年产权,面积为36-61,31层高,合计1332套。有万科品牌效应加上千灯湖地段优势,项目的去货量一直是公寓项目中名列前茅。,万科金色领域:是目前全佛山体量最大的商业项目,去年成交约1300套,今年上半年量价齐跌,1座,2座,项目已于2015年6月推售Loft公寓产品,共3座, 40年产权。目前在售4座公寓,毛坯,3梯16户,40层高,共624套,面积为33和67两种,其中33可以双拼成68,有2万享97*98折的优惠。万科品牌效应加上广佛交界地段优势,项目的去货潜力有所期待。,万科金域中央:万科品牌,有loft和平层
9、两种公寓,但未主推,以自然消化为主,住宅,2座,住宅,1座,住宅,7座,住宅,6座,公寓,3座,公寓,4座,公寓,5座,项目由2栋写字楼,3栋SOHO公寓组成的纯商业项目, SOHO公寓产品已于2014年3月开盘,40年产权。在售SOHO公寓2-3栋为26层高,其中2-18层为平层,19-26层为LOFT,面积为42-54,2-3栋公寓共1050套。项目位于桂城商圈,是万科金色领域的有力竞争者。,海伦堡海汇广场:全佛山公寓项目成交第二名,但相比去年,也是量价齐跌,,5栋,4栋,3栋,2栋,1栋,写字楼,写字楼,公寓,公寓,公寓,规划2栋为12层-15层高的精品住宅,以及首层一线临街商业的综合体
10、建筑,首层为30-100平方米的临街商铺。在售住宅1、2座53-73两房及89三房单位,其中1座楼高15层,2座楼高12层,2梯5户设计,毛坯交楼 。2-4层为50-60平方米舒适两房或一房。 5楼架空层为项目的绿色空中花园,6层以上为70-90平方米两房、三房的舒适洋房。,1栋,在售,2栋,在售,50-60,空中花园,70-90,和华尚悦公馆:是目前较近的商住项目,毗邻广佛新干线,但成交较差,存量较大。,项目片区竞争项目:周边竞品项目林立,竞争对手强劲;项目组根据根据对手的产品区间,货量和价格评选出与本案竞争激烈程度,竞争强度小结:根据中原数据平台统计数据显示,桂城-盐步片区公寓存量达到47
11、89套,直接竞争存量达到2348套。按照2015年上半年南海区公寓市场月均销售101套的速度计算,桂城-盐步片区公寓需47个月才能消化完毕,直接竞争片区也需要接近23个月才能完成销售。,【客户定位】 【项目定位】 【案名定位】 【形象定位】 【产品定位】,.项目定位,客户定位,Part 1,项目区域市场竞争激烈! 我们的客户在哪里? 如何找到他们? 占领市场取得先机?,广佛交界区域,客户范围: 广佛交界区域,历来都属于是广佛房地产市场的热区,而作为近期受益于“广佛同城”发展的盐步,甚至是大沥人而言,无论是情缘,还是业缘关系,均会选择在本地置业; 同时,由于本地的内衣、服饰、五金等行业的发展,本
12、地已经累积了较大批量的居住需求,购买普通住宅用房,他们需要承担较大的压力;,无论是内衣产业还是居住需求,本地都有一定需求量,从产品设计看,项目总体为一房、两房、三房、四房均有,只是数量上有所不同;,项目产品,空间灵动,面积小,总价低,满足居住需求,从各项目成交客户看,项目所在的本地客户占据30%-40%的比例,广佛区域项目中,也有30%至60%的广州客户;,广州客户和本地客户比例为2:1,占据整个项目成交客户94%的比例。,第二圈层客户:广佛客户40%-50% 他们往来于广佛,与周边的居民,或者厂企有着亲缘、业缘关系; 他们需要一个较为固定的居住场所,满足自己或公司支出需求;,第一圈层客户:本
13、地客户40%-50% 他们生活、工作在盐步、黄岐、大沥; 他们有一点积蓄,需要一个稳定的居住生活环境; 同时他们追求一定的投资回报,第三圈层客户:其他客户10%-20% 他们向往广佛同城的生活,他们曾经受益于广佛同城发展的升值,想在广佛同城区域进行投资; 他们和本区域有亲缘或业缘关系;,本案,客户特征:关注产品性价比、投资回报和投资风险是公寓投资客户的最大敏感点,投资回报,投资风险,产品与户型,地段区位,面积控制及功能布局的合理; 性价比要高,区域商务价值; 交通便捷; 未来升值空间,运营管理盈利模式 保值、增值空间、投资回报,希望较低的投资门槛 弱市形势下更关注投资安全边际,本案营销执行策略
14、启示 1、重点强化项目投资回报预期 2、强化安全保障提振投资信心 3、弱化产品劣势实施差异竞争 4、描绘区域远景炒作未来价值 5、强化项目智能科技运用,提升性价比,他们有固定租金收入或土地分红,生活圈子固定,在附近村落均有自己的自建房,并有房出租,房东意识浓厚,尝到了广佛同城发展带来的甜头,对片区熟悉,并对片区发展充满信心,投资意识较强。,客户特征描述,本地客户,来到盐步(大沥)工作一段时间,有一定的专业水平和地位,见证盐步,甚至是大沥的产业发展,对片区发展充满信心,手头上有宽裕的钱,但却缺少投资渠道,热衷房地产,重视投资回报率。,周边产业客户(投资型),客户特征描述,周边产业客户(自住型),
15、客户特征描述,刚到盐步,或大沥工作,或产业基层人员,但又追求一定的品质居住生活,重视隐私,想购房但市区的房价又高,收到市区高房价的压力而外溢,希望能暂时能在这过渡性居住,希望能把在乡下的双亲接过来一起生活 。,禅桂、广州投资客,客户特征描述,热衷房地产市场,近期有过投资不限购不限贷产品,并收到较高的汇报;这几年广佛同城发展非常迅速,已经成为不少投资客的投资热点区域,这里离禅桂、广州仅20分钟车程,区域规划、交通网络、房原总价及投资回报率等利好因素都是吸引投资客户的关键。,项目定位,Part 2,本项目整体价值体系:,产业、人流集中区域: 盐步中心区作为广佛同城重点发展区域,也是南海区重点打造“
16、一脊两翼”重点发展区域; 为了促进区域的发展,政府规划了沥桂发展区域,同时确立以盐步佳华商场、时代广场为重点点的商业发展走廊带; 未来的盐步中心区,必将成为产业、人流最为集中的区域;,产业规划,城市规划,空间规划上: 紧紧抓住千灯湖金融高新区的迅猛发展,以及广州西的有利地理优势,打造全新的“沥桂发展片区”,同时以地铁、有轨电车等轨道交通,带动区域共同发展,形成产业支撑、交通先行,逐步改造,全方位发展的新南海。,产业配套,无论是规划,还是产业打造,无不在体现着广佛同城的发展及升值潜力。尤其是在盐步中心区,即将迎来城市发展新高潮,产业配套,地处广佛交界,产业发达,市场和城市升值潜力巨大,本项目整体
17、价值体系:,佛山高新区南海园: 经历了30多年发展的盐步传统产业内衣产业,目前已经有400多家内衣生产企业集中在盐步,其中自主品牌有100多个; 按政府指导,企业需求,2014年,由14家内衣企业发起,盐步内衣企业正式建立“产业联盟”,进行企业组团式发展。,按照“做大做强,抱团发展”的原则,盐步目前以内衣和服务行业发展为主。,本项目整体价值体系:,沿穗盐路、广佛路,连接大沥城区和广州城区; 沿桂和路、佛山一环,连接禅桂城区和佛山五区; 沿广州环城高速,连接广州及其他区域; 地铁五号线:广州窖口至佛山乐从葛岸,途径佛山火车站、江湾立交、大沥、黄岐接入广州地铁路网。,地处沥桂新城核心要道 快速连接
18、广佛各区域 立体交通布局,路网发达,宏观交通极为发达,快速干线,高速、地铁一应俱全,本项目整体价值体系:,总体规划: 从朝向上,几乎为南北朝向,通风采光较佳; 从格局上,布局合理,方正实用; 从设计上,里面现代,富有时尚、潮流的意义; 从户型上,4.5米层高,面积适中,设计新颖,适宜居住;,40-90灵动空间,舒适居住,有别于市场其他公寓产品,本项目整体价值体系:,开启多彩的定制式生活模式,云科技之城,开启广佛首席多彩生活模式,基于项目本体分析和市场分析下的项目SWOT分析,项目定位: 广佛首席智能科技云社区,广佛首席智能科技云社区,轻轻一点,精彩到家,ITI 广场 / E+客厅,E+:联想科
19、技生活,也意为“一家”或粤语“现在”,彰显云科技本质。 客厅:有别于住宅或公寓概念,另辟奇径,别具一格。,备用名: 奥丽侬I立方 奥丽侬自由立方,备用名: 奥丽侬彩魔方 奥丽侬克拉公馆,备用名: O2客厅 I公馆,E+ 畅想无限生活魅力,50-90轻压力多彩生活空间!,轻压力:说明项目产品的功能变化,又能说明产品的人性化设计,多彩:既表明项目产品的多变,也表明这种空间给未来生活所带来的多彩,APP系统: 1、整个项目APP系统分配给每一个住户一个ID号码(即APP上的身份证),可以运用APP支付物管、水电、点餐、购物、定酒店台、智能寻车等; 2、打造云控制中心,用手机控制家庭空调、热水器、电视
20、等电器智能化控制开关等; 3、打造云报警系统,家里防盗系统直接与物业监控中心联网联控;,选取在售的主要竞争项目:根据项目与竞争对手从产品、配套、交通等各方面进行对比,项目组选择佰德广场、三星金融大厦、金色领域、金域中央和海汇广场作为项目定价参考样本,并且按市场价1500元/的精装价格进行精装修定价;,根据目前市场情况,项目组对项目的价格策略有如下建议:,8478元/,8000元/,8500元/,9000元/,快速促销型,量价齐收型,以量取价型,下浮5%,上浮5%,【营销铺排】 【营销策略】 【推广策略】,.营销及推广策略,项目整体推货铺排:,启动储客模式,进行线下拓展,营销节点,销售节点,推售
21、货量,11月1日,10月1日,9月1日,8月1日,第一批:6-10层,共计225套;目标完成90%推货量,即200套以上,12月1日,启动认筹,销售中心开放 样板房开放,1月1日,开盘,展示区开放,启动电商认筹,开盘强销,多渠道强势开市,高潮1段,高潮2段,高潮3段,商业活动,9月,9月1日,10月1日,线上 推广,线下,活动,9.26中秋晚宴,外展(8.28-30佳华商场;9.4-6嘉洲广场;9.10教师节拓展; 9.11-13新都会广场;9.18-20南国小商品城;9.25-27平地牛仔城;9.15-27黄岐茶博城),8月,时间,铺排,8.15-9.30预热市场、形象导入阶段,2015年,
22、9.1-30户外大牌、灯杆旗投放;9.26-30短信投放;,户外牌、灯杆旗画面设计、出稿,拓展前期工作准备,中秋晚宴准备工作,1、区位始终欠成熟 2、周边无完善的生活配套 3、中等规模 4、对品牌认知度低,如何塑造客户心中的 理想家园形象?,1、大环境下的低迷 2、期望市场价格跌底 3、无法预期的政策在施压,如何在淡市中实现销售?,第一阶段目标实现的问题提出:,1,2,营销策略,Part 2,整体营销思路,推售策略,联动策略,推广策略,拓客策略,深挖价值树立形象 重装引爆打造口碑 回归价值实现目标,采用整体认筹,分批推售的方式,引爆公寓推售,为项目商业部分积聚能量。,密集式推广,深挖本土客群,
23、前景投资价值渗透挖掘外区客户,开盘即启动广佛区域的所有中介,采用二三级联动,引爆市场,海陆空全面轰炸,“一夜倾城、一鸣惊人”,1,CHAPTER.,推售策略,推售节奏,推售组合,销售中心及样板房开放,8月,10月,11月,12月,1月,2015年,以全部产品统一认筹,重点在低楼层产品,以确保不会流失客户; 后期根据客户选择情况,再确定推售楼层; 关于项目少量的产品(B/C/D/E/F),因为量少,且户型竞争力较大,为项目明星产品,建议先做保留,后期再行推售 后期以热销再掀区域市场高潮,同时拉升项目形象及后续产品价格。,后续推售节奏根据工程进度及第一波销售情况灵活调整,首批单位开盘销售,电商认筹
24、,整体认筹,分批推售,保存客户,最大化去货,货量盘点,按价格测算,本次推售共计225套,完成金额约1.065亿,2,CHAPTER.,拓客策略,观点:通过多渠道客户开发,解决产品快速去化问题,1,本厂企业员工、合作单位; 内衣、纺织等协会成员;,3,2,盐步、黄岐企事业单位职工 团购、活动组织,盐步区域 立柱、灯杆旗、导视牌等通路包装,企业、协会客户,区域自来客户,4,企事业单位客户,5,中原客户,定向客户,广州、佛山区域 储备客户资料提供,禅城、南海、顺德、广州对区域发展前景认可的客户 网络媒体客户资源,客户渠道:针对不同客户采取不同拓展方式,重点拓展本地厂企、事业单位客户,外向禅桂、广州、
25、广佛区域客户,定向拓展往来广佛的客户,本厂员工,合作单位团购,内衣、纺织等协会,客户拓展渠道,目的:提升厂企形象,提高员工忠诚度,促进项目销售; 功能:通过内部推介会和员工折扣(额外享受97折),促进厂企员工购买项目产品; 对象建议:中高级管理层 渠道:以宣讲会和推介会的形式进行,目的:促使产品快速去化 渠道:单位联谊活动、团购优惠活动、企业平台资源利用 对象:企业上下游合作单位 优惠建议:享受额外97折优惠; 同时,为了更好地进行拓展,建议针对拓展关键人进行5000元/套的奖励,促进成交,目标:内衣、纺织协会成员中的中高层管理人员; 渠道:以“中秋”为契机,以拜访的名义,进行拓展; 配合:项
26、目礼品、节日礼品; 推广:建议借助协会报刊等内部宣传刊物、进行项目宣传; 优惠建议:额外享受97折;,企业、协会客户拓展:作为本项目重点客户区域,须通过各种媒介重点拓展,主要形式为展场、行销及多种渠道传播。,客户特征,拓展渠道,关键执行,周边企业中高管理层,事业单位职工 工作区域就在附近,为首次置业者(过渡型),或投资型 属于企业中高层管理者,或事业单位职工 注重生活配套完善,工作便利性,较高的投资回报 价格敏感度和投资回报率较高,企业巡展(在活动室、饭堂、厂区门口等集中区域) 联合联谊活动,或赞助企业晚会抽奖等,植入项目推介 企业网站宣传项目 进行团购优惠及老带新奖励 持续组织看楼专车,寻求
27、关键对接人 从到访客户中分析企业需求潜力,重点挖掘客户 建议企事业单位享受额外97折的团购优惠; 关键人同时享受成交即有5000元/套的成交奖励;,企事业单位客户,企事业单位客户拓展:本项目在区位及交通距离上占优,企业自住客户将是本项目有效客户群体。,联系服装商报和皮具商报,对广佛区域的服装和皮具专业市场进行地毯式的宣传,有助于专业市场的开发和挖掘;,利用专业市场报纸的投放和宣传,由报纸发行方组织专业市场老板和投资者到活动现场参加活动,促进项目储客和成交,利用行业协会专业报刊或网站,对行业协会会员和其他合作单位进行针对性宣传,促进项目的储客和成交,不定期组织协会活动,以行业发展、协会成员日、企
28、业拓展日等主题,在项目现场组织活动,促进项目储客和成交,专业市场报纸,专业市场活动,协会报刊网站,协会活动,在重要节点,在南都、广日、佛日、羊城晚报等阅读性强、发行量大、发行区域广的报纸进行投放,并与报纸方洽谈组织活动和团购,促进项目宣传和成交,日常报广,1、利用集团、中原、合作银行等单位OA平台、邮箱等网络通讯工具,进行项目宣传,提高项目知名度和中原内部转介,促进项目成交; 2、通过制定转介激励政策,促进集团、中原内部员工转介,促进项目成交; 3、利用合作优势,通过集团的招商平台,对合作企业进行宣传,提高项目知名度,促进成交;,户外广告,导示牌,其他单位合作,在佛山一环、穂盐路、广佛路、盐步
29、大道、广佛新干线等布置户外广告牌,树立形象同时拦截客户。,穂盐路立交、盐步大道等项目周边等以上重点交叉路口设置导示牌。,与广佛往来密切的门店进行合作,如加油站等机构,通过赞助礼品配合现场包装传递项目信息。,现场展示,项目地处穂盐路旁,销售中心昭示性极强,良好的现场展示能为项目带来极好的宣传效果。,自来客户拓展:片区逐渐成熟,但目前陌生度较高,客户到访量少,因此做好各主要通路拦截客户至关重要。,自来 客户,在项目周边以及广佛往来道路上,设置户外大牌或楼顶牌,或加油站广告,进行全覆盖,重要地段建议使用一年。,在项目周边,以及广佛往来的重要道路上,建议取得道路灯杆旗的广告发布权,重要路段建议租用一年
30、,投放广佛的新浪、搜房、房讯、腾讯等房地产网站,做通栏、飘栏等广告,以增加知名度;同时也可以通过网站,组织看房团,或者团购,促进项目销售,配合外展以及销售中心节点,在商场、地铁站等区域使用兼职派单、拉客,并以适当的奖励,促进项目储客,1、配合外展,聘请3-5名兼职,在周边进行商铺、小区、写字楼拓展,并要求拿回联系方式,以销售回call为标准,有效,则奖励5元/个电话,无效则不奖; 2、聘请大量兼职(200名)身穿统一服装,在各商场,地铁站、人流集中区进行快闪式的宣传,并进行派单; 3、外展除了商场之外、可到社区、厂区等进行;,地铁作为越来越重要的出行交通工具,而且项目未来也有地铁站,因此建议在
31、广佛交界区域的地铁站按进行广告投放,1、建议在黄沙地铁站和西朗地铁站,两个换乘站进行投放; 2、根据节点需要,建议在销售中心开放(即认筹)和开盘这两个节点,各投放一个月的时间; 3、配合地铁站广告,建议安排兼职在这两个地铁站出入口和里面,进行派单; 4、建议按包站的形式,进行换乘通道中所有广告位全包;,中原庞大的销售精英团队,各品牌项目熟手sales大力助阵,为项目组建精英团队,强力队伍,超强杀客。,中原二级CCES资源: (佛山部分客户数据库) 大沥-智博花园 里水-领地海纳公馆 里水-珠江科技数码城 禅城-智博E区 乐从-保利拉菲 禅城-岭南新天地 乐从-星光广场 ,中原客户资源:以佛山中
32、原专职商务销售团队操作,并抽调各项目经营参与,中原二级CCES资源: (广州部分客户数据库) 时代南湾 珠江湾 中惠璧珑湾 龙光棕榈水岸 龙光棕榈水岸 南沙奥园 优山美墅 ,定向客户拓展:充分挖掘合作单位客户资源,多渠道低成本获取目标客户。,客户特征,拓展渠道,配合工作,对区域较为了解,看好区域的发展前景 看过的楼盘较多,习惯进行对比 多数为投资客户,网络 短信 户外广告 电台 地铁灯箱广告 ,现场加强展示体验及服务,如良好的物业服务标准 加强区域投资前景 放大小产权安全性,定向 客户,1、申请加入各行业协会QQ群,不定期对QQ群进行信息宣传和活动宣传,促进项目储客和宣传; 2、建立公众微信号
33、,要求集团、地产事业部和中原项目组同事必须关注,并转发相关微信,扩大宣传和促进成交; 3、和滴滴打车和Uber等打车软件合作,进行“你坐车,我买单”的看房模式,促进项目宣传和储客、加大成交力度;,尊敬的王先生: I会馆带您开启全新全涨的多彩投资生活。抢购热线:*,项目入市前后进行短信/短信车选择性区域投放,释放项目信息; 投放时间建议:2015年9月-2016年1月;,X短信公司数据库,3,CHAPTER.,推广策略,下半年营销执行:,三类拓客渠道,拦截-拦截竞争对手和广州的客户,深挖-通过各种渠道,深挖盐步、黄岐、大沥、广州客户,联盟-与各种品牌商家联盟,三个销售节点,展示区开放&认筹时间:
34、10月1日 开盘时间:2016年1月1日 招商意向签约会:2016年1月15日,若干活动,两类大型活动(名人讲坛活动、行业论坛),周末小型暖场活动,三个推广阶段,形象推广期-盐步新星 扬帆起航(8-9月),产品推广期-展示区倾城绽放(10-12月),盛大开盘期-盛大开盘(12-1月),三个销售手段,认筹策略:电商收筹,众筹储客 推售策略:集中蓄客、分批开盘 激励制度:每月销售套数前三奖励,超额完成任务奖励,展位,宣传期,认筹期,11月,8-9月,10月,2015年,12月,广告牌,短信,报纸,楼巴,电台,以广佛大牌为主,辅以项目周边灯杆旗,普发和定点结合,开客户之源,截竞争对手客户流,节点,1
35、日销售中心开放&样板房开放,1日开盘,活动,网 络,配合外展使用,重点投放,关注节点,活动合作,促进成交,2016年2月份前整体推广铺排,1月,火爆开盘期,中秋拜访,参与镇街举办的中秋晚会,网购和跨境电商发展论坛,“以一大带三小”的形式,在重点区域进行外展,重点投放,借势储客,产品发布及招商签约庆功会,内部认购期,铺排阶段,展示区开放活动、少儿涂色大赛,少儿才艺明星秀,来访认筹大抽奖,2016年投资讲座,跨境电商挂牌仪式及商家意向签约仪式,风水讲座,圣诞&元旦活动,前期集中引爆,后期以活动和外展为主,全城拓展月,深挖渠道月,亲子游乐月,跨境电商月,激情投资月,第一阶段:项目预热,定制并行,(2
36、015年8月-2015年9月底),8月-9月15日:全城拓展月 线上:户外先行,抢占制高点 线下:拓客为主,外展储客,抢占客源,2015年,推广主题:盐步新星 扬帆起航 奥丽侬全新力作,10.1即将耀世登场,形象建立期,9月15日-9月30日:深挖渠道月 线上:户外更新 线下:深挖厂、企,执行“一大带三小”外展策略,推广时间:2015年9月15日,1,形象 建立期,抢占制高点,区域围合,,“涂色”盐步 盛邀广佛 奥丽侬E+客厅销售中心倾情绽放,推广资源应用:道旗、灯杆旗,时间:2015年9月10日起; 路段选取原则:对项目周边主干道及广佛往来主要交通路段,在受众率较高位置进行户外大牌及楼顶牌广
37、告投放,为项目入市前期起到项目形象导入作用,让客户慢慢了解项目及关注本项目;,1年,1年,1年,1年,1年,1年,1年,佛山一环,广州环城高速,1,形象 建立期,抢占制高点,区域围合,,时间:2015年9月10日起; 路段选取原则:在项目周边,以及广佛往来的重要道路上,建议取得道路灯杆旗的广告发布权,重要路段建议租用一年。为项目入市前期起到项目形象导入和分流竞争对手部分客流作用;,广佛路,广佛新干线,穗盐路,盐步大道,推广资源应用:道旗、灯杆旗,1,形象 建立期,抢占制高点,区域围合,,点带面,多维度进行外展储客,对沥桂禅的目标地方商场内、广场外进行展览 现场制作LOGO异型背景板,加关注二维
38、码登记信息,就可以获得拍立得照片一张和感恩节礼品一份; 重要展点,可采用平面3D立体画作为背景或地板,2,形象 建立期,以商场展点为核心,带动周边社区小型外展启动,多维度进行储客,根据项目产品、客群和外展点不同,项目组建议分为两种外展方式: 方式:创意外展,以平面3D画面,作为外展地板,并在外展期间采用人偶派发小礼品的形式,进行吸客和宣传; 特点:LOGO要鲜明,有特色,如立体字,要有地台,同时采用平面3D画面,人偶派发小礼品; 配合:小扇子、钥匙扣、项目特色的笔等小礼品,如条件允许,可以在外展期间,设置一些互动类游戏,比如说飞镖比赛,画画比赛等,赢取小礼品,同时配合销售中心开放,在销售中心做
39、画展,邀请客户参与; 启动时间:2015年8月,点带面,多维度进行外展储客,2,形象 建立期,1、商场等大型公共场合:,效果展示,启动时间:2015年8月下旬、10月中旬 方式:创意外展,在外展期间采用人偶派发小礼品的形式,进行吸客和宣传; 人员配合:策划1名,销售4名,兼职16名,模特1名; 活动公司工作人员2个; 物料配合:项目资料(宣传单张等),展架,洽谈桌2张,椅子8张,礼品、水杯,饮水机1台; 建议摆展时间:3-5天;,赠送矿泉水,点带面,多维度进行外展储客,2,形象 建立期,1.商场等大型公共场合嘉州广场外展,展点位置,启动时间:2015年9月上旬、10月中旬 方式:在外展期间派发
40、小礼品、兼职周边派单的形式进行吸客和宣传; 人员配合:策划1名,销售5名,兼职16名,(模特1名、活动公司工作人员2个); 物料配合:帐篷1个,背景画及桁架、项目资料(宣传单张等),展架,洽谈桌2张,椅子8张,礼品、水杯,饮水机1台;(建议摆展时间:5天),外场摆展,建议采用方式一进行摆展,商场及周边展示,点带面,多维度进行外展储客,2,形象 建立期,1.商场等大型公共场合新都会广场外展,启动时间:2015年9月下旬 方式:在外展期间派发小礼品、兼职周边派单的形式进行吸客和宣传;(两个展点同期进行摆展) 人员配合:策划1名,销售5名,兼职16名,(模特1名、活动公司工作人员2个); 物料配合:
41、帐篷1个,背景画及桁架、项目资料(宣传单张等),展架,洽谈桌2张,椅子8张,礼品、水杯,饮水机1台;(摆展时间要求至少一周),展点位置 约50,展点3.保利水城,展点4.佳华商场:外广场,展点位置,外展点效果展示,点带面,多维度进行外展储客,2,形象 建立期,1.商场等大型公共场合保利水城、佳华商场,启动时间:2015年9月中旬 方式:在外展期间派发小礼品、兼职周边派单的形式进行吸客和宣传; 人员配合:策划1名,销售3名,兼职15名; 物料配合:帐篷1个,背景画及桁架、项目资料(宣传单张等),展架,洽谈桌2张,椅子8张,礼品、水杯,饮水机1台;(摆展时间3-5天),展点位置,展点:平底牛仔城,
42、展点:南国小商品城,展点:黄岐茶博城,展点位置,外展点效果展示,点带面,多维度进行外展储客,2,形象 建立期,1.商场等大型公共场合专业市场,根据项目产品、客群和外展点不同,项目组建议分为两种外展方式: 方式:简单展台形式,以“解说登记+礼品赠送”的方式,进行储客; 特点:简单、节省费用,同时具有较强的针对性; 配合:小扇子、钥匙扣、项目特色的笔、保温杯等小礼品,如条件允许,可以在外展期间,设置一些互动游戏,比如涂色大赛,规定交回时间,并在销售中心开放时候进行评选和展出,以增加来访客户; 启动时间:2015年9月,点带面,多维度进行外展储客,2,形象 建立期,2、社区、厂区等小型针对性外展:,
43、启动时间:全程启动,线下:中原渠道,最大化支持项目,3,形象 建立期,中原专组渠道中心,派单组+CALL客组,启动时间:2015年8月-9月底,契机:集团正在进行2015年全国招商会,借此机会,可进行集团合作单位的初步拓展; 拓展配合:按合作年龄或者签订的金额大小划分,进行优惠,如合作10年,优惠10万元等;,契机:中秋佳节即将到来,为了维护客户关系,保持拓展渠道畅通,建议对周边厂企、协会、政府机构等进行公关活动,同时进行项目拓展; 拓展配合:礼物配合(详见礼品方案),线下:利用节气,启动拓展,3,形象 建立期,厂企、协会以及集团合作单位拓展,时间:2015年中秋前两个星期起; 拜访对象:和集
44、团合作的上下游企业、集团所在的协会各成员单位和协会干事、企事业单位职工; 形式:以项目图册、礼品、中秋礼品为配合,以中秋为契机,进行拓展; 所需配合:策划领队,车辆安排,礼品准备。 优惠配合:建议协会成员可额外享受95折为独享购房优惠;,线下:利用节气,启动拓展,形象 建立期,纺织、内衣等协会会员、企事业单位进行拓展,3,线下:利用节气,启动拓展,形象 建立期,纺织、内衣等协会会员、企事业单位进行拓展,3,关键人拓展,企业宣讲会,针对企事业单位的工会主席、办公室主任等关键人,进行团购、活动等方面的拓展 时间:2015年9月10日起 负责人:策划、销售 准备物料:户型图、宣传册、车、礼品 建议优
45、惠:享受团购优惠97折,成交则同时奖励关键人5000元/套;,和企业相关部门沟通,召集企业中高层管理人员,以及有意向购房的职工,进行面对面的推介和宣传; 时间:2015年9月10日起 负责人:策划、销售经理 准备物料:项目价值PPT、车、X展架等 建议优惠:额外享受团购97折优惠,时间:2015年8月起; 拜访对象:集团员工、集团招商会合作单位; 形式:以项目图册、礼品、为配合,以招商会为契机,进行拓展; 所需配合:策划领队,礼品准备,项目推介PPT。 优惠配合:建议可额外享受95折为独享购房优惠;,线下:利用节气,启动拓展,形象 建立期,集团员工、合作单位(招商会)进行拓展,3,第二阶段:全
46、面营销,价值渗透,2015年10月-2015年12月,10月:亲子游乐月 线上:短信轰炸、户外更新,全渠道推售,引爆市场 线下:活动先行,拓客持续,2015年,推广主题:10.1创意展示区倾城绽放 50-80创意空间,邀您品鉴,强势储客期,11月:跨境电商月 线上:短信轰炸、微信维护,派单辅助 线下:活动先行,外展为辅,,12月:激情投资月 线上:短信轰炸、派单辅助, 线下:活动先行,外展为辅,拓客持续,线上:强势,多渠道出击,推广时间:2015年10月9日,1,强势 蓄客期,50-80创意空间,A、提前付费的媒体,B、电商捆绑广告,销售成交后付费,传统广告形式,先签约付款,后投放广告。 线上
47、媒体:LED、电视、 FM94.6佛山电台、FM92.4佛山交通电台 线下媒体:公车车身广告、报纸夹报、写字楼电梯广告、公交站牌、短信及其他小众媒体。,捆绑电商(硬广+项目新闻写手+线下客户发动),由电商媒体收取客户登记诚意金;开盘后,按实际成交的套数和诚意金额,多家媒体按广告投放比例分成。 电商媒体如搜房网、新浪房产及房友圈等,1.推广执行计划之线上媒体推广:,户外,公关活动,公车车身,网络,灯箱,电台,短信,线上:强势,多渠道出击,多渠道结合,电商捆绑,立体式宣传,1,强势 蓄客期,奥丽侬项目,线上:强势,多渠道出击,2015年项目入市前后营销推广规划表,1,强势 蓄客期,线上广告投放;
48、项目信息更新; 项目动态播报; 看房团;,线上:强势,多渠道出击,电商选择建议(执行时间:15年10月1日-16年2月),1,强势 蓄客期,线上:强势,多渠道出击,报纸广告投放建议(执行时间:15年10月1日-12月31日),1,强势 蓄客期,经过8-9月份的拓展之后,建议收筹期间再次启动拓展动作,一方面起到回收客户作用,其次可以使得项目在市场上声音不断的效果,提高收筹量;,建议:与商场宣传平台合作: 联系和商场超市展开合作, 印发超市促销单,借其客群平台,热传播项目,横扫千家万户。,线上:强势,多渠道出击,外展延伸建议(执行时间:15年10月1日-12月31日),1,强势 蓄客期,针对有车一
49、族新贵客户群体进行电台广告投放;,线上:强势,多渠道出击,电台广告投放建议(执行时间:15年10月、12月),1,强势 蓄客期,建议投放媒体:92.4和94.6佛山电台以及广州音乐电台105.2;,开启全城邮政风暴:特别广州、沥桂小区报刊亭进行广告、夹报投放项目信息,项目即将开盘前一个月对沥桂区域候车亭进行风暴式广告投放,为项目释放开盘及火热收筹中信息;,线上:强势,多渠道出击,候车亭、邮政亭广告(执行时间:15年12月1日-12月31日),1,强势 蓄客期,建议对沥桂、大沥-广州公车进行公车车身广告投放,提高项目宣传度; 初步建议投放路线:佛276路、210A路; 投放数量建议:每条路线投放
50、5辆公车,276路线:佛山禅城-广州罗冲围,210a路线:佛山南海-广州金沙洲,线上:强势,多渠道出击,公车车身 广告(执行时间:15年12月1日-12月31日),1,强势 蓄客期,尊敬的王先生: Xx商业中心,让你住进两路最舒适的精装修社区。抢购热线:*,项目入市前后进行短信/短信车选择性区域投放,释放项目即将入市信息;建议选择三至五家短信公司轮换投放; 投放目标群体:车主,专业市场铺主、中高端小区业主,企事业单位员工,银行大客户等; 投放频率建议:20万条/周短信群发,时间为每周四/周五,X短信公司数据库,短信信息示意,线上:强势,多渠道出击,短信攻势建议(执行时间:15年10月1日-12