1、佛祖岭项目策划定位报告,武汉地铁集团,10,2015,佛祖岭项目定位逻辑,项目定位模型：以成熟产品定位逻辑为鉴，结合设计经验优势，我们认为影响产品的是市场，决定产品的是土地和客户！,佛祖岭项目定位逻辑,土地研判通过土地属性分析明确土地价值，规避劣势、挖掘优势；通过土地改善措施提升土地价值，形象升级、价值上升；,市场研究通过整体层面研究认准主流方向，不会偏离、不会犯错；通过竞争项目研究锁定产品组合，既保安全、有竞争力；,客户分析通过客户背景分析明确客户来源、锁定其需求产品；通过客户偏好研究明确竞争优势、锁定核心发力点；,一、土地分析,二、市场研究,三、客户解析,四、项目定位,五、产品建议,六、销
2、售计划,报告目录,七、财务测算,土地分析,土地分析,市场研究,客户解析,项目定位,产品建议,销售计划,财务测算,1,土地分析区域属性,东湖高新示范区 / 东南新城组群 / 流芳组团，建成以教育科研、生态居住、高新技术产业和现代物流为特色的新城组团,东湖高新示范区“一轴六心”的空间结构； 一轴：高新三路打造东湖示范区东西向带状拓展的城市空间发展轴； 六心：鲁巷、豹澥、花山、左岭、流芳和牛山湖六处公共服务中心； 东南新城组群包括豹澥、流芳新城组团； 流芳建成以教育科研、生态居住、高新技术产业和现代物流为特色的新城组团。,土地分析项目区位,宗地位于三环外/东南新城组群/流芳组团，距离鲁巷副中心约8公
3、里，区位优势明显,土地分析区域规划,宗地所在流芳组团E0302片区规划重点承担组团级公共服务、居住功能，宗地规划为公共交通场站用地，后期需调规,土地分析道路交通, 高新五路, 高新六路, 流芳一路,南：高新六路 主干道，六车道 西：流芳一路 次干道，四车道 北：高新五路 次干道，四车道 东：规划路 次干道，四车道,宗地紧临城市主干道高新六路，北、东两侧道路还处于规划阶段，尚未成型, 流芳路（原始道路）,至光谷大道2km,至高新四路1.4km,至光谷二路1.5km,土地分析交通规划,宗地周边500米范围内规划有地铁2/9号(远期)线、有轨电车T1/T3站点，未来区域交通可快速接驳中心城区，提升区
4、域价值,公共交通： 789 珞喻路光谷广场东园西路佛祖岭； 117 藏龙大道宜家龙城高新六路康一路； 405 民族大道光谷广场东园西路佛祖岭。 轨道交通： 2号线南延线 光谷广场光谷一路，预计2019年通车； 9号线 磨山植物园光谷未来城，规划中； 有轨电车T1 光谷广场光谷芯中心，预计16年底通车； 有轨电车T3 王家店佛祖岭，规划中。,土地分析周边配套,宗地1KM范围内教育、医疗等基本生活配套处于发展阶段，初具规模,土地分析宗地现状, 地块西面, 地块中部, 地块南面驾校, 地块内部村落, 地块东面村落及原始道路, 地块东面农田,流芳路（规划）,宗地现状局部有高差（约4-5米），不全为净地
5、，快速开发需解决少量建筑拆迁和电线迁移问题,内部局部高差约4-5米,电线,土地分析用地条件及指标,宗地占地面积约7.83万方，地形不规则，属城市轨道交通用地（后期调规居住用地），同时宗地西侧规划为佛祖岭地铁站点停车场，会对项目开发产生不利因素,项目指标： 总占地面积：23.32万 开发用地面积：7.83万平方米 开发强度：强度二区 容积率2.5 建筑密度20% 现状属性：城市轨道交通用地,用地条件制约： 开发地块西侧规划为轨道交通停车场，对后期物业开发品质存在一定程度的影响； 地块形状不规则，南宽北窄，内部东高西低，高差约5米，不利于后期规划； 与外部仅有一条高新六路连接，通达性一般。,土地分
6、析地块优势,未来地铁2/9号线与有轨电车T1/T3双站点接驳光谷中心区将会是本案的最大优势；宗地所在区域人口持续导入，居住环境逐渐成熟也是本案的另一大优势,优势一：地铁+有轨电车 高新六路站有地铁2号线南延线、有轨电车T1站点，距离项目仅200米，是区域未来进入中心城区的交通枢纽。,优势二：周边居住环境成熟 未来区域核心居住区。区域人口持续导入，地块周边已进驻多个大型居住社区，居住环境逐渐成熟。,土地分析地块劣势,开发用地地形的不规则限制和西侧轨道交通停车场都将对项目开发产生不利的影响,劣势一： 开发用地不规则 项目开发用地呈不规则形状，南宽北窄，对项目后期规划布局有一定影响； 劣势二： 轨道
7、交通停车场对项目品质影响 最大的不利因素就是轨道交通停车场对项目品质的不利影响，后期需要在绿化打造及建筑排布上弱化停车场对项目品质的影响。,土地分析土地属性评估,项目品类属于G3城市栖居型,土地分析商业氛围,1KM,宗地目前1KM范围内商业配套缺乏，以社区底商为主，商业层级较低,佛祖岭社区底商,水晶郦都社区底商,金地艺境商业街区,土地分析商业规划,区域商业规划光谷一路地铁站点处发展大型商业，打造区域级商业中心辐射周边，宗地处于商业中心辐射范围内，不适宜再开发大型商业,土地分析商业辐射人口,辐射范围及人口,考虑到未来西面的大型商业项目，本案商业辐射主要在周边佛祖岭社区： 本案及佛祖岭社区+地铁站
8、流动人口约2.5万人,商业体量估算,按主要客群计算所需商业面积现存商业面积，主要辐射客群按人均1m计，佛祖岭社区现有商业体量约1.2万方 商业体量= 2.5 *1-1.2=1.3万m（社区商业）,约2万人,约0.5万人,考虑到未来宗地西面规划的大型商业的辐射影响，宗地商业辐射范围及人口主要以本案居民和周边居民（佛祖岭社区）为主，商业配套服务于项目本身，适宜发展规模较小的社区服务型商业,500M,土地分析土地商业价值评估,项目处于流芳街道范围内，区域不属于规划商业区，判定为D类用地；地块2面临路，道路通达性一般，周边现有1条公交线路，另规划有2条轨道线和有轨电车，未来交通辐射能力好；项目周边现有
9、多个大型居住区和产业园，同时规划有大量产业人口导入；,开物工具土地商业价值评估模型：,项目商业价值评估：D2发展开发用地,土地分析土地属性小结,住宅G3，青年核心为主开发用地 商业D2，发展开发用地（社区服务商业）,市场研究,土地分析,市场研究,客户解析,项目定位,产品建议,销售计划,财务测算,2,住宅市场研究整体市场环境武汉市场,武汉整体市场供求关系相对平衡，供应量和成交量逐年上涨反映出市场热度，市场开始呈现供不应求态势，未来走势保持乐观,统计区域备注：武昌、洪山、东湖风景、青山、江夏、东湖高新、硚口、江岸、江汉、东西湖、盘龙城、汉阳、沌口,2013年供/求/供求比：1343万/1225万/
10、1.1,2014年供/求/供求比：1775万/1396万/1.27,近2个月成交量同比14年上涨+60% 持续供不应求,住宅市场研究整体市场环境区域市场（光谷）,区域（光谷）市场表现平稳，年度供求均有明显上涨，近5个月供小于求状态持续，市场机会较好,住宅市场研究整体市场环境区域市场板块（高新）,板块成交量：高新板块成交量保持稳定增长，未来走势持续看好,住宅市场研究整体市场环境区域市场板块（高新）,板块成交价格：高新板块成交价格在区域内仅次于关山，涨幅平稳，未来仍有增长空间,2012年高新板块成交均价： 7082元/,2013年高新板块成交均价： 7554元/,2014年高新板块成交均价： 74
11、70元/,2015年（1-7月） 高新板块成交均价： 7748元/,年均增长率超过3%,住宅市场研究整体市场环境区域市场板块（高新）,板块成交结构：整体市场成交以80-120的首置首改类产品为主，刚需特征明显,住宅市场研究整体市场环境区域市场板块（高新）,板块存量：目前高新板块存量约55万方，去化周期约8个月，市场前景良好,备注：存销比=月末存量/近3个月月均销量（月均去化：6.76万方）,旭辉御府 6.5，7500,天纵水晶郦都 7.8，6500,当代国际城（精装修） 2.0，8200,金地艺境 6.4，7900,平安光谷春天（精装修） 11，8200,住宅市场研究竞争市场环境竞案分布,1K
12、M,在周边关系上，与本案存在竞争关系的案例主要有以下5个项目：,住宅市场研究竞争市场环境竞案分布金地艺境,定位武汉首创原版褐石街区，在售均价7800元/，年均去化6.4万方，后期无新增供应,6.36,洋房入市,洋房区,住宅市场研究竞争市场环境竞案分布金地艺境,金地艺境：注重品质，以舒适二房（80-90）及舒适三房（120-130）为主力,G2 2*2*1 88,G1 3*2*2 125,G5 2+1 110,G1 4*2*2 140,数据来源：房管局备案数据（2014年1月至2015年4月）,住宅市场研究竞争市场环境竞案分布当代国际城,定位光谷理想人居社区，在售均价8200元/（精装1000）
13、，开盘首日去化60%，现已去化2万方，未来新增供应14万方,开盘推出13、20、21号楼（11层，3个单元，1T2）、22号楼（30层，1个单元，2T4）全部房源，83-115平米二三房； 开盘当天共推出315套，销售186套，最低价约7429元/，最高价约9129元/，均价8200元/，销售率 59%； 客户来源：光谷地缘性客户和周边上班族为主，部分武昌中心外溢客户； 28-40岁客户为主； 客户心动点：装修质量好、价格适中。,住宅市场研究竞争市场环境竞案分布当代国际城,当代国际城：以首改产品为主力差异化入市，主推100-115功能三房,4.19日开盘当天推售产品,数据来源：房管局备案数据（
14、2015年4月开盘数据）,小高 A 3*2*2 103 T2,小高 B 3*2*2 115 T2,高层 C1 3*2*1 112,高层 C2 2*2*1 83,住宅市场研究竞争市场环境竞案分布天纵水晶郦都,项目定位生态主题社区，在售均价6500元/，年度去化约7.8万方，未来无新增供应,7.76,住宅市场研究竞争市场环境竞案分布天纵水晶郦都,天纵水晶郦都：以80-90二房及90-100紧凑2+1房为主力,C2/D2 2*2*1 78,A2/B2 2*2*1 86,C3/D1 2+1 95,B1/C1 3*2*2 112,数据来源：房管局备案数据（2014年1月至2015年4月）,住宅市场研究竞
15、争市场环境竞案分布旭辉御府,定位光谷首个高品质海派精筑府邸，在售均价7500元/，年均去化6.5万方，未来新增供应25.5万方,6.47,住宅市场研究竞争市场环境竞案分布旭辉御府,旭辉御府：以85-95紧凑2+1房及75-80紧凑二房为主力，少量首改三房作为补充,A1 2*2*1 79,C1 2*2*2 （2+1） 114,B1 2*2*1（2+1） 88,B2 3*2*1（2+1） 91,数据来源：房管局备案数据（2014年8月至2015年4月）,住宅市场研究竞争市场环境竞案分布平安光谷春天,定位光谷精英理想之城，在售均价8200元/（精装1000），年度去化约11万方，未来新增供应10万方
16、,10.97,住宅市场研究竞争市场环境竞案分布平安光谷春天,产品&客户:通过设备平台赠送，以90-100的紧凑三房及100-110的功能三房为主,B1 3*2*2 104,B2 2+1 98,D1 2*2*1 78,C1 2+1 84-88,数据来源：房管局备案数据（2014年10月至2015年4月）,住宅市场研究竞争市场环境竞案小结,主要针对刚需/首改客群的市场： 在售的五个项目畅销产品主要针对首置和首改客户 走量项目以70-80的二房、90-100的2+1房和100-120三房为主；改善项目以80-90的二房及110-130的三房为主,快速走量,70-80二房 90-1002+1房,改善居
17、住,80-90二房 110-130三房,住宅市场研究未来供应,旭辉御府 25万方,当代国际城 14万方,平安光谷春天 10万方,周边竞争市场未来供应总体量约94万方，以在售项目为主；2013年后，项目周边土地供应基本以工业用地为主，没有新增住宅及商服用地，未来市场竞争环境较宽松,光谷流芳车辆段项目 45万方（10万商业）,住宅市场研究住宅市场研判,市场环境： 武汉整体市场供求关系相对平衡，供应量和成交量逐年上涨反映出市场热度，未来走势依旧乐观； 区域市场表现平稳，年度供求均有明显上涨，近5个月供小于求状态持续，需求进一步释放。 量价持续增长市场前景乐观 竞争机会： 对大光谷：宗地处于区域中心边
18、缘，高性价比产品对首置首改类客户有吸引力； 对高新区-流芳中心：区域居住环境渐成熟，宗地具有竞争优势，众多工业园及附近地缘客户为项目主要客户来源； 对未来市场：未来区域内市场新增供应量有限，以在售项目为主，暂时无新增土地，市场竞争环境较宽松 未来竞争环境较宽松客源稳定 产品表现： 产品需求：区域内的产品成交结构以90-120的二三房首置首改类产品为市场主力需求； 价格走势：区域内单价段主要集中在7000-8000元/，未来仍有增长空间； 竞案表现：主力产品主要针对首置和首改客户，以刚需走量为主，功能首改为辅。 首置首改为主价格持续增长,商业市场研究区域市场,规划商业用地,规划商业用地,当代国际
19、城（三期） 2.7万,紫微星广场 3万,1KM,区域内现有商业较为缺失，未来商业供应量约7.7万（已知），另规划有部分商业用地,紫微星广场,当代国际城,平安光谷春天,佛祖岭社区底商,佛祖岭商业街,金地艺境 1.2万方,平安光谷春天（二期） 5万,规划部分商业,商业市场研究周边商业现状,项目周边以住宅底商为主自发形成的商业，分布零散，无大型集中商业，商业层级较低,佛祖岭社区底商,天纵水晶郦都社区底商,商业市场研究周边商业租售及业态,项目1km范围内零售商业总体约3.2万，以餐饮和生活服务功能为主，整体租金水平较低，区域内有少量在售商业，多为住宅底商，均价约2.4-3万/,周边商业业态分布,商业市
20、场研究周边商业发展格局,地铁2号线光谷一路站点处规划打造区域级商业中心，未来有大型商业集中开发；本案距离站点仅500米，受到大型商业辐射影响，适宜发展规模较小的社区服务商业,M,T,平安光谷春天（二期） 5万,当代国际城（三期） 2.7万,0.5KM,区域级商业中心,光谷有轨电车流芳段用地 商业规划体量约10万,规划部分商业,商业市场研究商业发展预判,市场研究结论： 商业起步阶段，存在市场机会：处于流芳佛祖岭片区，有大量居住区； 租金实现能力较弱：项目周边现状商业环境和氛围较差，多为中低档社区底商； 销售市场价格2.4-3万/：区域内在售商业少，以住宅底商为主，销售价格约2.4-3万/； 开发
21、大型商业存在风险：未来周边有较大体量商业供应，大体量的零售商业开发存在风险； 商业发展建议： 不建议规划大体量零售商业，整体定位偏向于社区服务型商业； 考虑项目现金流的开发目标，整体商业形态应以底商为主，利于后期的快速销售； 受物业形态限制，商业业态应以餐饮、生活服务类为主，休闲娱乐为辅，如特色餐饮、教育、培训、便利店、孕婴、银行、美容美发等社区服务型业态； 商业整体规划要考虑与各交通节点的关联，同时需注重与社区人行的接驳关系；,客户解析,土地分析,市场研究,客户解析,项目定位,产品建议,销售计划,财务测算,3,客户解析客户来源划分,关南片,鲁巷,重要客群：关山、关南片客户 客群属性：对区域较
22、熟悉，首置客群 置业特点：受中心价格挤压，外溢刚需客户，关注性价比，认同区域价值,边缘客群：鲁巷 客群属性：首次置业为主，少量投资 置业特点：中心价格挤压外溢的刚需客户，看重交通价值、性价比及片区发展,数据来源：易居调研数据,目标客户主要来自高新区产业园及周边客户，其次为关山、关南片等受价格挤压客户,核心客群：高新区产业园客户及周边居民 客群属性：看好区域发展，就近置业 置业特点：富士康科技园或周边上班，中、高层白领，在周边工作，就近置业，对区域较熟悉，看好片区未来的价值,高新区产业园 流芳街道,关山片,客户解析客户购房动机,目标客户购房以自住为主，占总占比的89%,客户的购买动机中高达89%
23、是自住型购买，其次为投资客户 客户大部分为刚需性的购房客户 客户多为工作需要选择就近置业或作为婚房,客户解析职业背景、交通状况,目标客户中76%的购房客户为周边产业园员工；约九成客户无私家车，依赖公共交通,从成交客户置业统计表中可以看出，76%是工业园员工，其次是周边大学教师，占总成交人数的6%，成交客户以企业员工及教师为主。再就是少量金融业、建筑业、政府机关及通讯等行业客户。,有车客户占总数的11%，两房与三房客户私家车比例相差不大，主要以公交、出租车为主要代步工具，成交客户主要为周边企业员工刚需置业，经济状况一般。,客户解析年龄、家庭结构分析,购房客户年龄集中在40岁以下；以单身、青年之家
24、、青年持家的家庭结构为主,从客户的家庭结构分析来看，客户家庭结构主要为单身、青年之家和青年持家；这部分客户群体有大学刚毕业上班族、刚结婚的小两口家庭，置业目的主要为买婚房，多为首置；,客户解析置业偏好、关注点,客户主要需求是交通、教育和商业配套；购房主要关注价格、交通、教育和商业配套,客户关注点,客户关注点主要集中在：价格23%、交通18%、教育13%、商业配套13%；,客户解析客户综合描摹,客户主要为首置和功能型首改为主，核心关注性价比、交通、教育和商业配套,客户解析客户分析小结,核心客户 65% 高新产业园职工 流芳街道周边居民,重要客户 25% 关山、关南片区客户,边缘客户 10% 鲁巷
25、刚需客户,客户解析客户需求特征,首置客户25-30岁高新产业园职工及周边上班族、关山、关南片客户 驱动点：价格、交通、配套 核心价值打造： 1. 交通条件非常重要，轨道交通可作为项目核心价值点，强化与中心城区的关联性； 2. 基本生活、教育配套要完善，目前项目周边配套缺失，片区内的配套在1-2年内将逐步完善； 3. 价格承受能力有限，同时主要当做婚房考虑，对户型功能空间有要求；,首改客户30-40岁区域内原住民、产业园管理人员及部分中心外溢 驱动点：配套、功能、价格 核心价值打造： 1. 功能需求型首次换房，对产品功能实用性有一定要求 2. 基本生活配套完善，未来长期住在这里，不用过多奔波；
26、3. 房间数量，夫妻两人长期居住，父母/儿女也会经常过来住一起，房间数量要足够使用；,项目定位,土地分析,市场研究,客户解析,项目定位,产品建议,销售计划,财务测算,4,项目定位定位思考,土 地 属 性,项目区位： 流芳新城中心，重点承担组团级公共服务、居住功能 区域交通： 轨道交通规划利好，未来接驳中心城区 配套资源： 配套初具规模但档次较低，升级空间巨大 地块价值： 周边居住环境成熟，地块价值提升,住宅G3品类，青年核心为主开发用地 商业发展开发用地（社区服务商业）,区域住宅市场： 住宅市场以首置首改产品为主，刚需产品走量 区域商业市场： 区域缺乏商业配套，地铁枢纽已规划大型商业中心,住宅
27、首置首改产品，刚需为主 商业服务项目自身,客户群体： 周边居民及产业园客户为主，客户呈年轻化趋势 需求偏好： 关注交通和配套，对教育、商业需求愿望高，对单价和总价敏感 购买意愿： 主要是自住需求，首置刚需产品为主，功能改善产品为辅,客户特征产业园客户，青年刚需 客户需求基本生活、商业类配套,市 场 属 性,客 户 属 性,互相匹配,光谷新中心青年乐享生活示范区,双地铁+双有轨电车通达，便捷公共交通，打造光谷新中心 定位青年轻松、活力社区，以“便利丰盛、健康安心、和谐尊重”为指导方针，倡导一种理想中的生活方式 “最后一公里”社区商业配套，满足青年置业者日常所需,客群层级 青年首置客群,占位大光谷
28、区域,项目整体定位,轻松、活力、享受快乐的生活方式,项目定位定位阐述,项目占位大光谷，光谷新的生活居住中心,流芳组团，以生态居住为特色的新城组团，光谷核心居住区； 项目客群不仅来自区域工业园区，应面对整个大光谷的青年客户； 项目占位光谷，代言光谷新发展，青年置业标杆示范区！,项目定位定位阐述,何谓“乐享生活”轻松、无负担、充满活力的生活方式,为青年人提供：,一个理想的生活环境 一个高性价比的居所 一种轻松、快乐、无负担的生活方式,健康、活力、便捷、配套齐全、高性价比的青年示范社区,乐享生活：,便捷的交通 舒适的环境 齐全的配套 无负担的生活,项目定位定位阐述,青年乐享生活示范区,青年标杆示范区
29、，展现青年社区的5 大核心价值体系，打造全方位的青年生活服务体系,500M范围的便捷城市出行,500米范围内，公交站、地铁站、有轨电车站点，出行便捷，尽享城市生活,健康、活力的社区环境,篮球场、漫步道、活动器械区等,高性价比的多功能户型,合理的价格、高性价比的产品 青年置业者理想的家,最丰富的青年生活配套,提供生活方式的便利性 零售、生活、休闲、餐饮一应俱全 丰富青年的业余生活，打造理想生活,项目定位核心卖点,卖点一：大光谷核心居住区黄金地段，区域潜力无限,项目位于流芳组团核心地段，坐拥完善居住配套及数十万社区居民，来区域价值潜力无限,周边高新工业园区聚集，未来导入人口众多，具备良好的区域发展
30、前景,项目定位核心卖点,卖点二：双地铁与双电车环抱，坐拥新区便捷生活,T1电车2016年通车，地铁2号线南延线2019年通车，T3/地铁9号线规划中,项目距离2号线/T1站点仅500m，5分钟尽享城市便捷生活,项目定位核心卖点,卖点三：青年活力社区，打造一站式理想生活的青年之家,青年主题示范区，青年理想生活之城，突出活力、健康的特征,社区为青年置业者提供丰富的一站式配套服务,产品建议,土地分析,市场研究,客户解析,项目定位,产品建议,销售计划,财务测算,5,产品建议规划建议土地价值分析,通过分析地块周边道路、环境及停车场站等对地块的影响，从居住、商业等不同属性上对地块各区域进行价值评判,产品建
31、议规划规划布局,规划布局要点：充分考虑项目地形、临街面、周边影响及土地价值，对项目进行合理的规划布局,规划特色：组团围合/内部景观/配套,产品建议规划住宅,34F T3,34F T4,28F T3,18F T4,34F T4,住宅布局：南、北两大组团，包括9栋T4住宅楼和8栋T3住宅楼,首置,首改,项目西侧受轨道停车场影响，居住价值较低。地块西面住宅以首置类小户型产品为主，地块东面住宅以首改类产品为主； 项目首置住宅产品包括两房及2+1房，主要布置在西面T3/4住宅楼之中； 项目首改类产品包括紧凑三房及舒适三房，主要布置在东面T4住宅楼的边套之中。,项目东侧住宅建筑的边套多为首改类产品，在项目
32、内部设置中心景观，为其营造舒适良好的居住环境；,产品建议规划商业,底商,商业布局：沿项目昭示性最好的东、南临街面布置底商,盒子商业：2F,底商：1-2F（间隔）,商业：2F,去往 地铁站,商业,商业,社区,沿东、南两面临街道路布置1-2层底商，在地块北面不规则夹角处布置一栋单体商业建筑；,南面沿街底商以零售、娱乐类业态为主； 东面沿街底商以生活服务业态为主； 单体盒子商业以餐饮类业态为主,通过高新六路将地铁人流引至项目商业，商业布置在沿街面，人流只在项目外部停留，不影响社区居住环境,产品建议景观,项目景观打造以内部公共景观、参与性景观为主，为青年家庭提供健康、绿色生活,500m健康漫步道,活动
33、场所,健身器材,组团广场,儿童游乐,健康漫步道,产品建议景观,青年社区景观打造应注重成本控制，适当减少硬景比例和绿化层次,分层：三层景观打造，以乔木、灌木、地被、草坪为主 比例：软景80%（灌木：草坪=3：7），硬景（石材等）20%,产品建议景观,沿地块西侧设置绿化隔离带，栽种行道树对轨道交通停车场进行阻隔，减少停车场对居民心理上带来的不利影响,轨道停车场,虽然行道树无法从视线上完全阻隔停车场，但是可以减少停车场对社区住户心理上的影响。,产品建议单体平面,符合刚性首置/首改需求的产品定位户型配比,户型配比原则： 目标客群主要为青年刚需，产品以首置首改类为主； 从市场主流及热销户型来看，75-8
34、0的二房和90-100的功能2+1房为市场热销户型，同时为本项目的主力户型； 105-115、120-130三房为周边居民功能改善产品需求，是市场潜力户型； 本项目户型面积设定考虑到客户总价接受能力，尽可能保证产品的功能性和性价比，二房面积适当缩小，以75-80为主，合理控制总价,产品建议单体平面,项目主力户型推荐,户型优点：,户型整体较方正，南北通透，通风采光佳，基本算是全明户型 动静分区，整个户型的“动区”和“静区”左右分开，大大增加了房间的私密性 注重活动区域的打造，为青年提供舒适的居住环境 整个房间未见明显的浪费和死角,户型优点：,户型动静分区合理，右边的“动区”（客厅餐厅厨房）和左边
35、的“静区”（卧室书房）被完美分隔开，互不影响，增加了私密性 入户玄关设计，和客餐厅隔离，增加活动区的私密性 房间功能多变，书房可改造为衣帽间或与次卧合并 南北阳台，功能分区，通风和采光佳,产品建议单体立面,建筑外立面：建议本案采用现代简约的风格，色彩上鲜明突出，体现活力特征,产品建议示范区,示范区：销售大厅选址在项目东南角处，结合前广场及景观绿化打造项目示范区,2、可达性强，交通便捷,3、可持续使用至项目售罄,2、重点打造内部中央景观,1、临主干道，最好的展示面,1、选取距离售楼部近的区域（包含建筑及景观）,销售大厅选址原则,示范区打造原则,项目销售大厅选址在主干道高新六路旁，昭示性强,项目销
36、售大厅离公交站点约20米，地铁站约600米，交通便利,项目销售大厅设置在社区底商中，可持续使用，后期可销售,项目示范区选址在地块东南角，与项目销售中心、前广场、景观、样板间、停车场等区域相结合,项目示范区重点打造景观，对置业者展示项目品质,产品建议示范区,示范区：销售大厅可结合会所形式打造，后期作为商铺销售；搭建实体样板间,样板间,看房通道,会所,样板间,产品建议配套教育,引进优质教育资源，开设双语幼儿园，打造项目品牌，提升项目档次,产品建议配套商业,盒子商业，生活服务类,社区底商,人流导入,人流导入,商业排布： 盒子商业1F净菜市场+2F青年食堂餐饮，单层建面约1500； 社区底商以零售类和
37、生活服务类配套业态为主，包括蔬果超市、副食、便利店、药店、美容美发店、洗衣店等业态。,长约480m,商业价值逐渐降低,商业布局原则： 商业价值：根据地块现状及周边环境，商业价值由南至北依次降低，价值高区布置休闲娱乐类商业业态，价值低区布置生活类服务业态； 业态布局：地块东南角商业价值最高区，设置零售、休闲娱乐类业态，服务项目及周边社区；项目东面临街设置生活服务类业态，满足社区内部生活配套需求；项目北面夹角布置一栋两层的单体商业建筑，为本小区及周边社区提供生活类服务，土地价值最大化利用； 规模体量：项目商业总体量控制在约1万平米左右,商业设置在项目临街面（东、南侧），以住宅底商为主，北面布置单体
38、盒子商业，项目商业总体量约1万方,对外商业，零售/休闲娱乐类,产品建议配套商业,项目的生活服务类配套引进“五菜一汤”模式，为青年客群提供便利、丰富的生活服务,“五菜一汤”模式：引进餐厅、24小时便利店、洗衣店、银行ATM、净菜市场等业态，满足青年24小时的生活配套需求，提供理想的生活环境。,餐饮,净菜市场,干洗店,银行ATM,美发店,便利店,药店,其他业态功能零散的布置在社区底商之中,产品建议配套商业,开物工具社区商业模型社区服务商业业态：零售、生活服务、餐饮、休闲娱乐,核心,产品建议概念总平及经济指标,产品建议SK模型,产品建议SK模型,销售计划,土地分析,市场研究,客户解析,项目定位,产品
39、建议,销售计划,财务测算,6,销售计划价格评估住宅售价评估,住宅评估：评估参考项目天纵水晶郦都、平安光谷春天、金地艺境、旭辉御府,2,天纵水晶郦都 高层6500元/ 关联度：,1,3,4,平安光谷春天 高层8200元/ 关联度：,金地艺境 高层7900元/ 关联度：,旭辉御府 高层7500元/ 关联度：,销售计划价格评估住宅售价评估,住宅评估：评估现销售均价7202元/，预计项目上市起售均价7594元/（16年10月）,价格评估 评估现销售价格：约7202元/ 年度增长率：约5% 项目上市起售价格： 约7594元/ 年度去化量约7-10万/年,销售计划价格评估商业售价评估,商业评估：评估参考项
40、目天纵水晶郦都、金地艺境、佛祖岭社区,1,天纵水晶郦都 1F：25000元/ 关联度：,2,金地艺境 1F：24000元/ 关联度：,3,佛祖岭社区 底商 租金反推售价:20000元/ 关联度：,销售计划价格评估商业售价评估,商业评估：评估现销售均价26097元/，预计项目上市起售均价29046元/（17年7月）,价格评估 评估现销售价格：约26097元/ 年度增长率：约6% 项目上市起售价格： 约29046元/ 年度去化量约2-3万/年,销售计划项目分期,项目分两期开发，一期开发项目展示性较好的南面组团，起到示范作用，提升项目影响力,一期：以18F小高层和28F、34F高层的差异化产品启动，
41、加上商业、幼儿园等配套的打造，迅速占领市场； 二期：利用一期良好的市场形象积累和热销态势，推出二期组团内的34F高层景观产品趁机入市，并逐步完善生活配套，达到联动目的；,分期原则： 住宅体量均衡，滚动开发； 形象展示最好的区域首开，树立价值标签，以热销形象入市，消除后期因停车场影响带来的客户抗性； 南北分期，两大独立组团，施工期间不影响居住品质；,销售计划项目分期,销售周期：按年销售量约8万方速度测算，项目整体销售周期约为28个月,销售计划销售周期,销售计划：住宅2016年4季度入市，商业按分期同年入市；车位共计1750个，分别于当期交付时入市，车位销售率计约30%,销售计划销售量价,销售计划
42、：年度,住宅销售按起价7594元/计，期末实现均价为8035元/； 商业销售按起价29046元/计，期末实现均价为30489元/； 截至2019年1季度总销售金额18.46亿元 ，销售面积19.31万方； 同时持有约1225个车位，初步估值约0.74亿元，实际总货值1.05亿元；,财务测算,土地分析,市场研究,客户解析,项目定位,产品建议,销售计划,财务测算,7,财务测算测算条件土地价格评估,当代国际城2011年：1703元/,金地艺境 2010年：1634元/,旭辉御府 （地铁改线前拿地） 2013年：3859元/,MOM焕城 2013年：3356元/,朗诗里程 2012年：1252元/,土地价格评估：楼面地价按2676元/,参考项目周边及相邻板块住宅用地成交价格，通过市场比对法，拟合得出本案合理的拿地价格,财务测算成本测算,财务测算现金流,资金峰值：16年9月,现金流回正：17年11月,资金峰值：16年4月 融资2.92亿元，两年归还,现金流回正：17年7月,融资归还：18年5月,经营性净现金流,考虑融资情况净现金流,财务测算财务数据,投资收益： 销售净利率14.1%，最终实现净利润26,028万元；,
