北京房山碧桂园商业项目定位业态规划报告_伟业顾问_164页_2009年.pdf

1、第一部分第一部分 本项目调研成果综合性结论本项目调研成果综合性结论 市场地位分析市场地位分析 项目项目区域交通地位区域交通地位 本本 项项 目目 调调 研研 成成 果果 综综 合合 性性 结结 论论 便捷性：便捷性： 重要性：重要性： 区域内有城区域内有城 际高速公路、国道、际高速公路、国道、 城市环路以及数条公交线路可城市环路以及数条公交线路可 以直接抵达本项目。以直接抵达本项目。 京石高速公路及京周公路将是京石高速公路及京周公路将是 房山区通往市区相对必经之路，房山区通往市区相对必经之路， 是西南方向进入北京的大动脉是西南方向进入北京的大动脉 。 市场地位分析市场地位分析 项目区位地位项目

2、区位地位 本本 项项 目目 调调 研研 成成 果果 综综 合合 性性 结结 论论 房山门户房山门户 京石高速公路京石高速公路 京周公路京周公路 房山区进京要道房山区进京要道 丰台区丰台区 房房 山山 区区 良乡镇良乡镇 本本 项项 目目 调调 研研 成成 果果 综综 合合 性性 结结 论论 市场地位分析市场地位分析 自身商业体量自身商业体量 “相对区域规模较大相对区域规模较大” 商业辐射范围广商业辐射范围广 需要业态支持的种类多需要业态支持的种类多 商业临街面长商业临街面长 商业展示效果好商业展示效果好 本本 项项 目目 调调 研研 成成 果果 综综 合合 性性 结结 论论 “项目条件相对较好

3、项目条件相对较好” 项目商业具备塑造区域影响力条件项目商业具备塑造区域影响力条件 区域地位区域地位 房山区门户房山区门户 靠近政府区靠近政府区 自身规模地位自身规模地位 体量相对较大体量相对较大 商业较为集中商业较为集中 展示面强展示面强 交通定位交通定位 便捷性便捷性 重要性重要性 市场地位分析市场地位分析 分析结论分析结论 市场地位分析市场地位分析 区域现有商业格局区域现有商业格局 规模大规模大 多业态多业态 本项目商业本项目商业 云岗区域云岗区域 商业较为完善商业较为完善 以常规商业为主以常规商业为主 良乡区域良乡区域 商业较为完善商业较为完善 以餐饮娱乐为主流业态以餐饮娱乐为主流业态

4、窦店区域窦店区域 商业较为落后商业较为落后 以常规商业为主以常规商业为主 本本 项项 目目 调调 研研 成成 果果 综综 合合 性性 结结 论论 云岗消费群云岗消费群 本地人群消费（特点：中低端）本地人群消费（特点：中低端） 新兴项目人群消费（特点：中端）新兴项目人群消费（特点：中端） 良乡镇消费群良乡镇消费群 本地人群消费（特点：中低端）本地人群消费（特点：中低端） 窦店消费群窦店消费群 本地人群消费（特点：低端）本地人群消费（特点：低端） 新兴项目人群消费（特点：中端）新兴项目人群消费（特点：中端） 新兴项目人群消费（特点：中端）新兴项目人群消费（特点：中端） 云岗商业云岗商业 百货、超市

5、、百货、超市、 娱乐、餐饮、娱乐、餐饮、 电器、小商品电器、小商品 （低端）（低端） 良乡商业良乡商业 百货、超市、百货、超市、 娱乐、餐饮、娱乐、餐饮、 电器、小商品电器、小商品 （中低端）（中低端） 窦店商业窦店商业 超市、娱乐、超市、娱乐、 餐饮、小商品餐饮、小商品 （低端）（低端） 本本 项项 目目 商商 业业 本本 项项 目目 消消 费费 人人 群群 步行、自行车、公交步行、自行车、公交 1515分钟以内分钟以内 步行、自行车、公交步行、自行车、公交 1515分钟以内分钟以内 自驾车、公交自驾车、公交 1010分钟以内分钟以内 步行、自行车、公交步行、自行车、公交 1010分钟以内分

6、钟以内 本本 项项 目目 调调 研研 成成 果果 综综 合合 性性 结结 论论 市场地位分析市场地位分析 市场客户消费倾向参考市场客户消费倾向参考 良乡镇人群良乡镇人群 云岗新兴项目人群消费（特点：中端）云岗新兴项目人群消费（特点：中端） 良乡本地人群消费（特点：中低端）良乡本地人群消费（特点：中低端） 窦店新兴项目人群消费（特点：中端）窦店新兴项目人群消费（特点：中端） 新兴项目人群消费（特点：中端）新兴项目人群消费（特点：中端） 本项目本项目 商业商业 本项目本项目 消费人群消费人群 本项目自身人群本项目自身人群 周边新兴项目人群周边新兴项目人群 核心核心 重点重点 辅助辅助 本本 项项

7、目目 调调 研研 成成 果果 综综 合合 性性 结结 论论 市场地位分析市场地位分析 客户层级确定客户层级确定 业态业态 人群类别人群类别 家庭消费家庭消费商务消费商务消费时尚消费时尚消费 餐饮餐饮超市超市家具家具灯具灯具洁具洁具卫浴卫浴家饰家饰餐饮餐饮娱乐娱乐休闲休闲精品精品百货百货娱乐娱乐休闲休闲 党政机关领导党政机关领导强强强强中中弱弱弱弱弱弱强强强强强强强强弱弱中中弱弱弱弱 党政机关年青人党政机关年青人强强强强弱弱弱弱中中中中强强中中中中中中强强中中强强强强 新兴项目及新兴项目及 自身客户自身客户 强强强强中中弱弱强强弱弱强强中中强强强强强强强强强强中中 本本 项项 目目 调调 研研

8、成成 果果 综综 合合 性性 结结 论论 市场地位分析市场地位分析 消费客户需求业态分析消费客户需求业态分析 新建项目及自身客户新建项目及自身客户 党政机关领导党政机关领导 党政机关年青人党政机关年青人 客户在本项目可能消费的业态客户在本项目可能消费的业态 新建项目及新建项目及 自身客户自身客户 党政机关领导党政机关领导 党政机关年青人党政机关年青人 家庭消费家庭消费 （餐饮、超市、家饰）（餐饮、超市、家饰） 时尚消费时尚消费 （精品、百货、娱乐）（精品、百货、娱乐） 商务消费商务消费 （娱乐、休闲）（娱乐、休闲） 购物目的地购物目的地 购物目的地购物目的地 购物目的地购物目的地 居住区附近居

9、住区附近 工作附近工作附近 公主坟、西单及公主坟、西单及 其它区域其它区域 居住区附近居住区附近 工作附近工作附近 家庭消费家庭消费 （餐饮、超市、家饰）（餐饮、超市、家饰） 商务消费商务消费 （娱乐、休闲）（娱乐、休闲） 引导客户到本项目进行家庭消费引导客户到本项目进行家庭消费 引导客户到本项目进行时尚消费引导客户到本项目进行时尚消费 引导客户到本项目进行商务消费引导客户到本项目进行商务消费 引导客户到本项目进行家庭消费引导客户到本项目进行家庭消费 容易容易 难难 难难 购物目的地购物目的地 购物目的地购物目的地 居住区附近居住区附近 工作附近工作附近 本地区消费本地区消费 引导客户到本项目

10、进行家庭消费引导客户到本项目进行家庭消费 引导客户到本项目进行商务消费引导客户到本项目进行商务消费 家庭消费家庭消费 （餐饮、超市、家饰）（餐饮、超市、家饰） 时尚消费时尚消费 （精品、娱乐、休闲）（精品、娱乐、休闲） 购物目的地购物目的地 购物目的地购物目的地 居住区附近居住区附近 及云岗消费及云岗消费 公主坟、西单及公主坟、西单及 其它区域其它区域 引导客户到本项目进行家庭消费引导客户到本项目进行家庭消费 引导客户到本项目进行时尚消费引导客户到本项目进行时尚消费 难难 容易容易 容易容易 家庭消费家庭消费 商务消费商务消费 时尚消费时尚消费 生活、家庭为主生活、家庭为主 商务为主商务为主

11、家庭为辅家庭为辅 时尚为主时尚为主 家庭为辅家庭为辅 容易容易 家庭消费家庭消费 时尚消费时尚消费 本地党政、本地党政、 企事业年青人企事业年青人 生活消费生活消费 自身及新建项目自身及新建项目 消费人群消费人群 本地党政、本地党政、 企事业领导会客企事业领导会客 商务消费商务消费 辅助辅助 时尚消费时尚消费 核心核心 家庭消费家庭消费 重点重点 商务消费商务消费 客户在本项目需求业态确定客户在本项目需求业态确定 本本 项项 目目 调调 研研 成成 果果 综综 合合 性性 结结 论论 结论结论 新商业主义新商业主义房山商业升级版房山商业升级版 新商业城市中心新商业城市中心 打造一个属于新注入客

12、户以及原有中端、中高端客户的消费购物天堂。打造一个属于新注入客户以及原有中端、中高端客户的消费购物天堂。 家庭化消费、时尚化消费、商务化消费家庭化消费、时尚化消费、商务化消费 本本 项项 目目 调调 研研 成成 果果 综综 合合 性性 结结 论论 第二部分第二部分 本项目商业定位概念本项目商业定位概念 商务商务 时尚时尚 时尚时尚 商务商务 家庭家庭 家庭卖场家庭卖场 时尚卖场时尚卖场 精品卖场精品卖场 家庭餐饮家庭餐饮 时尚餐饮时尚餐饮 商务餐饮商务餐饮 家庭娱乐家庭娱乐 时尚娱乐时尚娱乐 商务娱乐商务娱乐 家庭休闲家庭休闲 时尚休闲时尚休闲 商务休闲商务休闲 定位方向定位方向概述概述 本本

13、 项项 目目 商商 业业 定定 位位 概概 念念 定位方向定位方向主题主题 房山新商业中心房山新商业中心 （房山新生活广场）（房山新生活广场） 家庭卖场家庭卖场 商户名称商户名称面积面积特点特点主要消费群主要消费群 京客隆京客隆2000200050005000日用品消费日用品消费家庭大众化家庭大众化 物美物美20002000- -50005000日用品消费日用品消费家庭大众化家庭大众化 定位方向定位方向涵盖的商户类型涵盖的商户类型 本本 项项 目目 商商 业业 定定 位位 概概 念念 家庭餐饮家庭餐饮 商户名称商户名称面积面积特点特点主要消费群主要消费群 郭林郭林50050015001500家

14、常菜家常菜大众化消费大众化消费 金百万金百万2000200030003000家常菜家常菜大众化消费大众化消费 定位方向定位方向涵盖的商户类型涵盖的商户类型 本本 项项 目目 商商 业业 定定 位位 概概 念念 家庭休闲娱乐家庭休闲娱乐 业态类型业态类型商户名称商户名称面积面积特点特点主要消费群主要消费群 娱乐娱乐萨克赛斯萨克赛斯3000歌厅歌厅家庭消费为主家庭消费为主 休闲休闲艾尔玛艾尔玛1000-2000儿童娱乐儿童娱乐家庭消费为主家庭消费为主 定位方向定位方向涵盖的商户类型涵盖的商户类型 本本 项项 目目 商商 业业 定定 位位 概概 念念 时尚卖场时尚卖场 名称名称面积面积主要消费群主要

15、消费群 奥特莱斯奥特莱斯70007000公司白领公司白领 365365折扣折扣30003000- -50005000公司白领公司白领 三里屯三里屯3.3 3.3 3000030000公司白领公司白领 定位方向定位方向涵盖的商户类型涵盖的商户类型 本本 项项 目目 商商 业业 定定 位位 概概 念念 时尚餐饮时尚餐饮 名称名称面积面积特点特点主要消费群主要消费群 Friday餐厅餐厅500休闲餐饮休闲餐饮时尚人士时尚人士 茶马古道茶马古道600云南菜云南菜时尚人士时尚人士 定位方向定位方向涵盖的商户类型涵盖的商户类型 本本 项项 目目 商商 业业 定定 位位 概概 念念 时尚休闲娱乐时尚休闲娱乐

16、 名称名称面积面积（及特点）（及特点）主要消费群主要消费群 好乐迪好乐迪3000量贩式量贩式KTV 公司白领为主的年轻消费群体公司白领为主的年轻消费群体 麦乐迪麦乐迪3000量贩式量贩式KTV 定位方向定位方向涵盖的商户类型涵盖的商户类型 本本 项项 目目 商商 业业 定定 位位 概概 念念 商务餐饮商务餐饮 业态类型业态类型商户名称商户名称面积面积特点特点主要消费群主要消费群 餐饮餐饮万龙州万龙州30003000-50005000海鲜、中餐为主海鲜、中餐为主商务人士为主的消费群体商务人士为主的消费群体 定位方向定位方向涵盖的商户类型涵盖的商户类型 本本 项项 目目 商商 业业 定定 位位 概

17、概 念念 商务休闲娱乐商务休闲娱乐 业态类型业态类型名称名称面积面积特点特点主要消费群主要消费群 洗浴洗浴浣溪沙浣溪沙15001500- -20002000以洗浴、桑拿为主以洗浴、桑拿为主商务、休闲人群商务、休闲人群 咖啡咖啡波罗斯波罗斯300300有糕点及其他饮料，韩国特点有糕点及其他饮料，韩国特点情侣约会、朋友聚会情侣约会、朋友聚会 定位方向定位方向涵盖的商户类型涵盖的商户类型 本本 项项 目目 商商 业业 定定 位位 概概 念念 第三部分第三部分 业态种类的比例定位业态种类的比例定位 表格：本项目行业生存环境分析列表表格：本项目行业生存环境分析列表 业态类型业态类型供应状况供应状况商户认

18、知度商户认知度业态需求强度业态需求强度生存环境生存环境 餐饮餐饮一般一般认可认可强强好好 娱乐娱乐较少较少认可认可强强较好较好 休闲休闲较少较少认可认可强强好好 折扣卖场折扣卖场极少极少认可认可强强好好 家饰家饰极少极少认可认可强强好好 百货百货极少极少一般一般中中一般一般 电器电器充足充足较差较差弱弱较差较差 小商品市场小商品市场一般一般一般一般弱弱较差较差 备注：依据我司调研数据分析得出备注：依据我司调研数据分析得出 业业 态态 种种 类类 的的 比比 例例 定定 位位 确定核心业态类型确定核心业态类型区域业态生存环境对比区域业态生存环境对比 业态类业态类 型型 核心（新核心（新 兴人群）

19、兴人群） 重点（政府重点（政府 人群）人群） 辅助（本辅助（本 地有钱人）地有钱人） 超市强中强 家饰强中强 休闲中强弱 百货中中中 餐饮强强中 娱乐强强中 展示弱弱弱 美容健 身 中中弱 健康培 训 中弱弱 生活配 套 中弱弱 业业 态态 种种 类类 的的 比比 例例 定定 位位 确定核心业态类型确定核心业态类型消费客户目的性消费需求强度消费客户目的性消费需求强度 0 0 1 1 2 2 3 3 4 4 超市超市家饰家饰休闲休闲百货百货餐饮餐饮娱乐娱乐汽车汽车美容健身美容健身 健康培训健康培训 生活配套生活配套 核心消费群核心消费群重点消费群重点消费群辅助消费群辅助消费群 业业 态态 种种

20、类类 的的 比比 例例 定定 位位 确定核心业态类型确定核心业态类型消费客户权重值消费客户权重值 客户类型客户类型相对本项目重要程度相对本项目重要程度业态需求权重值业态需求权重值 核心（新兴人群）核心（新兴人群）重要重要3 3 重点（党政机关重点（党政机关/ /企事业单位）企事业单位） 富裕阶层富裕阶层 较重要较重要2 2 辅助（党政机关辅助（党政机关/ /企事业单位）企事业单位） 年轻时尚人群年轻时尚人群 一般一般1 1 0 0 1 1 2 2 3 3 4 4 核心核心重点重点辅助辅助 权重值权重值 业业 态态 种种 类类 的的 比比 例例 定定 位位 确定核心业态类型确定核心业态类型权重比

21、较权重比较 超市超市折扣折扣休闲休闲百货百货餐饮餐饮娱乐娱乐汽车汽车美容健身美容健身健康培训健康培训生活配套生活配套 超市超市 家饰家饰 餐饮餐饮 娱乐娱乐 20%20%30%30%40%40%60%60%60%60%80%80% 业业 态态 种种 类类 的的 比比 例例 定定 位位 确定核心业态比例确定核心业态比例 核心业态所占比例核心业态所占比例 商业盈利空间商业盈利空间 低盈利形态低盈利形态 正常盈利形态正常盈利形态 盈利较好形态盈利较好形态 业业 态态 种种 类类 的的 比比 例例 定定 位位 确定核心业态比例确定核心业态比例 基于上述分析，本项目核心业态所占比例，应控制在基于上述分析

22、，本项目核心业态所占比例，应控制在 本项目总体商业规模的本项目总体商业规模的50%60%。 业业 态态 种种 类类 的的 比比 例例 定定 位位 本项目各类型业态规模控制本项目各类型业态规模控制核心业态商户需求规模核心业态商户需求规模 行业分类行业分类需求面积区间需求面积区间( (平方米平方米) ) 超市5000-10000 生活饰品500-2000 主力餐饮800-1500 娱乐1000-3000 050001000015000 超市超市 家饰家饰 餐饮餐饮 娱乐娱乐 行业分类行业分类需求面积区间（平方米）需求面积区间（平方米） 休闲300800 餐饮5001000 展示500800 美容健

23、身2001000 健康培训300600 折扣300500 生活配套50200 业业 态态 种种 类类 的的 比比 例例 定定 位位 本项目各类型业态规模控制本项目各类型业态规模控制非核心业态商户需求规模非核心业态商户需求规模 02004006008001000120014001600 休闲休闲 餐饮餐饮 展示展示 美容健身美容健身 健康培训健康培训 折扣折扣 生活配套生活配套 业业 态态 种种 类类 的的 比比 例例 定定 位位 本项目各类型业态规模控制本项目各类型业态规模控制 60%60% 40%40% 21%21% 24%24% 14%14% 14%14% 10%10% 17%17% 休闲

24、休闲餐饮餐饮展示展示美容健身美容健身健康培训健康培训生活配套生活配套 29%29% 31%31% 40%40% 超市超市主力餐饮主力餐饮娱乐娱乐 核心控制业态核心控制业态 非核心控制业态非核心控制业态 业业 态态 种种 类类 的的 比比 例例 定定 位位 本项目各类型业态规模控制本项目各类型业态规模控制 行业分类行业分类约规模控制比例约规模控制比例约规划面积（建筑平方米）约规划面积（建筑平方米） 超市/生活饰品15%7000 时尚折扣5%2300 主力餐饮16%7360 娱乐21%9660 休闲8%3680 餐饮10%4600 展示12%5520 美容健身6%2760 健康培训4%1740 生

25、活配套3%1380 15%15% 5%5% 16%16% 21%21% 8%8% 10%10% 12%12% 6%6% 4%4% 3%3% 超市/生活饰品超市/生活饰品时尚折扣时尚折扣主力餐饮主力餐饮娱乐娱乐休闲休闲 餐饮餐饮展示展示美容/健身美容/健身健康培训健康培训生活配套生活配套 第四部分第四部分 商业区外部交通及设施规划商业区外部交通及设施规划 商商 业业 区区 外外 部部 交交 通通 及及 设设 施施 规规 划划 商业区外部交通及设施规划商业区外部交通及设施规划消费车流动线消费车流动线 商商 业业 区区 外外 部部 交交 通通 及及 设设 施施 规规 划划 商业区外部交通及设施规划商

26、业区外部交通及设施规划货流车流动线货流车流动线 商商 业业 区区 外外 部部 交交 通通 及及 设设 施施 规规 划划 商业区外部交通及设施规划商业区外部交通及设施规划外部人流动线外部人流动线 第五部分第五部分 商业业态规划方案商业业态规划方案 商业业态规划方案支持依据商业业态规划方案支持依据 商商 业业 业业 态态 规规 划划 方方 案案 商业业态规划方案支持依据商业业态规划方案支持依据 商业业态规商业业态规 划方案划方案 不同物业区不同物业区 域商业价值域商业价值 消费者直观消消费者直观消 费心理费心理 经营商户需求特性经营商户需求特性 直观消费心理角度直观消费心理角度 楼层楼层业态业态

27、B1B1娱乐娱乐 F1F1、F2F2主力店（购物、家饰等）主力店（购物、家饰等） F3F3餐饮街餐饮街 F4F4休闲、康体、亲子培训等休闲、康体、亲子培训等 商商 业业 业业 态态 规规 划划 方方 案案 商业业态规划方案支持依据商业业态规划方案支持依据 从商业价值角度从商业价值角度 业态方向业态方向最佳价值实现手段最佳价值实现手段客户主流族群类型客户主流族群类型 精品卖场精品卖场/ /休闲卖场休闲卖场/ /特色餐饮特色餐饮/ /休闲休闲 餐饮餐饮/ /体验娱乐体验娱乐/ /休闲娱乐休闲娱乐 营销营销本地有钱人本地有钱人/ /时尚人群时尚人群 家庭卖场家庭卖场/ /家庭餐饮家庭餐饮持有经营持有

28、经营区域新兴人群区域新兴人群 商务娱乐商务娱乐/ /休闲娱乐休闲娱乐持有经营持有经营本地政府办公人员本地政府办公人员 商商 业业 业业 态态 规规 划划 方方 案案 商业业态规划方案支持依据商业业态规划方案支持依据 业态类型业态类型商户要求商户要求 餐饮餐饮 1.1.氛围性（广告牌）氛围性（广告牌） 2.2.展示效果展示效果 3.3.产品经营布局合理产品经营布局合理 娱乐娱乐 1.1.独立性、隐蔽性独立性、隐蔽性 2.2.可引导性可引导性 卖场卖场 1.1.展示面广展示面广 2.2.人流汇集、疏散便捷人流汇集、疏散便捷 商商 业业 业业 态态 规规 划划 方方 案案 商业业态规划方案支持依据商

29、业业态规划方案支持依据 从经营商户需求特性角度从经营商户需求特性角度 商业商业DD区业态规划方案区业态规划方案 商商 业业 业业 态态 规规 划划 方方 案案 商业商业DD区业态规划方案区业态规划方案 根据商业根据商业D D区核心控制业态的不同，确定两套商业业态区核心控制业态的不同，确定两套商业业态 规划方案，其中：规划方案，其中： 方案一，核心控制业态为家庭型超市方案一，核心控制业态为家庭型超市 方案二，核心控制业态为家庭型生活饰品方案二，核心控制业态为家庭型生活饰品 商商 业业 业业 态态 规规 划划 方方 案案 商业商业DD区业态规划方案区业态规划方案方案一方案一 方案一规划业态类型及面

30、积：方案一规划业态类型及面积： 规划业态类型规划业态类型规划位置规划位置规划面积（平方米）规划面积（平方米） 家庭超市家庭超市F1F1、F2F2、F3F351755175 折扣卖场折扣卖场F1F1、F2F216451645 KTVKTVF1F1、B1B119101910 健身健身F1F1、B1B120202020 精品展示精品展示F1F1、F2F221702170 生活配套生活配套F1F1900900 总计总计1382013820 商商 业业 业业 态态 规规 划划 方方 案案 商业商业DD区业态规划方案区业态规划方案方案一方案一 商商 业业 业业 态态 规规 划划 方方 案案 商业商业DD区

31、业态规划方案区业态规划方案方案一方案一 地下一层商业业态规划地下一层商业业态规划 商商 业业 业业 态态 规规 划划 方方 案案 商业商业DD区业态规划方案区业态规划方案方案一方案一 商商 业业 业业 态态 规规 划划 方方 案案 商业商业DD区业态规划方案区业态规划方案方案一方案一 地上一层商业业态规划地上一层商业业态规划 商商 业业 业业 态态 规规 划划 方方 案案 商业商业DD区业态规划方案区业态规划方案方案一方案一 商商 业业 业业 态态 规规 划划 方方 案案 商业商业DD区业态规划方案区业态规划方案方案一方案一 地上二层商业业态规划地上二层商业业态规划 商商 业业 业业 态态 规

32、规 划划 方方 案案 商业商业DD区业态规划方案区业态规划方案方案一方案一 商商 业业 业业 态态 规规 划划 方方 案案 商业商业DD区业态规划方案区业态规划方案方案一方案一 地上三层商业业态规划地上三层商业业态规划 商商 业业 业业 态态 规规 划划 方方 案案 商业商业DD区业态规划方案区业态规划方案方案一方案一 商商 业业 业业 态态 规规 划划 方方 案案 商业商业DD区业态规划方案区业态规划方案方案一方案一 地上四层商业业态规划地上四层商业业态规划 商商 业业 业业 态态 规规 划划 方方 案案 商业商业DD区业态规划方案区业态规划方案方案二方案二 方案二规划业态类型及面积：方案二

33、规划业态类型及面积： 规划业态类型规划业态类型规划位置规划位置规划面积（平方米）规划面积（平方米） 品牌家居展示品牌家居展示F1F1、F2F228152815 灯饰灯饰F3F335503550 KTVKTVF1F1、B1B120502050 健身健身F1F1、B1B120202020 卫浴卫浴F2F216401640 洁具洁具F2F219101910 总计总计1398513985 商商 业业 业业 态态 规规 划划 方方 案案 商业商业DD区业态规划方案区业态规划方案方案二方案二 商商 业业 业业 态态 规规 划划 方方 案案 商业商业DD区业态规划方案区业态规划方案方案二方案二 地下一层商业

34、业态规划地下一层商业业态规划 商商 业业 业业 态态 规规 划划 方方 案案 商业商业DD区业态规划方案区业态规划方案方案二方案二 商商 业业 业业 态态 规规 划划 方方 案案 商业商业DD区业态规划方案区业态规划方案方案二方案二 地上一层商业业态规划地上一层商业业态规划 商商 业业 业业 态态 规规 划划 方方 案案 商业商业DD区业态规划方案区业态规划方案方案二方案二 商商 业业 业业 态态 规规 划划 方方 案案 商业商业DD区业态规划方案区业态规划方案方案二方案二 地上二层商业业态规划地上二层商业业态规划 商商 业业 业业 态态 规规 划划 方方 案案 商业商业DD区业态规划方案区业

35、态规划方案方案二方案二 商商 业业 业业 态态 规规 划划 方方 案案 商业商业DD区业态规划方案区业态规划方案方案二方案二 地上三层商业业态规划地上三层商业业态规划 商商 业业 业业 态态 规规 划划 方方 案案 商业商业DD区业态规划方案区业态规划方案方案二方案二 商商 业业 业业 态态 规规 划划 方方 案案 商业商业DD区业态规划方案区业态规划方案方案二方案二 地上四层商业业态规划地上四层商业业态规划 商业商业A A区业态规划方案区业态规划方案 商商 业业 业业 态态 规规 划划 方方 案案 商业商业A A区业态规划方案区业态规划方案 商业商业A A区核心控制业态为大型餐饮业态，不存在

36、较大差异区核心控制业态为大型餐饮业态，不存在较大差异 性，以同一套业态规划方案阐述之。性，以同一套业态规划方案阐述之。 商商 业业 业业 态态 规规 划划 方方 案案 商业商业A A区业态规划方案区业态规划方案 规划业态类型及面积：规划业态类型及面积： 规划业态类型规划业态类型规划位置规划位置规划面积（平方米）规划面积（平方米） 餐饮餐饮F2F2、F3F397659765 精品展示精品展示F1F1、F2F243204320 桑拿水疗桑拿水疗F1F1、B1B130053005 俱乐部俱乐部F1F1、B1B121402140 生活配套生活配套F1F114051405 总计总计2063520635

37、商商 业业 业业 态态 规规 划划 方方 案案 商业商业A A区业态规划方案区业态规划方案 商商 业业 业业 态态 规规 划划 方方 案案 商业商业A A区业态规划方案区业态规划方案 地下一层商业业态规划地下一层商业业态规划 商商 业业 业业 态态 规规 划划 方方 案案 商业商业A A区业态规划方案区业态规划方案 商商 业业 业业 态态 规规 划划 方方 案案 商业商业A A区业态规划方案区业态规划方案 地上一层商业业态规划地上一层商业业态规划 商商 业业 业业 态态 规规 划划 方方 案案 商业商业A A区业态规划方案区业态规划方案 商商 业业 业业 态态 规规 划划 方方 案案 商业商业

38、A A区业态规划方案区业态规划方案 地上二层商业业态规划地上二层商业业态规划 商商 业业 业业 态态 规规 划划 方方 案案 商业商业A A区业态规划方案区业态规划方案 商商 业业 业业 态态 规规 划划 方方 案案 商业商业A A区业态规划方案区业态规划方案 地上三层商业业态规划地上三层商业业态规划 商商 业业 业业 态态 规规 划划 方方 案案 商业商业A A区业态规划方案区业态规划方案 商商 业业 业业 态态 规规 划划 方方 案案 商业商业A A区业态规划方案区业态规划方案 地上四层商业业态规划地上四层商业业态规划 第六部分第六部分 商业公共空间及设施规划商业公共空间及设施规划 商商

39、业业 公公 共共 空空 间间 及及 设设 施施 规规 划划 商业公共空间及设施规划商业公共空间及设施规划商业主入口商业主入口DD区区 主要商业入主要商业入 口，可达口，可达F2F2 主要商业入口，可主要商业入口，可 达达B1B1、F2F2 主要商业入主要商业入 口，可达口，可达B1B1 次要入口，临街铺次要入口，临街铺 位入口位入口 次要入口，临街次要入口，临街 铺位商业入口铺位商业入口 商商 业业 公公 共共 空空 间间 及及 设设 施施 规规 划划 商业公共空间及设施规划商业公共空间及设施规划商业主入口商业主入口AA区区 主要商业入口，可主要商业入口，可 直达达直达达F2F2、F3F3 主

40、要商业入口，可主要商业入口，可 达达F2F2、F3F3 主要商业入主要商业入 口，可达口，可达B1B1 次要入口，临街铺次要入口，临街铺 位入口位入口 次要入口，临街次要入口，临街 铺位商业入口铺位商业入口 主要商业入口，可主要商业入口，可 达达B1B1 商商 业业 公公 共共 空空 间间 及及 设设 施施 规规 划划 商业公共空间及设施规划商业公共空间及设施规划商业外立面商业外立面 商商 业业 公公 共共 空空 间间 及及 设设 施施 规规 划划 商业公共空间及设施规划商业公共空间及设施规划商业景观商业景观 商商 业业 公公 共共 空空 间间 及及 设设 施施 规规 划划 商业公共空间及设施

41、规划商业公共空间及设施规划商业广告位商业广告位 商商 业业 公公 共共 空空 间间 及及 设设 施施 规规 划划 商业公共空间及设施规划商业公共空间及设施规划公共卸货区公共卸货区 D D区、区、A A区公共卸货区规划主区公共卸货区规划主 要为满足各分区特定业态的要为满足各分区特定业态的 货运需求，如：货运需求，如： 超市、餐饮超市、餐饮 以下分别结合以下分别结合D D区、区、A A区业态区业态 规划与布局阐述各自卸货区规划与布局阐述各自卸货区 规划。规划。 商商 业业 公公 共共 空空 间间 及及 设设 施施 规规 划划 商业公共空间及设施规划商业公共空间及设施规划公共卸货区公共卸货区DD区区

42、 D区北侧原有两部钢梯可用于货梯，因此在该位置规区北侧原有两部钢梯可用于货梯，因此在该位置规 划卸货区，主要支持超市业态货流需求。划卸货区，主要支持超市业态货流需求。 可规划的卸货区面积约可规划的卸货区面积约100170平方米。平方米。 商商 业业 公公 共共 空空 间间 及及 设设 施施 规规 划划 商业公共空间及设施规划商业公共空间及设施规划公共卸货区公共卸货区AA区区 A区规划业态中，餐饮业态规划面积大，且对货流要求区规划业态中，餐饮业态规划面积大，且对货流要求 较大，在图示位置规划较大，在图示位置规划A区主卸货区。可规划的卸货区区主卸货区。可规划的卸货区 面积约面积约100150平方米

43、。平方米。 在此位置规划临时卸货区，满足其他业态卸货需求，在此位置规划临时卸货区，满足其他业态卸货需求， 以及部分餐饮业态非固定时间配货的需求以及部分餐饮业态非固定时间配货的需求 商商 业业 公公 共共 空空 间间 及及 设设 施施 规规 划划 商业区外部交通及设施规划商业区外部交通及设施规划商业停车场规划商业停车场规划 停车场位置停车场位置 本项目商业可提供停车场本项目商业可提供停车场 主要包含如下位置：主要包含如下位置： D D区区 地下停车场地下停车场 地面绿化停车场地面绿化停车场 A A区区 地下停车场地下停车场 地面绿化停车场地面绿化停车场 地面停车场入口地面停车场入口 地面停车场出

44、口地面停车场出口 地面停车场入口地面停车场入口 地面停车场出口地面停车场出口 地面停车场入口地面停车场入口 商商 业业 公公 共共 空空 间间 及及 设设 施施 规规 划划 商业区外部交通及设施规划商业区外部交通及设施规划商业停车场规划商业停车场规划 停车位数量停车位数量 本项目预计可提供停车位数量约本项目预计可提供停车位数量约442个个 本项目商业可规划停车位本项目商业可规划停车位 数量如下表：数量如下表： 位置位置地下停车地下停车 位数量位数量 地面可规划车地面可规划车 位数量位数量 D D区区9393100100 A A区区109109140140 总计总计202202240240 商商

45、 业业 公公 共共 空空 间间 及及 设设 施施 规规 划划 商业区外部交通及设施规划商业区外部交通及设施规划商业停车场规划商业停车场规划 区域区域规划业态规划业态规划面积（规划面积（m2m2）车位标准（车位标准（m2/m2/个）个）车位数量（个）车位数量（个） A A区区 桑拿水疗桑拿水疗300530052002001515 俱乐部俱乐部214021402002001212 生活配套生活配套140514051001001414 精品展示精品展示447444741001004545 餐饮餐饮976597655050195195 D D区区 KTVKTV191019102002001010 健身

46、健身202020202002001010 生活配套生活配套9009001001001010 精品展示精品展示217021701001002222 折扣卖场折扣卖场164516451001001616 超市超市517551755050103103 总计总计-452452 表格：本项目商业停车位数量列表（方案一）表格：本项目商业停车位数量列表（方案一） 商商 业业 公公 共共 空空 间间 及及 设设 施施 规规 划划 商业区外部交通及设施规划商业区外部交通及设施规划商业停车场规划商业停车场规划 表格：本项目商业停车位数量列表（方案二）表格：本项目商业停车位数量列表（方案二） 区域区域规划业态规划业

47、态规划面积（规划面积（m2m2）车位标准（车位标准（m2/m2/个）个）车位数量（个）车位数量（个） A A区区 桑拿水疗桑拿水疗300530052002001515 俱乐部俱乐部214021402002001212 生活配套生活配套140514051001001414 精品展示精品展示432043201001004545 餐饮餐饮976597655050195195 D D区区 KTVKTV205020502002002020 健身健身202020202002002020 品牌家居展示品牌家居展示281528151001002828 卫浴卫浴164016401001001616 洁具洁具19

48、1019101001001919 灯饰灯饰355035501001003535 总计总计-419419 第七部分第七部分 商业功能区分业态细部产品建议商业功能区分业态细部产品建议 商业商业D D区分业态细部产品规划区分业态细部产品规划 家庭超市业态细部产品规划家庭超市业态细部产品规划 家庭超市业态细部产品规划家庭超市业态细部产品规划业态规划位置及面积业态规划位置及面积 商商 业业 DD 区区 分分 业业 态态 细细 部部 产产 品品 规规 划划 F1F1 F2F2 业态业态规划区域规划区域规划楼规划楼 层层 规划面规划面 积积 家庭家庭 超市超市 D D区区F1F1、F2F2、 F3F3 F3

49、F3 家庭超市业态细部产品规划家庭超市业态细部产品规划超市入口超市入口 商商 业业 DD 区区 分分 业业 态态 细细 部部 产产 品品 规规 划划 超市入口超市入口 家庭超市业态细部产品规划家庭超市业态细部产品规划超市客梯超市客梯 商商 业业 DD 区区 分分 业业 态态 细细 部部 产产 品品 规规 划划 原位置自动人行步道取消原位置自动人行步道取消 预留设置自动人行步道，预留设置自动人行步道， 作为超市客梯作为超市客梯 家庭超市业态细部产品规划家庭超市业态细部产品规划超市货梯超市货梯 商商 业业 DD 区区 分分 业业 态态 细细 部部 产产 品品 规规 划划 建议改作超市货梯，由建议改

50、作超市货梯，由F1F1 至至F3F3 建议改作超市货梯，由建议改作超市货梯，由F1F1 至至F3F3 建议改作超市货梯，由建议改作超市货梯，由F1F1 至至F3F3 超市独立门头超市独立门头 超市导引广告超市导引广告 家庭超市业态细部产品规划家庭超市业态细部产品规划广告位建议广告位建议 商商 业业 DD 区区 分分 业业 态态 细细 部部 产产 品品 规规 划划 地面停车地面停车 家庭超市业态细部产品规划家庭超市业态细部产品规划停车场停车场 商商 业业 DD 区区 分分 业业 态态 细细 部部 产产 品品 规规 划划 D区地下车位停车区地下车位停车 超市业态对停车位需求较大，超市业态对停车位需